每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

財(cái)報(bào)中罕見(jiàn)的1224.3%將易小迪和他的陽(yáng)光100重新拉回主流媒體視線(xiàn)。

上一次，則是2019年1月17日下午15時(shí)45分，陽(yáng)光100股價(jià)暴跌76%，直接跌成“仙股”。此后陽(yáng)光100繼續(xù)“銷(xiāo)聲”，僅有的幾次露面，幾乎都與賣(mài)項(xiàng)目相關(guān)。

歷時(shí)一年，陽(yáng)光100扭虧為盈，從虧損近3000萬(wàn)元到盈利18.05億元，同比增長(zhǎng)1224.3%。憑借一年中的數(shù)次“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”，易小迪終于可以稍稍喘口氣，繼續(xù)做“吃草的羊”，其他開(kāi)發(fā)商則依然還是他口中“吃肉的老虎”。在3月31日的投資者會(huì)上，易小迪面露喜色：“2019年收入創(chuàng)歷史新高，這只是一個(gè)開(kāi)始，未來(lái)三到五年還會(huì)有很好的增長(zhǎng)。”

關(guān)于盈利增長(zhǎng)，陽(yáng)光100的官方解釋是，主要由于阿爾勒小鎮(zhèn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中出售住宅部分的權(quán)益而產(chǎn)生收益，其次為出售非住宅類(lèi)主力產(chǎn)品毛利上升。

陽(yáng)光100的2019年，離不開(kāi)一個(gè)“賣(mài)”字。

當(dāng)年4月，陽(yáng)光100相繼出售位于重慶和廣東清遠(yuǎn)的兩家子公司股權(quán)，回籠資金60億元，交易對(duì)方分別是融創(chuàng)和佳兆業(yè)。其中，佳兆業(yè)接手的正是曾被易小迪寄予厚望的“公司最大項(xiàng)目”阿爾勒小鎮(zhèn)住宅部分，交易對(duì)價(jià)達(dá)46.6億元。

4個(gè)月后，陽(yáng)光100以5.13億元出售東莞一處產(chǎn)業(yè)園區(qū)，年末又以7.9億元售賣(mài)溫州公司股權(quán)，距其入手僅僅一個(gè)月。

外界對(duì)陽(yáng)光100頻繁賣(mài)項(xiàng)目的定義是“斷臂求生”，不過(guò)管理層的說(shuō)法是：大家都用規(guī)模尺子丈量房地產(chǎn)企業(yè)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始賣(mài)項(xiàng)目都以為是壞消息。對(duì)陽(yáng)光100而言，別人可以更高效率做好的住宅項(xiàng)目，轉(zhuǎn)給他們并不是壞事。

賣(mài)項(xiàng)目確實(shí)改善了陽(yáng)光100的債務(wù)數(shù)據(jù)。報(bào)告期內(nèi)，陽(yáng)光100總負(fù)債率為79.9%，而上期期末為84.4%；凈負(fù)債率下降82.4個(gè)百分點(diǎn)至179.2%。

從年報(bào)看，在陽(yáng)光100的103億元合約銷(xiāo)售金額中，非住宅主力產(chǎn)品占比已經(jīng)提升至50%。這一數(shù)據(jù)應(yīng)深得易小迪之心。畢竟在轉(zhuǎn)型的最初幾個(gè)年頭里，易小迪自己也有過(guò)反復(fù)，既想下決心離開(kāi)住宅主流房地產(chǎn)市場(chǎng)，把全部精力投入到創(chuàng)新產(chǎn)品線(xiàn)，又想提前布局2萬(wàn)億元非住宅市場(chǎng)。

易小迪現(xiàn)在可以不用那么糾結(jié)了，用他們自己的話(huà)說(shuō)，非住宅主力產(chǎn)品喜馬拉雅公寓、街區(qū)綜合體均錄得了相對(duì)理想的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，多個(gè)文旅產(chǎn)品線(xiàn)日趨成熟。他可以信心十足地說(shuō)出“同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)是我們的弱點(diǎn)，將重心放在具有優(yōu)勢(shì)的非住宅業(yè)務(wù)方面，這是揚(yáng)長(zhǎng)避短”。

易小迪需要操心的，是連年完成不了的業(yè)績(jī)目標(biāo)、依舊高企的償債壓力，還有那些不可持續(xù)的現(xiàn)金流來(lái)源。

2019年，陽(yáng)光100的合約銷(xiāo)售金額是103.38億元，較2018年度減少14.5%，依舊未能完成150億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)，完成率68.7%。去年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光100管理層還表示“有大幾率超過(guò)目標(biāo)”。事實(shí)上，2018年陽(yáng)光100也沒(méi)有完成175億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)，完成率只有69.1%。

償債能力方面，2019年陽(yáng)光100盡管凈負(fù)債率大降但依舊高達(dá)179.2%，在手現(xiàn)金僅24億元，但一年內(nèi)到期債務(wù)為106億元，資金缺口超過(guò)80億元?，F(xiàn)金短債比近年來(lái)均小于1，2018年為0.25，2019年進(jìn)一步降至0.23，無(wú)法覆蓋短期債務(wù)。

賣(mài)項(xiàng)目可以在短期內(nèi)改善財(cái)務(wù)狀況，但這絕不可持續(xù)。易小迪喜歡說(shuō)“有問(wèn)題要及時(shí)糾正、踩剎車(chē)，要有快速敏感的反應(yīng)，準(zhǔn)確的判斷”，所以陽(yáng)光100在2019年年報(bào)的業(yè)績(jī)回顧中就直接甩掉了三大產(chǎn)品線(xiàn)之一的阿爾勒小鎮(zhèn)，取而代之的，是以北京周邊為主的文旅系列產(chǎn)品。而2018年年報(bào)，陽(yáng)光100在業(yè)績(jī)展望中明確列出的三大主力產(chǎn)品線(xiàn)是街區(qū)商業(yè)綜合體、喜馬拉雅服務(wù)式公寓、阿爾勒小鎮(zhèn)。

目前，陽(yáng)光100文旅項(xiàng)目合約及意向土地超過(guò)3000畝，今年部分項(xiàng)目將陸續(xù)入市。但是別忘了，2018年因藝人李亞鵬欠款而為公眾熟知的陽(yáng)光100雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)到現(xiàn)在賣(mài)得依然不是太好。

管理層對(duì)陽(yáng)光100的2019年業(yè)績(jī)比較滿(mǎn)意，畢竟這發(fā)展軌跡確實(shí)如同他們副董事長(zhǎng)所言“我們年年的業(yè)績(jī)都在下半年，今年（2019年）也是這樣”。而當(dāng)時(shí)的背景是，陽(yáng)光100半年僅完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的25%。

今年，陽(yáng)光100繼續(xù)堅(jiān)持“不盲目攀比銷(xiāo)售規(guī)模”，但似乎不再那么佛系。有了2019年這份對(duì)陽(yáng)光100來(lái)說(shuō)久違的好業(yè)績(jī)做鋪墊，管理層定下了今年的業(yè)績(jī)目標(biāo)——200億元，同比增幅25%。

易小迪期待已久的非住宅業(yè)務(wù)占比終于達(dá)到了50%，望轉(zhuǎn)型一切向好，今年能完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)