每經(jīng)編輯 盧祥勇    

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“咣當(dāng)”一聲響，又一個(gè)樓盤被砸了。

作為杭州樓市的怪象之一，“樓盤被砸”的消息時(shí)不時(shí)就會(huì)見(jiàn)諸媒體，不過(guò)之前矛盾的對(duì)立方主要是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間，原因也主要集中在“降價(jià)”、“質(zhì)量門”等。

不同的是，這次矛盾的對(duì)立方變成了開(kāi)發(fā)商與中介。

樓盤剛售罄，售樓處當(dāng)場(chǎng)被砸

據(jù)錢江晚報(bào)報(bào)道，某開(kāi)發(fā)商錢塘新語(yǔ)項(xiàng)目位于海寧和下沙的交界處，是正宗的“環(huán)杭”樓盤。這次開(kāi)盤推出294套房源，總價(jià)85萬(wàn)元起。為了銷售順利，開(kāi)盤前，該樓盤啟動(dòng)了中介分銷為樓盤造勢(shì)。

海寧的一位中介表示，其所在中介門店與錢塘新語(yǔ)的渠道公司簽訂了分銷協(xié)議，他們負(fù)責(zé)帶客，成功售出可拿到3.5萬(wàn)元/套的傭金。上周六，本是他值得開(kāi)心的一天，因?yàn)槠浣粋€(gè)月的帶客付出終將有回報(bào)——錢塘新語(yǔ)終于開(kāi)盤了。

“一般來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目啟動(dòng)中介分銷、蓄客，大約在一周左右，可錢塘新語(yǔ)卻生生拖了一個(gè)月之久。”該中介表示，他從5月8日就開(kāi)始為錢塘新語(yǔ)宣傳帶客，“我們幾家中介分銷為錢塘新語(yǔ)蓄了大概五六千組客戶。可開(kāi)發(fā)商卻遲遲表示還需要‘洗客戶’，暫時(shí)不開(kāi)盤。”

直到6月5日，中介接到通知，錢塘新語(yǔ)將在晚上9點(diǎn)開(kāi)盤，要求其帶客戶到售樓處排隊(duì)。

該中介帶著意向客戶早早來(lái)到了售樓處，從下午17點(diǎn)半一直等到了晚上22點(diǎn)，才得到開(kāi)發(fā)商更改地點(diǎn)的通知——開(kāi)盤地點(diǎn)變?yōu)樗{(lán)豪酒店。

中介們連忙帶著客戶前往現(xiàn)場(chǎng)，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)盤已經(jīng)基本結(jié)束，現(xiàn)場(chǎng)銷控表顯示房源已基本售罄。

中介們這才意識(shí)到，“我們可能被開(kāi)發(fā)商‘跳單’了”。所謂跳單，就是開(kāi)發(fā)商為了省去支付傭金，跳過(guò)中介私下與意向客戶接觸，或避開(kāi)中介帶客，將房子賣給售樓處自然來(lái)訪客戶。“294套房源，每套傭金3.5萬(wàn)元。這一次跳單可以為開(kāi)發(fā)商剩下一千余萬(wàn)的傭金，自然是劃算的。”

帶客過(guò)來(lái)的中介們都憤怒了，群情激憤下，等了一晚上的中介和購(gòu)房者砸了售樓處。

另?yè)?jù)浙江經(jīng)視報(bào)道，中介小王（化名）是當(dāng)天比較早從售樓處趕過(guò)去的中介之一。他表示，到達(dá)酒店時(shí)現(xiàn)場(chǎng)正在排隊(duì)取號(hào)，隊(duì)伍差不多排了50多米，輪到他時(shí)是193號(hào)了，而且都是自訪客：“我沒(méi)看到一個(gè)中介在里面排隊(duì)，全部都是他們之前約好的客戶。”

“我把自己的7個(gè)客戶都叫過(guò)來(lái)了，都沒(méi)買到房。他更慘，手上十幾個(gè)客戶，都沒(méi)買到，一個(gè)月都白干了。”小王指了指身邊的另一名中介小伙子。

