港交所門外，等候上市的物業企業已排起長龍。

2014年第一支物業股彩生活上市時形單影只，而今卻可用井噴來形容。據不完全統計，目前共有27家物業企業登陸港股和A股市場。

股價翻番，估值飆升，資本市場蛋糕的甜美讓人垂涎，今年至少還有10家物業企業“鴻雁南飛靜待歸”，排隊等敲鐘。招銀國際近期研報指出，物業企業縱向可介入地產產業鏈，橫向可整合社區資源，物業公司上市對地產公司而言常常是“意外之財”。

看起來似乎很誘人，聽起來也不困難，那為什么有些頭部物企仍然不上市？

對于是否分拆上市，龍湖集團首席執行官邵明曉曾在業績會上堅定給出“暫時不會考慮分拆上市”的回答。在他看來，龍湖智慧服務現階段主要做的事是進一步強化競爭力：對客戶研究的能力，挖掘客戶沒有被滿足需求的能力，開發匹配客戶需求的產品能力，在空間里提供交叉增值服務的能力，系統性高效運營的能力……

由此看來，韜光養晦仍然是首要的、必須的。

探索業績增長新支點

歷經疫情后，物業行業悄然進入黃金時代。在夯實基礎業務的同時，企業正不斷尋求多元收入和業務結構的“外太空探索”，以找到業績增量和未來成長質量的新支點。

絕大多數物業企業正迎來一個大趨勢：公司的基礎性服務收入占比在下降，社區增值服務占比在持續爬升。來自億翰智庫數據顯示，25家上市物業企業公布的2019年業主增值服務收入中，總額已達到92.4億元，較2018年同比上漲96.3%，占總營收比例達到14.78%。

以龍湖智慧服務為例，2019年營收結構進一步優化，業主增值服務業績體量較上年增長5倍，除傳統強項租售業務外，業主裝修一站式平臺業務、旅游業務增長強勁，并且還新孵化出了搬家、家政、寬帶等創新業務。

有業內專家表示，2020年乃至2021年，依舊是房企結轉交付大年，在管社區隨行就市，增值服務滲透率仍有良好的提升空間。

為什么是增值服務？

盡管行業內并沒有對于增值服務定義的統一標準，但通常認為，物企增值服務可以分為兩大類：非業主增值服務和業主增值服務。前者主要服務對象是開發商（to B端），多以項目前期咨詢服務、案場服務、驗房交房等為服務內容；社區增值服務內容垂直細分百花齊放，服務對象是業主（to C端），包括二手樓的中介服務、線上線下商品銷售、家居裝飾裝修、樓宇廣告、醫療教育等等。

增值服務一定程度上可以擺脫傳統人力桎梏，利潤率要普遍高于基礎物業服務。有證券機構數據顯示，平均來看，基礎物業服務收入占物企總收入83%，但利潤貢獻率是69%，17%的增值服務卻能帶動31%的利潤。

此外，隨著疫情期間物業企業與業主間黏性的增強，增值服務未來可期。

增值服務培育帶來的高毛利率，為行業帶來了薪火之光。傳統認知中，物業服務所謂的一錘子買賣，正在轉變成一個跨越社區，延宕到城市邊界的超大服務場景。

對此，龍湖智慧服務的判斷是：公司要跳出傳統物業企業只做好基礎服務的能力圈。不僅如此，“空間即服務”即是通過重塑運營邏輯及空間定義，讓龍湖的服務從社區拓展到更廣闊的城市空間。

截至2019年12月，龍湖智慧服務的服務業態，已從傳統住宅拓展至商業、寫字樓、醫療、產業園、學校、交通樞紐、航空后勤基地、公建、城市管理等13大領域，進駐全國118個城市。

求索降耗提速密碼

若說增值服務是物管企業未來發展的重要支點，那么加大科技運用則是活化自身機體的降耗提速密碼。

眾所周知，物業企業收入端增速始終弱于成本端。作為勞動密集型行業，2019年，百強物業企業成本構成中，人員費用占比達59.09%。興業證券研報顯示：按現有技術估算，智慧物業可以幫企業降低營業成本約3個百分點，科技賦能預計會為每家物業企業節省平均1.1萬安保人員和0.4萬保潔人員。

據統計，頭部物業企業的科技投入，占每年營業收入比例約1%，折算在管面積約0.2元/平方米以上，在安防系統、環保衛生、設備管理、社區智慧平臺這四大場景均有布局。

兩年前一個冬日夜晚，由龍湖智慧服務進行管理和服務的、杭州旗魚創新產業中心的兩位物業工程師的手機端，突然同時收到大廈水泵房水浸的緊急告警，后經查看是水箱浮球故障所致，工程人員當即維修浮球閥門，有效避免了業主的潛在損失。

這無疑折射出物業行業科技進步的一個縮影。

目前設施設備管理系統、數據共享中心等智能化系統已成為頭部企業標配。以龍湖智慧服務為例，數年的科技投入已開花結果，涵蓋RBA遠程監測系統、慧眼系統、U享家APP等20余個智能系統的智慧服務引擎搭建成型。龍湖經此不僅明顯提升自身運營水平，且在這次抗擊新冠疫情戰斗中應對從容。

如此降耗提速、多元創新之下，龍湖智慧服務去年錄得不俗業績：營收實現50.3億元，同比增長60%，毛利增長174%，凈利增長89%；新進45個城市，合約面積增長60%，在管面積翻番，基本完成重點及潛力城市布局；非住宅業態豐富度明顯提升，非物業服務收入達到51%，為下一年實現較好的利潤率埋下伏筆。

相較于過去單一的住宅領域，新的行業格局對物業企業的運營模式提出了更高的要求。

龍湖智慧服務在多年住宅服務運營經驗的基礎上，大力推進多業態服務的標準化。“對接國際服務標準，針對不同不動產業態各自的管理特點，對不同專業服務重點進行側重。”龍湖智慧服務集團總經理曾益明表示。

預計五年后，物業管理市場規模將快速破萬億，遠未觸及的天花板，將給予各家足夠空間去碰撞、去爭奪、去試錯、去翻滾。

（本文不構成任何投資建議，信息披露內容以公司公告為準。投資者據此操作，風險自擔）