每經(jīng)記者 鄢銀嬋    每經(jīng)編輯 陳俊杰    

4月29日凌晨，金科股份（000656，SZ)發(fā)布《關于第十屆董事會第四十七次會議決議的公告》，審議通過《關于公司所屬金科物業(yè)服務集團有限公司到境外上市的方案》，正式對外宣布旗下生活服務板塊將分拆赴港上市。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，金科服務有意上市的消息早在去年6月便已傳出，而隨著去年港股市場掀起的物業(yè)上市潮，頭部房企物業(yè)板塊上市計劃正成為資本市場重點關注對象。

值得一提的是，若金科服務上市計劃進展順利，金科股份將拿下重慶首家民營A+H股企業(yè)的名號。

業(yè)務板塊具備獨立性

工商資料顯示，金科服務的股權關系相對簡晰，金科股份和石河子市恒業(yè)金通股權投資普通合伙企業(yè)分別持股75%、25%。石河子市恒業(yè)金通股權投資普通合伙企業(yè)為金科股份高管的持股平臺，該部分股權于2017年激勵。

金科股份公告稱，金科服務本次新發(fā)行的H股股數(shù)擬不超過發(fā)行后金科服務股份總數(shù)的25%（未考慮超額配售權的行使），并視市場情況授予全球協(xié)調人或賬簿管理人不超過上述發(fā)行的H股股數(shù)15%的超額配售權。

相較于其他房企，金科股份一直自帶開發(fā)銷售與物業(yè)運營管理的雙重基因。

據(jù)其2019年年報，金科股份主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理和風電新能源業(yè)務，營業(yè)收入占比分別為93.12%、3.41%和0.61%。物業(yè)管理在2016年、2017年、2018年占比分別為3.02%、3.53%、4.21%。

2019年金科服務實現(xiàn)營業(yè)收入27.54億元，凈利潤4.06億元；2020年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入6.16億元，凈利潤8416.45萬元。

有業(yè)內人士稱，金科服務擁有較大的面積及規(guī)模做支撐，上市或許是借助資本力量快速實現(xiàn)整體市值增加的有力途徑。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，金科股份在市值管理方面確有需求。目前其A股平臺總市值約400億元，若依據(jù)分部估值法剔除物業(yè)板塊市值，考慮到攤薄因素，公司目前地產(chǎn)板塊業(yè)務對應市值僅300億左右，價值一定程度上被低估。

金科股份董秘徐國富對此則曾表示，金科服務在管面積有50%是獨立第三方，比例較高；對于上市，不追求為了上市而上市，要做到在業(yè)主滿意情況下，資本賦能，通過資本運作讓員工、股東享受上市紅利。

金科股份在公告中表示，由于金科服務與公司其他業(yè)務板塊之間保持足夠的業(yè)務獨立性，金科服務的境外上市不會對公司其他業(yè)務板塊的持續(xù)性經(jīng)營運作構成實質性不利影響。

分拆物業(yè)上市潮

有分析人士認為，金科服務分拆上市屬于順勢而為。

“不夸張的說，我們已進入物業(yè)服務行業(yè)的黃金時代。”一位上市房企高管同《每日經(jīng)濟新聞》記者交流時感嘆，資本市場的追捧、疫情倒逼下的關注，都為物業(yè)服務行業(yè)增添了前所未有的曝光度。

據(jù)公開報道，繼去年有21家物業(yè)企業(yè)在H股上市后，年初至今已有世茂房地產(chǎn)、陽光城、禹州地產(chǎn)、深圳控股、佳源國際等多家房企陸續(xù)傳出有分拆物業(yè)公司獨立上市的計劃。與此同時，包括金融街物業(yè)、星盛商業(yè)、正榮服務、宋都服務、建業(yè)新生活等均在港交所排隊上市，興業(yè)物聯(lián)、鴻坤集團旗下燁星集團則已先后成功上市。

在這一背景下，萬科、龍湖等多個房企的投資者互動平臺上，“有無分拆物業(yè)上市計劃”也屢被投資者刷屏。

記者注意到，企業(yè)端的上市熱情與投資者的追捧密切相關。以港股市場為例，2019 年恒生指數(shù)全年小幅上漲 9.07%，而港股物業(yè)管理行業(yè)全年上漲 58.21%，所有行業(yè)中漲幅排第一。

在個股方面，新城悅服務（01755.HK）、永升生活服務（01995.HK）、佳兆業(yè)美好（02168.HK）、雅生活服務（03319.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）、碧桂園服務（06098.HK）分別錄得222%、 199%、187.3%、161%、116.3%、112.4%的漲幅，大幅跑贏市場。

而截至4月28日收盤，永升生活服務年初至今最高漲幅已達112.74%，鑫苑服務（01895，HK）最高漲幅達126.78%，保利物業(yè)（06049，HK）為74.91%，濱江服務（03316，HK）為112.57%。

物業(yè)板塊之所以被投資者追捧，和其行業(yè)特性有直接關系。

據(jù)東方證券去年發(fā)布的研報，15家上市物業(yè)公司毛利率平均值為28%、凈利率平均水平為12%。

“物業(yè)資產(chǎn)還有一個最大的優(yōu)點，就是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”上述高管表示，目前物業(yè)行業(yè)集中度不高，行業(yè)前10和前100的市場份額在持續(xù)提升，頭部企業(yè)的平均營收規(guī)模更大，凈利潤率也更高，營收和凈利潤的同比增速也更大。

而據(jù)中國指數(shù)研究院披露數(shù)據(jù)，物業(yè)管理行業(yè)是存量與增量并存的巨大市場，預計到2025年商品住宅銷售面積累計238億平方米，按照百強企業(yè)住宅物業(yè)費計算，整體市場規(guī)模近1萬億，到2025年中國社區(qū)增值服務市場容量預計達1.8萬億。

“現(xiàn)在物業(yè)市場和前兩年的房地產(chǎn)市場一樣，都是在往規(guī)模化、集約化方向發(fā)展。在融資環(huán)境普遍緊縮的當下，分拆物業(yè)上市在為母公司造血的同時，自身也能更優(yōu)化盤整資源，迅速規(guī)模化。”上述高管表示。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)