“我覺(jué)得叫中介帶著購(gòu)房者去酒店，更像是去逼單的，相當(dāng)于把這波人當(dāng)成了‘炮灰’。”中介人士表示。

不過(guò)事后，開(kāi)發(fā)商表示，不存在“跳單”的行為，其開(kāi)盤全權(quán)委托給了第三方公司。

對(duì)于中介和購(gòu)房者在雨中等候幾個(gè)小時(shí)，卻未能參與買房的情況，開(kāi)發(fā)商工作人員表示，主要責(zé)任也在于第三方公司。

“可能是有第三方公司的工作人員提前透露了開(kāi)盤的信息，導(dǎo)致了購(gòu)房者和中介的聚集。因?yàn)榫频暾谶M(jìn)行開(kāi)盤的布置，所以購(gòu)房者和中介聚集在現(xiàn)場(chǎng)的商鋪（售樓處）時(shí)，未有進(jìn)一步的通知。”該工作人員表示。

針對(duì)于是哪家第三方機(jī)構(gòu)，工作人員表示，未獲得披露的授權(quán)。

另外，開(kāi)發(fā)商工作人員表示，接下來(lái)將跟第三方公司進(jìn)行溝通，后期“這部分房源”還將會(huì)拿出來(lái)再次銷售。而針對(duì)“這部分房源”究竟是剩余尾房還是所有房源，該工作人員并未正面回應(yīng)。

跳單背后，傭金的誘惑

“總價(jià)85萬(wàn)起，70年產(chǎn)權(quán)，準(zhǔn)現(xiàn)房，精工兩房”，在錢塘新語(yǔ)售樓處外墻上，可以看到這樣的大幅廣告牌。據(jù)浙江經(jīng)視報(bào)道，這兩棟原本是爛尾樓，祥生買下來(lái)之后重新裝修出售，總共294套。

圖片來(lái)源：浙江經(jīng)視

一開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)了大量的分銷渠道。“大半個(gè)杭州的中介都在幫他們做，除了我們這塊，還有鹽倉(cāng)、許村包括下沙的。朋友圈里全是中介打的廣告。”中介張姐（化名）表示。

這樣的宣傳持續(xù)了一個(gè)月，效果確實(shí)不錯(cuò)。中介小王說(shuō)，基本上每個(gè)中介給項(xiàng)目帶過(guò)去的客戶都有30組左右，整個(gè)項(xiàng)目有6000多組帶看。這個(gè)數(shù)字大大出乎了開(kāi)發(fā)商的預(yù)料，而問(wèn)題也就出在這里。

在中介眼里，這家開(kāi)發(fā)商時(shí)常有一些“神秘”舉動(dòng)：“前面房子也不讓看，樣板房裝修好了也不讓看，一直拖著。最后提前5個(gè)小時(shí)才告知可以參觀樣板房”、“開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)透露可能要開(kāi)盤的消息，但是又不開(kāi)，消磨客戶的耐心。如果它前段時(shí)間開(kāi)盤的話，買的人會(huì)更多，因?yàn)楹芏嗫蛻魰r(shí)間很久了就不買了，或者買到周邊二手房去了。”

錢江晚報(bào)報(bào)道則表示，環(huán)杭區(qū)域幾乎80%的成交來(lái)自于中介分銷。

最近，不限購(gòu)的臨安，以及海寧等“環(huán)杭”區(qū)域的樓市挺火爆。據(jù)錢江晚報(bào)購(gòu)房寶數(shù)據(jù)顯示，臨安5月新房共計(jì)成交3901套，環(huán)比增長(zhǎng)了63%，并創(chuàng)下2017年以來(lái)的新高。

臨安和環(huán)杭區(qū)域的火熱行情，除了不限購(gòu)以及有地鐵、輕軌等規(guī)劃預(yù)期，也離不開(kāi)中介分銷帶客的支撐。

臨安某中介門店的經(jīng)紀(jì)人透露，目前臨安以及環(huán)杭區(qū)域的住宅，提傭比例大約在2%~5%之間，商業(yè)最高則可達(dá)到7%。倘若碰到難賣的項(xiàng)目或尾盤，傭金點(diǎn)數(shù)甚至可達(dá)20%。

