每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

在上海徐匯區，一套房齡達90年、沒有獨立廚衛、面積僅11平方米的“迷你”老舊房子，在名校學區的加持下，如今價格竟然賣到了近24萬元/平方米。

“姐，你來晚了，這套房已經賣掉了。”當《每日經濟新聞》記者打聽一套太原路199弄、對口建襄小學的學區房時，中介崔建軍遺憾地表示，“類似的房子也有，但是單價要30萬了，差不多價格的您你得等等看，最近沒有。”

崔建軍告訴記者，由于劃片體量小、學區穩固，太原路片區每次有二手房掛牌都會迅速成交。

隨著2020年“幼升小”“小升初”錄取工作結束，上海的民辦小學、初中生源“掐尖”時代已告結束，民辦學校將不再具備挑選生源的權利，大批“牛娃”開始向公辦學校回流。隨之而來的，是“學區房”的又一輪狂歡，學區房價格也再度成為市場上與居住價值最不相符的產品。

有著百年歷史的上海太原路 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

百年歷史的老舊“蝸居”

為尋找更多房源信息，《每日經濟新聞》記者近日來到太原路199弄，欲一睹最迷你“豪宅”的真容。

太原路原名拉斯脫路，全長0.99公里，北起汾陽路，南至肇嘉浜路，1918年開工建設，有著百年歷史，沿路布滿了老上海著名的高級住宅。一路走來記者看到，太原路與汾陽路160號“太原別墅”，原是馬歇爾公館；太原路200號為湯恩伯故居，50弄1-2號、56弄1-4號、64弄1-4號的并立式花園住宅均是上海市優秀歷史建筑。

值得一提的是，為保留歷史風貌，2010年后，太原路已經成為上海市“永不拓寬”的64條道路中的一條。而這套迷你“豪宅”所在的太原路199弄，本身也是上海市優秀建筑。如今這一帶居住的“72家房客”中，既有出生于此的老上海人，也有慕名而來體驗老上海生活的外國人，還有因租金低廉租住于此的外來務工人員。

太原路附近中介展示的房源信息 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

雖然這套“迷你”豪宅建造于1930年，沒有獨立廚衛，面積也僅11平方米，但這樣的“使用權房”在著名小學學區的加持下，如今已經是實打實的“搶手貨”。幾年前，這一帶的房價還在20萬~25萬元/平方米徘徊，今年已經飆升到25~30萬元/平方米。

雖然這套“迷你”學區房已經成交，但崔建軍告訴記者，他手里還有類似的房源，不過單價要30萬元。

記者在太原路附近一家房屋中介店的房源信息板上看到，一套位于太原路的房源，面積僅10平方米，總價達305萬元，折合單價30.5萬元。

在走訪中記者發現，太原路、復興西路一帶，隨處可見這類極具歷史感的“新里洋房”，浪漫風景的背后，是逼仄條件下的“蝸居”。在這片新里洋房，廚房、衛生間仍然需要幾家人合用，不少一樓居民淘米摘菜都在廚房門外進行，而近幾年部分房屋經過自行改造，才實現了衛生間的半獨立。

“迷你”學區房單價30萬

這樣的老房子也不是突然成為“香餑餑”的。盡管上海已經努力多年辦好“家門口的好學校”，但聲名在外的“徐匯區四大公辦”在家長們心目中仍如雷貫耳。為了能進入建襄小學、高安路一小、向陽小學和匯師小學中的任何一所，家長們使出渾身解數爭搶為數不多的老牌學區房。

一位小學在讀的家長告訴《每日經濟新聞》記者，上海搖號新政公布后一個月內，自己就迅速買好了初中學區房，這幾年學位排序特別嚴格，越早入手越安心。

太原路的一套90年房齡的房源  來源：安居客

但找到中意的學區房有多難？學校要好、交通要便利、總價要承受的住……在房價本來就居高不下的上海，學區房的價格更是令人望而卻步，特別是在集中了優質公辦教育資源的徐匯區、黃浦區，總上千萬元的二手房比比皆是。于是，聰明的爸媽們摸索出了“小面積學區房掛戶口+出租”的“最具性價比”操作。

為了讓孩子進入優質公辦小學就讀，要根據不同小學規定的年限前完成買房和戶口遷移，更熱門的小學甚至只有“報出生”——即出生時戶口落在這套房屋內，才能確保孩子進入對口小學。但這種操作也讓部分學區房價格飆漲。記者了解到，對口建襄小學的“迷你”學區房，單價已經飆至25元~30萬元/平方米，遠遠超過上海市中心各大豪宅項目的價格。

如上述中介掛出的10平方米“迷你”學區房，總價達到約305萬元，不過卻絕對無法滿足一家三口（包括一個學齡兒童）的居住需求。于是，“裝修一下出租”是購買此類學區房的標準操作。

太原路片區對口的建襄小學 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝

“姐，你改造一下，裝個衛生間，租出去2800到3000塊沒問題，再大一點能租到3500塊。”崔建軍指了指自己頭頂的二樓對記者說，“她們就是自己不住，改裝了出租的，不愁沒人租。”

買一套小房子掛戶口，是家長們緩解孩子就讀名校焦慮的無奈之舉，而此舉也讓對口學校的入學排序規則逐年收緊。有家長戲稱，這就是“互相傷害”。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