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實探北京共享辦公:空置率攀升,市占率大降,有的3年沒有漲過價

每日經濟新聞 2020-04-21 23:13:45

北京共享辦公行業處境尷尬。

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

作為曾經的風口,紛紛“跑馬圈地”的共享辦公行業為寫字樓市場帶來了異常火爆的成交。然而潮水褪去,如今共享辦公行業的市場現狀如何?

《每日經濟新聞》記者近日實地走訪北京總部基地及房山區等共享辦公區域發現,低租金和高空置率是目前北京共享辦公行業共同面臨的現狀。而“疫情影響”也似乎成為共享辦公工作人員最好的掩飾。

多家機構統計數據顯示,一季度北京寫字樓市場的新增供應量和租金均出現環比下降,而空置率則繼續攀高。

實地探訪:3年沒有漲過價

“我們已經3年沒有調價了。”北京總部基地的一處共享辦公的招租人員蔣捷告訴《每日經濟新聞》記者:“目前工位還比較寬裕,價格都是一樣的,你可以選幾個位置最好的。”

的確,記者也在現場看到了大面積的空余工位。蔣捷指著一大片的空白區域,表示“都可以選擇”。

不過,現場一些表面空余的位置也并非處于待租狀態。蔣捷告訴記者:“現在是疫情時期,我們這里每個企業只允許一半的員工上班。”

對于租金,蔣捷表示,“價格上是沒有辦法再優惠了,我們這里每個工位800元,包含水費電費和一些必要的辦公耗材,已經3年都沒有漲過價了。”

北京總部基地某共享辦公現場 圖片來源:每經記者 王佳飛 攝 

離開上述共享辦公區域后,記者按照網上提供的另外一家共享辦公電話撥過去,意外的接電話的仍然是蔣捷。她笑稱:“我們加大了營銷力度,現在該區域網上的房源雖然刊登著不同的照片,但都是我們家的。”

值得一提的是,在走訪過程中記者發現,“疫情期間”似乎成了共享辦公人員最好的掩飾。

在房山區長陽附近的一個共享辦公區域,招租人員黃靈告訴記者:“因為目前受疫情影響,我們報出的都是最低價格,現在大面積空間空出的比較多。”

“我們這里科技型的創業團隊比較多,大家的規模都不是特別大,來來回回的也很正常。”黃靈解釋道。

在位于林萃路的一家共享辦公區域目前的出租狀況也類似,招租人員張添表示:“現在有一些8人間的空間待租,不過我們其他店的選擇空間還比較大。”

據記者了解,目前在北京的核心地區,WeWork位于西城區北京坊的門店移動工位為2560元起/月,望京區域中航資本大廈的移動工位為2800元起/月,工體東路百富國際大廈的移動工位則為2000元起/月。優客工場的王府世紀大廈店開放工位為2000元起/月,東城區前門1900點的開放工位則為2600元起/月,稍微偏遠些的房山大學城店的開放工位價格僅為600元起/月。

“共享辦公行業處于調整期。”36氪、氪空間、鯨準創始人兼董事長劉成城在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,目前聯合辦公的兩端租金都在下降。“受疫情影響,總體上講,一方面業主端向我們收取的租金是在下降,尤其是一些國有物業下降明顯;另一方面,我們向租戶企業的收取的租金也相應在下降。”

“從氪空間具體來講,北京上海的租金則是相對穩定的,近期的變化不是特別明顯。”劉成城認為,共享辦公行業空置率整體是略有上升的,不過變數也是存在的。

成交占比:從17%降至2%

事實上,2019年共享辦在北京已經歷了一波退潮。

戴德梁行首席政策分析專家魏東表示,2018年聯合辦公在北京寫字樓整體市場的成交占比差不多是17%,而2019年只有2%了。

“從2019年初開始,聯合辦公的增速有一個非常大的縮減。這與整體的經濟大環境有關,絕大多數聯合辦公都依靠融資手段維持發展,而現在的融資環境不樂觀。”魏東補充道。

該領域的頭部企業生存面貌也不容樂觀。優客工場的招股書顯示,該公司目前仍處于虧損狀態,2017年、2018年運營虧損分別為3.99億元、4.57億元;2019年前9個月運營虧損5.61億元,2018年同期為虧損2.89億元。

