每經編輯 徐豪    

深圳樓市向來不按常理出牌，買房像買白菜一樣喜感十足的場景最近發生了好多次。

今天（4月5日）上午9點，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的是N5棟公寓，單套總價2900萬起，共計54套。據悉，開盤半天，全部售罄，吸金約23億元。

值得注意的是，這也是太子灣·灣璽年內的第三次開售。3月7日，首推70套N3公寓，2000萬起步，當日售罄；3月13日，又推出14套豪宅，4200萬起步，8秒售罄！

此外，近日還有網友在論壇上爆料稱，深圳有新盤訂房要收“喝茶費”。這些新盤對外號稱售盡，實際轉為內部消化，要繳納所謂的“喝茶費”（即更名費）才能買房。而這筆“喝茶費”，動輒100萬。

圖片來源：網絡

深圳千萬豪宅又“秒光” ，半天吸金23億元

據中國基金報，今天（4月5日）上午9點，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的是N5棟公寓，單價9-13萬元/㎡，戶型320-410㎡，單套總價2900-5500萬元，共計54套。根據銷控表，開盤一小時，便售出32套，吸金超過14億元。

據“樓兔子”報道，到12點半，營銷中心銷售人員表示此次推出的房源已全部售罄。粗略計算，此次售出的54套房源，吸金約23億元。

據悉，這次推售的太子灣·灣璽N5棟公寓，帶精裝交樓，是該項目的最后一批一手公寓。N5棟總高33層，只有55套房源，主要推售面積約320、380和410平米的5房至6房。批售單價大約是每平米9萬至13萬，單套房總價大約是2900-5500萬元。

這次“促銷”，訂金是每套100萬，認購后15天內最低首付2成簽約，簽約后15天內付清首期款。

當天推售可享受折扣98折，即2900萬能便宜58萬；準時簽約再享有99折。

重點是，在最下面的溫馨提示中，顯示：不接受退房。

值得注意的是，這是招商蛇口太子灣·灣璽3月7日以來的第三次開售。

此前已有2次開售，均以“日光”、“秒光”收盤。

3月7日，招商蛇口太子灣·灣璽N3 項目正式開搶。共推70套，240㎡-398㎡公寓，單價8-11萬，總價2000萬起步，最高售價達5000萬+/套；帶精裝交樓。開售僅15分鐘，中原地產便宣布成交額突破1億元；當天晚上八點，推出的房源全部銷售一空，項目吸金超過42億元。

3月13日，太子灣·灣璽T7棟加推14套房源，建筑面積約360平米、370平米，4200萬起步價。當天下午14時開始選房，僅8秒就宣告售罄，銷售金額達6億元。

千萬豪宅收近百萬“喝茶費”？

一個月不到的時間，深圳3個豪宅項目均火爆售罄。值得一提的是，此前還傳出深圳有的項目需要100萬“喝茶費”才能買。

中國證券報求證賣房渠道人士得知，當前深圳寶安確有幾個樓盤購房需繳納不同價位的“喝茶費”。

“目前海納公館、云璽、金亨利二期等有少量房源在售，就是要交不同價位的‘喝茶費’，我怕你不一定能接受。”一位售房渠道人士說。

以海納公館為例，該渠道人士目前只有少數幾套房源在售，其中，116㎡的房子總價在1150萬元左右，“喝茶費”要交70多萬。

“這個樓盤1月份開始就要收‘喝茶費’了，因為現在新盤很少，之前有個客戶成交交了75萬左右。”上述渠道人士說。

“還有一個樓盤是云璽，這個好做一些，房源多一些，‘喝茶費’是65萬-70萬。” 上述渠道人士說。

圖片來源：攝圖網（圖文無關）

另一位中介人士透露：“之前做了一套金亨利二期的房子，總價800萬左右，單價是8.5萬-8.7萬/㎡，‘喝茶費’原本談的是50萬出頭，但沒做成，最后是60萬成交的。”

但部分樓盤此前已官宣售罄，為何還有新房源推出？渠道人士解釋稱：“開發商說是售罄了，但可能還有些樓層低的尾盤沒賣出，或者有些人用自己名額訂房，但實際上是為了賺‘喝茶費’的，還有一些房企‘關系戶’通過關系拿到房源。”

對于“喝茶費”的操作，上述中介人士稱，購房者要先在銀行開聯名賬戶，把錢款打到賬戶上做資金監管，等到房產交易完成后才會提走款項，但對于“喝茶費”的最終去向，中介人士始終三緘其口。

“‘喝茶費’的資金流向有幾種，一種是流向中介，即中介認為開發商售價被低估了，先拿到購房名額及房源之后，加價出售；另一種是開發商內部人員以自己的名額拿下房源再出售，那么‘喝茶費’最終可能流向這部分人員手中。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一般而言，新盤房源由開發商壟斷，“喝茶費”最終大概率會流到開發商手上，但不會在開發商資金賬戶上體現出來，也有可能與開發商內部營銷人員有關。

嚴躍進認為，“喝茶費”出現或是因為房源比較緊俏，或是因為房源價格被低估，在需求較大而供應量較小的情況下，購房者通過加“喝茶費”獲得購房機會。

同時，嚴躍進指出，“收‘喝茶費’是不合規的，一方面這部分資金沒有受到監管，另一方面‘喝茶費’的存在抬高了購房成本，使限價政策失靈，不符合規定。” 

值得注意的是，深圳市寶安區住建局4月3日發布通知稱，寶安區房地產市場近期相繼出現購房繳納“喝茶費”“更名費”的負面輿論，涉及新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈等多個樓盤。為維護我區房地產市場健康有序發展，我局即日起開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動。

圖片來源：網頁截圖

新房推售兩極分化

值得注意的是，3月深圳新房市場成交明顯冷熱不均。

深圳某區中介門店 每經記者 甄素靜 攝

合富輝煌（中國）深圳公司總經理李舉明認為，深圳的“秒光盤”與“日光盤”屬于炒作過當。所謂的秒光盤主要有幾個特征，一是推貨量很少，即使是取得較多貨源的預售證，主推的產品量也不多；二是部份樓盤的銷售政策有積極變化，如價格有少許松動、公寓帶租約、學區利好等；三是二三級聯動集中帶看，因為3月份三級市場的帶客不能進入社區，二手成交量不足，所以集中力量轉戰新房市場，這為3月部分樓盤走量提供了支持。

與豪宅公寓日光的光鮮A面不同，光明區一次性推售大量住宅16%的去化率，是深圳購買力的B面。據合富大數據，光明區樂福花園3月20日取得預售，其中住宅共1036套，商業101套。3月21日啟動認籌，認籌金2000元，累計認籌480批，開盤當日去化約170套，去化率僅16%，成交均價4.7萬元/平方米。

深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，現在疫情影響下樓盤推出量少，部分樓盤售樓處甚至都沒開放，購房者的選擇也少了很多。少部分樓盤推出少量房源，啟動聯動，并給出一定優惠折扣，加上樓盤本身性價比較好，所以足夠去消化。同時，部分樓盤開盤效果不佳，說明市場有效購買力還沒有完全恢復，銷售情況依然分化，價格、區位等都是衡量銷售情況的重要因素。

中國基金報、中國證券報、每經App（記者：甄素靜）

封面圖片來源：攝圖網