圖片來源：每經記者 張建 攝

有人說，房地產是中國二十年來最具誘惑力的產業。

大潮來時，多少國企民資，紛紛改弦更張，買地建房；大潮退去，多少“淘金客”或受政策所限或受形勢所迫，紛紛偃旗息鼓，爭相“退房”。

2020年4月底，中國重汽集團將其最大的輔業——中國重汽集團房地產開發有限公司（以下簡稱“重汽地產”），以48億元的價格轉讓給中國房地產巨頭碧桂園，標志著這家重卡國企全面退出房地產、重新回歸主業。

從1993年重汽地產成立到本次重汽退出地產，27年間，國企巨頭中國重汽經歷了從產業多元化擴張到剝離副業瘦身回歸主業的輪回，也是諸多國企市場化探索的一個縮影。

中國重汽砍掉地產業務

這一切還要從中國重汽換帥說起。

2018年9月1日，譚旭光出任中國重汽黨委書記、董事長。這位“動力狂人”的回歸，讓中國重汽集團的經營理念為之一變。

經過一番調研后，譚旭光發現，這家老牌國企早已患上了“主業不精”“人浮于事”“包袱沉重”“輔業過多”等國企通病。其中，房地產、類金融、醫院、幼兒園等一大堆輔業，占用了大量人力、物力與財力，分散了企業主業發展的精力。其中，醫院人數最多，共400余人；地產業務體量最大、占用資金最多。“重汽地產干了10年，占有100多億的資金，好的年份掙了1個多億，不好的年份只有98萬元。”對于投資房地產，譚旭光向經濟觀察報表達了他的看法，“100億元的資金，存在銀行里能掙2個億，放貸也能掙6個億。中國重汽上市公司貸款只有50多億，整個集團170多億。如果再發生一場像2008年的經濟危機，企業會有多大的經營風險？”

重汽地產成立于1993年，至今僅有10個已開發商品房項目和3個未開發存地項目，員工138人。據重汽地產的掛牌公告，經審計2018年重汽地產營收10.51億元，凈利潤只有1612萬元。

上任伊始，譚旭光在企業內部會議上當即拍板——砍掉地產業務！“很多人問我，為什么（砍掉地產），因為我不懂。”譚旭光直言，“凡是成功的企業，一定是心無旁騖攻主業。一家企業干主業都不掙錢，配上商業用地后，靠房地產掙了錢，核心競爭力一定是零！”

中國重汽集團投資管理與證券部部長宋進金回憶，重汽投資房地產業務的初衷是為工業退出城市進行配套——在騰籠換業過程中，位于市中心的工廠要遷出，騰出的空地如何處置，就成立了地產公司自行開發。最多的時候，重汽地產在濟南有幾十宗土地，陸續開發了十幾宗。后來，在主業全國布局過程中，地方政府常常會給予“政策”支持，支持最多的就是土地。有地產公司開發，也可將優惠政策“變現”。

不同的企業有著各自的取舍。事實上，此前譚旭光執掌濰柴集團時，也遇到了同樣的問題——“在房地產火爆的時候，多個地方政府曾主動給予商業土地指標，動員我搞房地產。”譚旭光每次都一口回絕，并告之：“我要把發動機賣得比房地產還掙錢！”

盡管中國重汽在輔業房地產“淘金”，但因人力、物力、財力等限制，中國重汽主業全國布局的同時，重汽地產除了在杭州、海南有零星項目外，其余的地產項目基本局限于濟南當地。其開發量最高的一年是2010年，開發面積達100多萬平方米。重汽地產不僅沒能實現全國性的擴張，商業地產運營更是不甚擅長。

2019年初，中國重汽啟動新一輪國企改革，確立了主輔分離、精簡主業、消滅僵尸企業等十項改革措施，制定了3年改革計劃。其中，房地產業務改制退出、與主業剝離最先啟動。

譚旭光的想法是，“房地產的土地還不少，公開競標能賣個好價錢，要用這些錢發展全系列商用車。”

