每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

盡管償債高峰已至，但大多數房企似乎沒有絲毫危機感。

據克而瑞統計，2020年上半年房企境外債到期約1020億元，下半年約937億元；2021年上半年將達1782億元，超過2019全年到期額。但由于大環境寬松，房企融資向著積極的方向發展，成本似乎沒有比之前更貴，資本依然熱捧。而且，疫情過后市場回溫也給了房企不小的信心，一輪向上的行情正在到來。

從宏觀面來看，房企的融資規模和融資成本的確景氣度明顯。據貝殼研究院發布的數據，今年前5個月房企境內外債券融資累計約5627億元，融資規模為2019年全年的48%，全年房企融資規模有望超越2019年。此外，房企發債的利率也進一步降至低位。

《每日經濟新聞》記者注意到，盡管大多數房企都能夠從中受益，但發債成本兩極分化的趨勢并沒有改變。如龍頭房企萬科、中海能夠以2%左右的成本低息發債，而退市危機仍未解除的明發集團，卻準備以22%的票面利率發行美元債。對于資金鏈緊張的中小房企，最好的歸宿或許是“出清”，而不是高息發債飲鴆止渴。

圖片來源：攝圖網

房企融資迎來“紅五月”

這是房企融資的“紅五月”。

境內債券持續火熱，而境外債券在3月份跳水后，經過一個多月的沉寂后也逐漸升溫。5月份以來，陸陸續續有多家房企開始在境外發債。貝殼數據顯示，5月單月，國內外債券融資總額發行約617億元，同比上升31%；今年前5個月房企境內外債券融資累計約5627億元。

Wind數據顯示，5月份中資房企合計發行57.19億美元債。其中，5月20日碧桂園發行5.44億美元優先票據，票面利率為5.4%；同日，力高集團就發行2023年到期的1.5億美元優先票據訂立購買協議，成本達13%；5月15日，正榮地產發行2億美元2024年到期的優先票據，票面利率為8.35%。

進入6月，擬發行美元票據的房企也活躍起來，如佳兆業今日（6月3日）公告稱，公司建議進行優先票據的國際發售，目前票據的定價，包括本金總額、發售價及利率等均為厘定。

從近期的情況來看，盡管發行規模沒有恢復到3月份價格暴跌之前的水平，但時隔50多天重新開閘也意味著境外發債的熱度回升明顯。

中達證券研究部總經理申思聰告訴《每日經濟新聞》記者，二級市場（美元債）的交易價格已經回升到之前的水平，無論是風險偏好也好、流動性也好，市場也已經慢慢在恢復。

與境外債緩慢升溫相比，境內債券則是在大環境寬松的背景下持續保持高溫態勢。由于境內發債格審對房企的資核向來十分嚴苛，之前能夠在境內發債的房企多數是杠桿控制出色的房企，不過在當前的環境下，部分高杠桿房企的公司債發行也順利通過。

最為典型的是中國恒大。6月2日，深交所消息顯示，恒大地產集團有限公司2020年面向合格投資者公開發行公司債券（第二期）將于2020年6月3日起在深圳證券交易所掛牌交易，債券實際發行金額40億元，票面利率5.9%，發行期限2+1年。

盡管銷售規模位列前茅，但恒大近年來鮮少在境內發行公司債，如今這一局面也逐漸改變。

融資成本兩極分化

即便房企融資熱度上升，也不意味著當前資金鏈緊張的房企能夠“解渴”。因為大環境的局勢尚不十分明朗，投資者會更加看中房企的資質，財務狀況優秀的房企始終是他們青睞的對象。

王明是一家TOP10房企的中層管理人士，他所在企業的融資成本處于行業最低位，他在接受《每日經濟新聞》記者采訪時直言，“（房企融資）看評級，還是要看評級。我們評級好，所以成本就低，那些（投資者）也是看這個。”

以萬科為例，6月1日，萬科企業股份有限公司發布公告稱，擬下調“17萬科01”公司債券票面利率，預計在該債券存續期后2年，將票面利率由4.5%調整為1.9%。如此大幅下調票面利率，萬科在債券市場的議價能力可見一斑。同時也能夠說明，萬科的資金面足夠穩健，否則不會有這么做的底氣。

6月3日，珠海華發集團成功發行2020年度第十三期超短期融資券，實際發行金額10億元，票面利率僅1.35%。另如蘇高新、上海金橋、南京高科等房企，在5月份的融資成本均低于2%。

與上述低利率融資房企形成鮮明對比的是，在退市邊緣徘徊的明發集團也發行了一筆美元票據，但利率卻十分高企。6月1日，明發集團發布公告稱，建議發行1.76億美元債券，按年利率22%計息，該筆美元債于2020年到期。

22%的票面利率，幾乎是今年房企發行的所有債券中利率的最高水平了。

一位不愿具名的債券分析師向記者指出，境外融資的成本有點分化，現在（房企美元債）可以發，但沒有很多選擇，利率相比之前好一些，但也不是一路下降的趨勢。

不過，對很多資金面緊繃的房企來說，當前發債成本并不是首位，債券能夠順利上市以度過償債期顯然更加重要。

典型的有富力地產。今年以來富力地產發債渠道火力全開，先后發行了7億元的超短融、4億美元的優先票據以及10億元的境內公司債，100億元的公司債已獲得交易所通過。同時，富力地產的光證-首創-富力萬麗酒店資產支持專項計劃狀態擬發行金額為25.27億元。

資金鏈緊繃的泰禾，也在3月份時就公告稱擬發行120億元公司債，最長期限5年，所募資金擬用于償還公司債務、項目建設、補充流動資金，但至今依然沒有下文。倘若能夠成功發行公司債，對于泰禾無疑是一樁好消息。

在未來很長的一段時間內，在“房住不炒”的基調下，對房企而言，沒有什么比資金鏈健康、基本面良好更重要的事情了。畢竟連恒大都要拿出決心“控規模、降負債”，其他房企更應該以此為信號，勇敢地活下去。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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