每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

今日（5月13日）早間，萬科集團合伙人、萬科物業首席執行官朱保全發表《致全員信|新十年》，信中提及萬科物業已確立CS社區空間、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的新規劃，物業調整為公司業務層內容之一。

而且從今往后，萬科物業這家坐穩了十來年物業行業頭把交椅的企業，將不再對外披露除萬科集團上市公司年報物業分部報告之外的其他業務數據。

而就在今日下午，中指研究院發布的中國物業服務百強企業名單中，已經找不到萬科物業的身影。

“沒有千億市值，不會上市”

萬科物業不再止步于住宅，而是將運營邊界拓展至商企、城市，最重要的原因在于郁亮對物業板塊的寄望。

物業服務行業中，萬科物業是唯一一家沒有上市的頭部企業，盡管屢屢有IPO的傳聞傳出，但郁亮始終堅定：“沒有千億市值，不會上市。”

“千億市值”并非遙不可及。在新冠疫情之后，物業企業的價值被資本市場再次發現，隨著股價的躥升，目前港股上市的碧桂園服務市值已經超過千億港元。考慮到萬科物業的營收規模要高于碧桂園服務，現在未必也不是萬科物業上市的時機。

但萬科物業想要講一個穩扎穩打又受資本青睞的故事，現時的它未必已經符合郁亮的期望。

物業服務企業無新事，資本市場當下最重視的指標依然是規模和服務。然而，萬科物業自2015年開啟市場化之路以來，在住宅領域可以繼續大幅對外拓展的標的，已經不多了。

熟悉萬科物業的人士告訴《每日經濟新聞》記者：“跑馬圈地”的時代已經過去了，再（在住宅領域）拓展下去，不僅管不過來，服務品質也會下降，這是“不愿意看到的”。

事實上，萬科物業也是跟隨了市場的選擇。住宅物業服務領域盡管集中度依然不高，但經歷過頭部企業的掃蕩之后，優質資產已寥寥無幾。

大規模收并購的負面作用也已經在部分上市企業中顯現，例證之一是雅生活，依靠幾宗大收購案，雅生活的規模有了飛躍，但財務指標卻隨之出現下滑。

雅生活2019年物業管理服務收入的毛利率出現了下滑，原因在于積極進行外拓項目的承接，使得項目前期投入多，加上收并購回來的企業毛利水平相對較低，導致物業管理服務的毛利率從2018年的27.4%下滑至25.3%，同比下降2.1個百分點。

瞄準不動產科技“獨角獸”？

住宅物業發展遇到瓶頸，向商業管理以及城市運營拓展似乎自然而然。保利物業、招商積余都也在尋求更高的發展邊界，也在向非住宅業態的領域發展，這些以住宅物業服務的企業暫時站在了同一條起跑線上。

商業物業和城市服務雖然不是新事物，但對以住宅服務見長的企業來說，都需要一步一步前進。

萬科目前都還在起步和摸索階段，而它的對手在某些領域發力已久。

例如保利物業，其2019年的公共及其他物業管理面積已經達到1.4億平方米，甚至微超住宅物業管理。這至少表明，保利物業在非住宅服務領域已經具有先手優勢，且央企的背景也讓保利物業具有較好的談判能力。

萬科物業的終極目標，或許不僅是規模，是服務，而且是技術。這或許是萬科物業將要為資本市場講的新故事。

朱保全在全員信中提到了一個細節，他說前段時間鏈家左暉先生回復上海加盟商客戶投訴的帖子感同身受，房產經紀行業以技術提升質量的路有多難，在空間服務的路上只有更難。公司會投入更大力量于技術研發，也會以CS、BS、US空間為域嘗試技術服務，而萬科最熟悉的物業業務則調整為公司的業務層內容之一。

朱保全提到的鏈家所處的行業與萬科物業有相似之處，房產經紀行業、物業服務行業都是人力密集且極其注重線下服務的行業，但鏈家憑借著“樓盤字典”建立行業內第一個真房源數據庫之后，確立了其行業的霸主地位。且發展至今，無論是融資或是估值，鏈家都向互聯網企業看齊。

作為萬科旗下科技板塊的負責人，朱保全去年在萬科南方區域的媒體交流會上提到，萬科的科技板塊接下來可能會承載一個更重要的詞，叫Protech(不動產科技)。他還提到，接下來無論是5G還是物聯網技術，在不動產的領域里，可能醞釀著一個誕生“獨角獸”的機會。

不動產技術領域的“獨角獸”，萬科物業的野心或許就在于此。但萬科物業至今沒有過多透露過在這一板塊的業務發展情況，短時間內，它將還是以“泥腿子”的物業企業面貌示人。至于“獨角獸”的猜想，那會是另一個故事。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網