最大的阻力在于許多職工不愿意放棄國企身份

從2019年開始，中國重汽成立了一個退出業務改革改制領導小組辦公室，由投資管理與證券部、財務部、法務部、組織與人力資源部等部門共同參與。宋進金是這個小組的主要負責人之一。

從2000年后，宋進金就參與一系列國企改革。他認為，“國企改制關鍵是要確保國家、企業和職工三方利益的平衡——改革既不能造成國有資產流失，也要為企業長遠發展奠定基礎，還要保障職工個人權益。這就要堅持公平、公正、公開的原則。”

經過多年探索，目前國企改革已形成相對固定的流程——首先，對改制企業進行清產核資、摸清家底，制定改革初步方案；然后，聽取職工意見、修改方案，經由法務部門和外聘律師機構認可后，提交企業黨委會、董事會最終決策，出臺正式的改革方案。

盡管國企改革目標明確、流程清晰，但部分政策卻只有框架、沒有細則。事實上，每個企業情況千差萬別，沒有任何一個政策能夠照搬、復制到所有企業的改制。“現有的政策只能解決改制中50%的問題都不到，改革就是摸著石頭過河、把現有的政策、法律框架研究細化的過程。”宋進金回憶，“我們查閱了大量相關的政策、法規，包括勞動法、勞動仲裁法等等，吸收到改革的方案中，同時還借鑒了其它國企改革的經驗和做法。”

最終，重汽地產初步的改制方案確定為“改制+剝離”，通過公開掛牌向社會進行100%國有產權及債權的轉讓。隨后，改革小組辦公室開始下沉到改制企業對廣大職工進行宣講。

作為輔業的重汽地產要從主業剝離，最大的阻力在于許多職工不愿意離開國企。如果是要倒閉的企業進行改革，大部分職工會認清形勢，改制反而容易，但現在中國重汽集團蒸蒸日上，這讓許多幾十年工齡的老員工、甚至是幾代人都在重汽的老員工心理上難以接受，改制的抵觸情緒也會隨之加大。“改制中職工安置、補償方案涉及到每個人的切身利益，職工是要和你反復較真的。”許多職工有著數十年工齡，改制剝離中，職工身份補償依據的是哪個政策的哪一條？這是否符合勞動法？具體每個人補償的標準又是什么？如果按照月工資補償，月平均工資又如何計算……

改革小組辦公室在尋找改制政策依據的同時，“職工也在查詢政策依據，了解的很多，算的很細。這一過程正是改革頗為費時的焦點。”宋進金說。

盡管有律師全程參與，但改革小組辦公室不可能面面俱到，難免有疏漏的地方。改制過程中先聽取職工意見，回來逐一研究，只要不違背政策法律，符合大多數職工的利益，就去尋找相關法律、文件作支撐，補充到改制方案中，然后再進行宣講。

宋進金坦言，面對職工的問詢、建議，一次不夠就兩次，兩次不夠就三次……直到統一意見為止。經過一年多的時間，重汽地產的“改革方案已不記得改了多少次，肯定有上百稿之多。”

除了涉及個人權益，重汽地產職工最關心的是“究竟誰來接盤”“是否能適應重組方的企業文化”。但由于重汽地產改制方案是公開掛牌出讓，不到最后一刻，誰也不知道哪個競標者能夠勝出。

近十個盡職調查小組往會議室里擠

2019年9月17日，山東產權交易中心發布《中國重汽集團房地產開發有限公司100%國有股權》的預披露公告。盡管公告并未披露具體轉讓價格，卻立刻吸引了各大地產商的關注。

一聽說重汽地產掛牌出售，排名前十幾位的大地產商都來了。有的多次前來咨詢，更多的派出了一個個團隊來展開盡職調查。

在宋進金看來，能夠吸引各大地產商蜂擁而至，是因為重汽地產本身是優質資產。首先，資產包中有3個待開發項目，地段優越，如果能競價勝出，就等于一次收購3個項目。這對大企業進行土地儲備有很大的吸引力。其次，資產包賣的是重汽地產的產權，而重汽地產多年積累了方方面面的資產，有商鋪、物業、門頭房等。許多資產對重汽地產來說，只能發揮部分價值，取得有限的租金，但在全國性的大地產商手里，通過其掌握的其他資源進行市場運作，效益就能放大數倍。

