每經記者 吳抒穎    每經編輯 陳夢妤    

“招保萬金”的金字招牌，對招商蛇口來說是榮光也是負累。

時隔多年，路徑的分歧使得招商蛇口距離曾經比肩的萬科、保利越來越遠，孰優(yōu)孰劣另當別論，但資本市場至今未能看破它的價值。重組上市4年來，招商蛇口的股價依舊低迷，常年低于發(fā)行價。

招商蛇口的2019年過得無風也無雨，穩(wěn)健且平淡。鎂光燈很少打到它的臉上，就算是高層人事變動或者業(yè)績短期波動，其他房企一準兒掀起波浪，招商蛇口也能平穩(wěn)轉舵。

招商蛇口已經淡出房企的“熱門話題圈”許久了，因此當2019年這張寡淡的答卷呈交出時也沒有泛起多少漣漪，投資者對它的態(tài)度很冷靜，就像它本來就是如此，應該如此一樣。

2019年年報發(fā)布恰逢大盤走弱，招商蛇口隨市下跌，報收16.61元/股，跌幅1.01%。

坦率說，招商蛇口這份年報具備了優(yōu)秀房企應有的基本特質，比如負債率低、融資能力強，營收和銷售均穩(wěn)步增長。

截至2019年底，招商蛇口資產負債率63.19%，凈負債率29.28%，負債水平處于行業(yè)低位；融資方面，2019年招商蛇口綜合資金成本4.92%，維持行業(yè)領先優(yōu)勢。

招商蛇口的銷售額增長也相當迅猛，2019年全年，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%，在頭部房企增速相對放緩之際，接近30%的增速顯示它依然在規(guī)模上求進。

營收也保持穩(wěn)健增長，2019年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入976.72億元，同比增長10.64%。

根基穩(wěn)固，招商蛇口的盈利表現(xiàn)卻起伏不定。2019年，招商蛇口歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元，同比增長5.2%，增速大幅放緩，且扣非凈利潤為124.73億元，同比減少14.55%。

此外，招商蛇口2019年的毛利率和凈利潤率分別為34.65%、19.31%，分別同比下降近5個百分點和3個百分點。

從年報中各種細微的變化，可以拼湊出招商蛇口這幾年經營思路的脈絡。重組上市之初，招商蛇口提出要轉型多元綜合發(fā)展，要圍繞社區(qū)開發(fā)運營(以房地產銷售業(yè)務為主)、園區(qū)產業(yè)和公司郵輪三大板塊業(yè)務進行片區(qū)綜合開發(fā)布局。

依靠招商局的背景，招商蛇口在轉型的道路上意志堅定地邁開了大步。2016年，招商蛇口管理層提出，根據(jù)公司三到五年的規(guī)劃，將把社區(qū)收入從85%左右降到60%，園區(qū)比重從15%左右提升到30%～40%，郵輪產業(yè)從輕資產戰(zhàn)略的角度出發(fā)，未來收入也將持續(xù)增長。

4年已過，愿景未達。從收入構成來看，2019年招商蛇口社區(qū)業(yè)務板塊、園區(qū)業(yè)務板塊、郵輪產業(yè)板塊收入分別達845.6億元、124.8億元、6.4億元，收入占比分別為86.6%、12.8%、0.7%。

盡管轉型口號響亮，但步履依然艱難。招商蛇口用行動告訴行業(yè)，即使有優(yōu)質資源，對房企而言，在不熟悉的領域做強做大當下可能還是一個偽命題。

但這不會打亂招商蛇口的節(jié)奏，管理層的眼光放得十分長遠。

董事長許永軍說，綜合發(fā)展依然是招商蛇口未來的發(fā)展模式，基礎是PPC模式（前港-中區(qū)-后城），這也是招商局體系的一個優(yōu)勢和歷史基礎。

招商蛇口將上述模式細化為T+3、T+10、T+30，分別對應地產快周轉、階段性持有運營、片區(qū)綜合開發(fā)。許永軍表示，從40年來看，這種方式為股東帶來了中長期、短期的效益，也為招商蛇口未來40年奠定了發(fā)展的巨大空間。

2019年，招商蛇口完成了對中航善達的重組更名暨上市工作，招商積余這個定位于物業(yè)管理、資產運營的平臺浮出水面。至此，招商蛇口是為數(shù)不多的，通過分拆重組能夠在A股擁有兩個上市平臺的房企。

存量資產是招商蛇口將要攻下的堡壘。許永軍說，未來3～5年，招商蛇口持有型物業(yè)資產會達到1500億元左右，要占6000多億元總資產的1/4。

重組上市這4年來，招商蛇口每一步都按照既定的步伐出發(fā)，就連人事變動也沒有出現(xiàn)意料之外的人選。2019年，招商蛇口管理層經歷了一輪更替，但從許永軍升任董事長到蔣鐵峰任職總經理，“以業(yè)績論英雄”是唯一原則。

首次亮相業(yè)績會的蔣鐵峰介紹，履新之后，他主抓日常經營工作，大致原則是希望抓精細化管理，從管理要效益，對標優(yōu)秀同行；運營效率不高的持有型重資產，則會加大力度整改，如果沒有做好要堅決處置。

蔣鐵峰說，招商蛇口今年特別強調以業(yè)績論英雄，加大了內部改革力度，員工的工資和業(yè)績高度掛鉤。

2016年，許永軍在一次招商蛇口的經營會議上曾說，如果我們在順境中無法趕超競爭對手，那么在逆風中就不能破風前行。40年后，它還想當英雄。

封面圖片來源：視覺中國