每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2019年，盡管房地產市場調控持續深化，全國商品房銷售額仍然逼近16萬億元大關。但與此同時，增速收窄、銷售面積下降的跡象有所顯現。

一方面，上市房企把握市場調整期機遇，營收規模再創新高，部分區域型龍頭房企紛紛踏上IPO之路，謀求新的發展；另一方面，負債水平高位企穩，增收不增利的情況在不少上市房企中出現，并且企業間資產規模斷層明顯，在盈利能力、財富創造力及財務穩健等方面的表現持續分化。

今日（5月13日），中指研究院發布“2020中國房地產上市公司TOP10研究”結果，對包括104家滬深上市房地產公司和73家內地在港上市房企的研究顯示，2019年上市房企把握都市圈和熱點城市的機遇，積極推盤提升銷售規模，總資產規模保持了穩定增長的態勢，但增速下降較明顯，滬深上市房企與內地在港上市房企都下降到19%左右，頭部企業的增長速度明顯放緩。

存貨均值增長超兩成

萬科、保利、招商蛇口和中國海外發展、中國恒大、碧桂園分別位列滬深和港股市場財富創造能力TOP10前三甲。2019年，滬深上市房企總資產均值達到1165.0億元，同比增長率達18.9%；內地在港上市房企總資產均值同比增長19.3%至2228.3億元。上市房企資產規模斷層明顯，陣營間與內部的分化加劇。

中指研究院研究結果顯示，從總資產構成來看，房地產上市公司總資產規模的增長主要由存貨、貨幣資金、股權投資以及投資性房地產的增長等因素推動，在市場面臨不確定性的情況下，上市房企通過放緩拿地節奏、大力推盤抓回款、收并購方式降低開發成本，加大相關多元業務深耕力度，助力企業規模增長。

數據顯示，2019年，滬深上市房企與內地在港上市房企存貨均值分別同比增長22.5%、22.6%，貨幣資金分別增長11.8%、13.0%，權益性投資分別增長30.7%、29.2%，投資性房地產分別增長58.5%、14.8%。

佳兆業集團控股首席戰略官劉策在演講中表示，房地產行業還沒有到“頂”。行業未來的競爭格局兩極分化會非常嚴重，要么出眾、要么出局。房地產已經改變了傳統靠天賜利潤、靠加杠桿獲取利潤的時代，更多的是靠自己內生能力的生長，靠運營周轉效率的提升來實現盈利的提升，這是個非常好的現象。在這次疫情下，科技作為新基建在重構整個房地產的價值生態鏈，未來整個行業發展中也會越來越重要。投資大數據、BIM、綠色建筑、線上銷售、數字運營、智慧物業等等，都在重構地產價值鏈。

為何“增收不增利”？

滬深上市房企和內地在港上市房企2019年營業收入均值分別達到282.5億元和427.3億元，同比增長22.8%和20.7%；但凈利潤均值分別僅為34.9億元和68.2億元，同比分別增長19.7%、18.5%。

中指研究院認為，上市房企出現“增收不增利”現象緣于營業成本不斷上漲，疊加各地限價政策頻出、銷售溢價率下降等因素。

中指研究院高級分析師張冉指出，滬深上市房企的凈利潤增速下降了8.2個百分點，內地在港上市房企則下降了超過10個百分點，從盈利質量來看受“增收不增利”的影響，上市房企的營業質量出現了一定的下降。2019年滬深上市房企和內地在港上市房企的凈利潤率分別為13.3%和16.6%，比上一年分別下降了1和0.4個百分點；凈資產收益率均值分別減少0.3和0.2個百分點，降至10.8%和14.6%。

值得注意的是，組成凈資產收益率的3個數字中凈利潤率和總資產都是下滑的。可見，凈利潤率和總資產整體拖累了上市房地產企業的凈資產收益率。

此種境遇下，“降費提效”成為行業內的普遍共識。張冉認為，上市房企需要通過對內部管理的嚴格把控，拓寬融資渠道等方式去提升企業的運營效率，降低企業的營業成本。

此外，2019年，內地在港上市房企的資產負債率上升了0.3個百分點至75.5%，滬深上市房企的資產負債率則下降了0.2個百分點至68.8%。在去杠桿轉為穩杠桿的背景下，部分房地產上市公司的負債水平在可控范圍內出現微升。

未來向高質量增長轉變

值得注意的是，通過過去兩年對現金流的嚴格把控，上市房企手持現金及現金等價物情況得到明顯改善。其中，內地在港上市房企現金及現金等價物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元，滬深上市房企均值為22.1億元，同比提升16.8%。

房企在2019年明顯感受到銷售壓力增大，加之一些城市限價限售的政策，企業預收賬款的“成績”表現難有顯著進步，甚至導致部分企業剔除預收賬款以后的有效負債率出現了一些小幅度的上升。而在融資困難、銷售承壓的背景下，現金對房企的重要性不言而喻。

根據中指研究院研究結果，深入具體結構來看，基于對銷售回款的強把控，上市房企經營現金流量金額持續改善，但由于到期債務的增多和發債難度的增大，企業籌資活動的現金流量金額并不樂觀。而企業在投資方面采取比較理性的投資態度，投資活動現金流量金額持續改善。

那么，未來房企之間的競爭將聚焦何處？上市房企又將如何應對增長放緩的局面？

張冉認為，未來房地產市場仍然存在發展空間，尤其是目前我們國家的城鎮化率還有很大的提升空間，改善性需求的釋放未來也會形成比較強的支撐。中長期市場的需求空間還是存在的，但機遇也伴隨著一定的挑戰，企業競爭的重心都在向高質量增長轉變。這種情況下，房企需要重塑自己的增長邏輯，才能在競爭中保持優勢甚至彎道超車。

中國房地產TOP10研究組聯席組長、中國企業評價協會會長侯云春則表示，“上市房企應當審時度勢找準坐標，開拓創新，疫情下誰扛得住沖擊、經得起考驗，在困境中剩下者為王。疫情后誰抓得住機遇，能戰勝挑戰，在競爭中勝出者為王。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網