每經(jīng)記者 王琳    每經(jīng)編輯 師安鵬

昔年漢宣帝迷戀此地“樂不思?xì)w”，太平公主在此營(yíng)造最大私人園林，還有李商隱那句“夕陽無限好，只是近黃昏”……

樂游原上的青龍寺，乃佛教密宗祖庭。于此俯瞰，大唐芙蓉園、大雁塔等曲江地標(biāo)，目力所及之內(nèi)。只是在煙火市民眼里，青龍寺的櫻花更為迷人。

眼下，西安“三改一通一落地”加速推進(jìn)，雁塔區(qū)希望將青龍寺組團(tuán)細(xì)細(xì)雕琢成一片美玉，鑲嵌于西影路的東邊。

粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）獲悉，這片美玉已露出一角，一座商業(yè)中心將在此拔地而起。

話說回來，城改項(xiàng)目向來不容易。

這里面，既有國(guó)家中心城市核心區(qū)的美好預(yù)期，又有“騰籠換鳥”的緊迫感，以及本土資本的壓力——好在如今央企強(qiáng)援介入，新的故事正在開始……

城中村一瞥

青龍寺組團(tuán)主要包括，鐵爐廟一村、二村、觀音廟村及王家村。

作為雁塔區(qū)目前最大的城中村片區(qū)，長(zhǎng)期以來，發(fā)展緩慢、公共基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重滯后，是大家對(duì)青龍寺組團(tuán)的主要印象。

以鐵爐廟村為例，其北鄰青龍寺，東南鄰西影路，東靠雁翔路，面積約20.1萬平方米。

從遠(yuǎn)處看，這里密密麻麻的居民自建住房，顯得與村外世界格格不入。

而由于主要以外來務(wù)工人員居住為主，原本兩三層的樓房，為了能帶來更多的出租收益，私搭亂建的情況也并不罕見。

公共基礎(chǔ)設(shè)施的不完善，同樣顯而易見。

且不說村內(nèi)沒有專門的停車場(chǎng)，車輛亂停亂放較為普遍；在狹窄的村內(nèi)道路上，如果遇到兩車混行時(shí)，擁堵則不可避免。

村內(nèi)公共運(yùn)動(dòng)設(shè)施稀缺，最近的大型商超，也要去往約2公里外的立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)。

盡管配套有公共的垃圾站，但是，亂堆亂放、惡氣撲鼻，也讓人難以忍受……   

圖片來源〡每經(jīng)記者 王琳 攝

從村里跳脫出來，站在整個(gè)區(qū)域發(fā)展來看，青龍寺組團(tuán)向南緊鄰曲江新區(qū)，距離大雁塔約1公里，小寨商圈不到3公里。

不管在西影路上，還是從整個(gè)雁塔區(qū)來說，如今的青龍寺組團(tuán)，均顯得十分突兀。

2015年，青龍寺組團(tuán)改造項(xiàng)目開始進(jìn)入地方主政者的視野，入列當(dāng)年的雁塔區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目名單。

再次看到該項(xiàng)目的重要進(jìn)展，則是到了2019西安棚戶區(qū)改造前期儲(chǔ)備項(xiàng)目計(jì)劃出爐，青龍寺組團(tuán)改造項(xiàng)目位列其中。

項(xiàng)目的主要建設(shè)內(nèi)容為：建設(shè)商業(yè)、住宅及配套設(shè)施，總建筑面積249.51萬平方米，擬總投資額110億元。

不過，項(xiàng)目巨大的體量，也讓操盤方陜西成長(zhǎng)地產(chǎn)控股集團(tuán)一度吃不消。今年1月和4月，成長(zhǎng)集團(tuán)分別引進(jìn)強(qiáng)援保利地產(chǎn)和珠海駿瀾。

在5月17日的陜西省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目云簽約儀式上，保利陜西公司和成長(zhǎng)集團(tuán)共同簽訂了總投資60億元的雁塔區(qū)保利青龍寺商業(yè)中心合作項(xiàng)目。

城改“脈絡(luò)”