這樣的高傭金，也為中介攬客創(chuàng)造了條件。不少經(jīng)紀(jì)人為了促成成交，會(huì)私底下提供返傭給購(gòu)房者，而甚至中間會(huì)產(chǎn)生多道返傭的情況。假如開(kāi)發(fā)商方面給出條件是賣出一套房源的傭金在10萬(wàn)元，那么除去品牌抽成、平臺(tái)抽成以及店?yáng)|抽成以外，經(jīng)紀(jì)人個(gè)人可以拿到3~4萬(wàn)元，為了促進(jìn)成交，經(jīng)紀(jì)人又可以拿出1~2萬(wàn)作為二級(jí)分銷的返傭提點(diǎn)。

不過(guò)，這類返傭的促銷手段往往會(huì)產(chǎn)生諸多紛爭(zhēng)，例如中介跑路，或開(kāi)發(fā)商為省傭金而不顧契約精神“跳單”。

紅火的杭州樓市

剛剛過(guò)去的5月，杭州樓市成色十足。

數(shù)據(jù)顯示，5月杭州市區(qū)（含富陽(yáng)、臨安，下同）新房成交15341套，同比上漲19.7%。

這與5月樓市供應(yīng)量激增不無(wú)關(guān)系。初步統(tǒng)計(jì)，5月一手房市場(chǎng)領(lǐng)取了一百多張預(yù)售證，新增供應(yīng)超過(guò)19000套，其中僅住宅就超17000套。

杭州京杭大運(yùn)河拱宸橋 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

為了追趕由于疫情被落下的業(yè)績(jī)進(jìn)度，開(kāi)發(fā)商紛紛加快推盤節(jié)奏，紅盤陸續(xù)現(xiàn)身，推高了市場(chǎng)關(guān)注度和熱度。

據(jù)錢江晚報(bào)，杭州融創(chuàng)城3月中簽率為3.08%，4月為1.6%，5月新的一批房源入市時(shí)，中簽率僅0.5%。錢江世紀(jì)城的濱江御虹府兩次開(kāi)盤，從3月15.85%的中簽率下降為5月的9.96%。艮北新城的公園1872項(xiàng)目，中簽率也從3月的14.06%下降為5月的9.28%。

總價(jià)千萬(wàn)元級(jí)的御潮府5月首次開(kāi)盤，153套房源共2723組家庭報(bào)名，中簽率僅5.6%。

與此同時(shí)，二手房的行情也呈現(xiàn)出掛牌量和成交量雙增長(zhǎng)的情況。根據(jù)找好房聯(lián)合透明售房網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，5月二手房成交量達(dá)到10489套，已是連續(xù)第二個(gè)月成交量破萬(wàn)；相應(yīng)的，截至6月1日，全市二手房掛牌量為115705套，其中降價(jià)房源逾25000套，存量房供應(yīng)充裕。杭州我愛(ài)我家市場(chǎng)與品牌總監(jiān)周包軍表示，成交量增長(zhǎng)與掛牌量上升，導(dǎo)致供需關(guān)系相對(duì)平衡，因此穩(wěn)住了價(jià)格。好找房副總經(jīng)理李偉預(yù)測(cè)，從每日新增二手房掛牌量和交易去化量來(lái)看，6月杭州二手房交易仍有可能破萬(wàn)套。

6月是2020年上半年度最后一個(gè)月，各個(gè)開(kāi)發(fā)商都將為半年度業(yè)績(jī)發(fā)起沖刺。預(yù)計(jì)杭州有40個(gè)左右的樓盤將在6月面市，其中首開(kāi)樓盤就有15個(gè)左右。

編輯|盧祥勇?杜恒峰

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自浙江經(jīng)視、錢江晚報(bào)、杭州日?qǐng)?bào)