每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

4月10日，上海土地市場官網掛出松江區兩宗地塊的出讓信息。《每日經濟新聞》記者留意到，在長達95頁的土地出讓文件里，有諸多和之前招拍掛規則不同之處，如放松競拍名額、取消自持、縮短資金凍結期、起拍價要求提高等。

尤其值得注意的是“名額”這一項，拍賣競爭的入圍者從原先的10進2改為10進5，當入圍者不超過5人時，直接競價拍賣，不用評分，價高者得。這也意味著更多實力房企可能有機會進入同一地塊的競拍。

這意味著，2017年上海開始執行的招標掛牌復合式“評分制”土拍規則出現了松動，昔日只有一線房企和少數國企背景開發商可以博弈的投資高地，向外界打開了一個缺口。

土拍規則現“4大變化”上述變化無疑給上海已經執行了3年的土地市場招標掛牌復合式打開了一個缺口。

核心地塊未顯示放松信號

記者留意到，此次松江區掛牌的兩宗地塊，分別為中山街道SJC10010單元37-01號地塊和永豐街道H單元H24-07號地塊，在出讓規則上主要有4項變化。

第一個顯著的變化便是申請人數的確定。10人以上競價，可以進6人；6~10人競價，可以進5人；競買人在5人以內，則可以直接競價。

而按照之前的規定，若通過資格審查的有效申請人數超過3人的，地塊采用招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”，并先根據房企的經濟實力、技術資質、項目經驗進行綜合評分，排序確定順位；若通過資格審查的有效申請人數為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時才能競價。這些規定都是盡可能為了避免土地拍賣溢價率過高。

第二個變化是“資金凍結”規則。原先企業在保證金繳納之后到參拍之前需要凍結土地款；而新規之后，只需要在參拍前一一天凍結資金即可。此前，從遞交保證金到參拍，中間要有20天的凍結期。

58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析指出，“新規則對資金的要求相對降低，資金的釋放對企業影響更不容忽視，尤其是對于講究資金使用效率的房企來說意義深遠。”

第三個變化是“自持比例”。此次土拍中取消了15%的自持要求。實際上，最近上海掛出的幾塊地，也都逐步取消了自持比例。而此前，上海土拍往往會規定15%左右的自持，以及一定比例的保障房建設要求。

第四個變化則是自持取消引起的，土地起拍價較原先相比有一定比例上漲，幅度基本控制在原地價的5%左右。

不過值得一提的是，此次出讓的土地位于松江區，屬于上海的郊區位置。對于優質地塊、核心地塊，還未顯示出放松限制的信號。

熱搶與高溢價將回歸？

實際上，相關規則的調整，體現出上海土地拍賣市場的公平化、市場化傾向，對參與者影響顯著。

張波告訴《每日經濟新聞》記者，此次上海土拍規則調整，最大好處是讓更多房企可以參與上海的土地拍賣。因為“評分制”之下，基本上土拍是大型品牌房企的戰場，這一制度松動，尤其是入圍人數放寬到5家，就是很直白地給了更多參賽名額，意味著更多實力房企可能有機會進入。

張波直言，自持對企業來說壓力很大，沉淀太多資金，報價就上不去，而且能否經營好也是一大問題。政府也發現了這個問題，所以作出了調整。

但張波同時指出，競爭放開，競爭隨之會變激烈，溢價率也可能有所提高。“但頻繁出現‘地王’，以及中小企業魚龍混雜的情況不太可能出現。”

張波認為，上海的大邏輯還是希望把產品質量做得好一些，希望有實力的大房企進入。這次變化，明顯就是梳理出一批相對靠譜、有信用背書的房企來角逐上海這個市場。

上海的土地市場，無論單價還是總價標準，依然是“高門檻”。實力一般的中小房企，在優質地段的爭奪上依然難言機會來了。

值得一提的是，在4月10日舉行的上海市疫情防控工作領導小組新聞發布會上，上海市發改委介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》，包括加土地供應、加速城市更新、減輕房企入市成本等內容，對于土地投資給予了非常大的支持，體現了穩房企投資、穩樓市發展的導向。

另據中指院統計，今年一季度上海土地出讓金額達653億元，同比去年增幅達70%，在全國城市中排名第二；規劃建筑面積達623萬平方米，在全國城市中排名第四。其中香港怡和集團附屬香港置地聯合體以310.5億元競得的徐匯濱江西岸金融港地塊，刷新了中國大陸土地總價紀錄。

封面圖片來源：視覺中國圖