某寫字樓的招租宣傳  圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

共享辦公領域的鼻祖WeWork目前則正忙著同軟銀打官司,要求對方完成30億美元股權要約收購。就在4月15凌晨,有消息稱,WeWork CEO桑迪普•馬特拉尼表示將在5月底前進行新一輪裁員。

李陵稻曾經是一名共享辦公企業的高管,他告訴《每日經濟新聞》記者:“我現在已經離開這個行業了。管理層之間對未來發展的方向分歧很大,我對這個行業的未來不再看好。”

疫情之下,聯合辦公行業正經歷更為嚴峻的考驗。邁點研究院報告指出,共享辦公領域新租客戶多因返工延后而影響實地看房,其困難程度達到80.95%;71.43%的品牌會通過適當打折、減租或免租的方式來獲取新用戶。續租客戶方面,42.86%的品牌因疫情將調整租期或不續租,僅有不到兩成的品牌因提前滿租而不影響現有租賃業務。

“我的觀察是,頭部企業的空置率還是相對穩定。很多小型的聯合辦公企業在這一輪市場調整中暫時退場了,因而供給有所下降。但是很多企業在經過人事精簡之后,會選擇成本相對較低的共享辦公,因而為需求端帶來一定的熱度。”劉成城表示,“經過這輪疫情的調整,共享辦公行業屬于‘剩者為王’,能活下來的就挺住了。”

機構:寫字樓空置率繼續攀升

不過,共享辦公行業困境只是整體寫字樓市場的一個縮影。

在房山長陽的一處寫字樓,工作人員告訴《每日經濟新聞》記者,這里有兩層空間目前仍處于招租狀態。

在這座樓內,醒目處張貼著“全民房產中介”的招募令,顯示出運營方焦急的心態。招募令顯示,促成整層成功出租的員工將獲處20000元獎勵。

各大機構近期公布的統計數據,也反映出目前北京寫字樓市場的疲軟態勢。

世邦魏理仕報告顯示,截至2020年第一季度末,北京全市凈吸納量跌至-5000平方米,空置率上升0.7個百分點至14.5%。

2020年一季度北京甲級寫字樓主要指標  數據來源:萊坊研究部

戴德梁行的統計則顯示,2020年一季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36782平方米和-28,643平方米,空置率繼續小幅上揚,分別為13.8%和8.0%,分別環比上升0.3和0.4個百分點。

萊坊公布的數據也顯示,一季度北京甲級寫字樓市場整體空置率環比上升3.1個百分點至15.2%。

隨之而來的是租金的繼續下行。據世邦魏理仕統計,一季度北京全市寫字樓平均租金報價環比下降0.7%,報每月每平方米424.4元。預計未來6個月,88.47萬平方米新增寫字樓供應的入市將繼續推升空置率,租金亦將繼續下行。

《每日經濟新聞》記者注意到,北京寫字樓市場下行的趨勢在2019年便已經顯現。

2019年北京優質寫字樓供應總量超90萬平方米,歷史上僅次于2009年,這種大面積的供應推升市場空置率至13.8%,創2011年以來最高水平。在供應高峰和新租動力不足的雙重壓力之下,2019年整體租金下降1.4%,創2010年以來的最大跌幅。 

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部主管張冀蘇認為,“新冠疫情的爆發打破了租賃市場的活動節奏,市場表現低于歷史同期。面對空置率高企以及疫情對行業沖擊的影響,租金下行壓力增大。”

不過,他也表達了樂觀的一面:“隨著國內疫情防控形勢持續向好,復工率逐步提高,市場活躍度亦有望快速回升。”

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:每經記者 王佳飛 攝

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