最多的時候，重汽地產會議室有近十個盡職調查小組要往里擠，由于無法同時接待，只好排隊交替進行。在這些戰略投資者中，碧桂園派出了近20個人的盡職調查團隊，對企業資產、債務、法務等各方面進行調研。

2019年12月31日，在第一次正式掛牌公告中，重汽地產公布了最終的轉讓標的、底價以及經審計的基本財務情況、受讓方資格條件等。

此次公告明確：轉讓標的是重汽地產100%國有產權及重汽地產對中國重汽50.66億元的債務，轉讓底價為51.49億元。截至2019年11月30日，重汽地產營收為13.42億元，利潤總額為-2447.69萬元，凈利潤-8586.49萬元；資產總額119.07億元，負債總額89.52億元。掛牌起止日期是：從2019年12月31日至2020年3月10日。

疫情突發第一次掛牌出讓流拍

可2020年春節過后，新冠疫情突發，全國經濟陷入停滯，各地城市都對房地產市場下發了“暫停營業”的通知,禁止疫情期間營銷中心開放、中介門店開張。

宏觀形勢低迷，疫情尚未得到控制，行業發展前景不明，地產商紛紛收縮戰線、保命過冬。這個時候動用50多億巨資并購擴張，對任何一個地產商的資金鏈都是一個巨大考驗，對決策者的勇氣也是空前挑戰。“疫情爆發后，最初前來的十幾家地產商相繼退去，后來我們重點跟蹤了最具并購意向的四五家企業。受宏觀經濟的影響，原本收購意向強烈的戰投們頓時改變了擴張戰略，猶豫再三、最終選擇放棄，除了中國最大的地產商——碧桂園。”宋進金介紹。

碧桂園一直密切關注著這一項目動態。他們知道疫情肆虐、行業低迷，其他競購者未必敢于舉牌。而根據《企業國有資產交易監督管理辦法》的規定，在產權公開掛牌轉讓未征集到意向方后，轉讓方會完成合規的降價處理后再次掛牌轉讓。

果然，重汽地產第一次掛牌無人舉牌，標的流拍。2020年3月27日，第二次重新掛牌時，轉讓底價降低了6%，變為48億元。碧桂園充分利用了疫情的影響和交易規則，獲得了3個多億的降價空間，如愿將重汽地產收入囊中。

都說重組的理想效果是1+1>2。重組方一定要有改造對方、資源重新配置的能力，才能夠實現這一目標。

作為中國最大的地產商，碧桂園擁有專業的物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、教育、酒店開發和管理等資源，經營變現能力遠遠強于區域性地產企業。接過整體的資產包后，碧桂園可根據不同業務進行分割——土地交由地產板塊開發；現有的資產交給資產管理公司運營；沿街房等交由商業地產部分去經營；需要配套學校、幼兒園的，可以對接其全國性教育資源。

重汽地產的資產包中既有未開發項目也有投資性房產，比如一個8000平米的沿街房，在其手中經營效益也許不足500萬，但由碧桂園配置資源重組后，可能釋放出數倍的效益。

4月24日下午5點，是掛牌截止時點。如果有兩家以上企業繳納保證金，就會進行加價競拍。如果只有一家企業，就會自動進入協議轉讓。最終，2020年4月26日雙方接到山東產交所通知，進入協議轉讓階段。

4月29日，中國重汽集團與碧桂園集團在濟南正式簽署轉讓協議。

一向很少拋頭露面的碧桂園董事局主席楊國強，也出現在此次簽約現場。原來，他已同譚旭光達成了一項更大的合作共識——“借重組重汽地產的契機，下一步雙方將在科技創新、智能制造、產城融合、綠色生態農業等多領域進行戰略合作”。

重回“主車道”的中國重汽，正致力于做強重型車，提速輕型車，致力于“打造世界一流的全系列商用車集團”。