相比于“改造”這個(gè)決定，或許，西安人更為關(guān)心的是，如何進(jìn)行改造？

先來看一下最新披露的效果圖，盡管說是效果圖，但目前已呈現(xiàn)的，其實(shí)非常有限。

圖中主要顯示，圍繞西影路和雁翔路的十字位置，將有多座高層建筑環(huán)繞，其中在十字路口的西北角，將建設(shè)一座超高層建筑；在西北角和東北角，也將興起若干座高層建筑。

粉巷財(cái)經(jīng)了解到，上述超高層建筑，就是屬于保利青龍寺商業(yè)中心的一部分。

對(duì)于許多關(guān)心該項(xiàng)目的人來說，這或許在情理之中，又在意料之外……

早在2018年，雁塔區(qū)發(fā)布《西安市雁塔區(qū)商貿(mào)綜合體五年發(fā)展規(guī)劃白皮書》，將自管區(qū)分為中、南、西、東四大商貿(mào)功能區(qū)，分別為小寨商圈、雁南商圈、魚化寨-丈八商圈、青龍寺-等駕坡商圈，并進(jìn)一步細(xì)分為8大城市商業(yè)組團(tuán)和18個(gè)商業(yè)副中心。

其中，青龍寺-等駕坡商圈就是基于青龍寺組團(tuán)來打造，以雁翔路儲(chǔ)備地塊開發(fā)改造項(xiàng)目、青龍寺四村聯(lián)合開發(fā)改造項(xiàng)目作為兩個(gè)商業(yè)副中心，來打造創(chuàng)意旅游目的地。

商業(yè)配套已在規(guī)劃之中，創(chuàng)意旅游的題中之意想必也不會(huì)缺失。

從西影路一路向西，沿途就是雁塔區(qū)的主要旅游景點(diǎn)，乃至西安人的精神路標(biāo)，青龍寺遺址公園、大雁塔……

在這個(gè)狹長(zhǎng)的區(qū)域內(nèi)，還有一家陜西人引以為傲的西影廠，圍繞其所打造的文化圈子已在慢慢形成，再加上西安音樂學(xué)院、陜西歷史博物館等，雁塔區(qū)的文化產(chǎn)業(yè)地帶呼之欲出。 

盡管尚處于一級(jí)開發(fā)階段（即征地拆遷階段），項(xiàng)目規(guī)劃的諸多細(xì)節(jié)均未確定，但在粉巷財(cái)經(jīng)看來，青龍寺組團(tuán)未來不排除落地相關(guān)文旅項(xiàng)目，使得雁塔區(qū)的文旅產(chǎn)業(yè)整體更具競(jìng)爭(zhēng)力。

相關(guān)人士也透露，關(guān)于文旅方面的規(guī)劃都有被考慮，只是目前還在很前期的溝通階段。

核心區(qū)的思考

在一定程度上來說，城改項(xiàng)目的規(guī)劃，往往需服務(wù)于更大的區(qū)域發(fā)展定位。

對(duì)于空間資源極為有限的雁塔區(qū)來說，尤為如此。

作為“西部第一區(qū)”的雁塔區(qū)，被賦予西安國(guó)家中心城市核心區(qū)的定位。

核心區(qū)如何打造？

“內(nèi)向挖潛坐實(shí)西部最強(qiáng)區(qū)，外向開放重塑發(fā)展新坐標(biāo)。”早先接受粉巷財(cái)經(jīng)專訪時(shí)，雁塔區(qū)委書記趙小林曾一言以概之。

猶記得前些年，作為長(zhǎng)期支柱產(chǎn)業(yè)的商業(yè)消費(fèi)，以及工業(yè)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，雁塔區(qū)面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)的極大壓力。   

圖片來源〡視覺中國(guó)

為提振商業(yè)消費(fèi)，雁塔區(qū)在2018年發(fā)布《西安市雁塔區(qū)商貿(mào)綜合體五年發(fā)展規(guī)劃白皮書》，青龍寺-等駕坡商圈便位列其中。   

如今，在通過引入保利地產(chǎn)之后，原本多年來進(jìn)展緩慢的青龍寺組團(tuán)改造項(xiàng)目，已重回“正軌”，相信在項(xiàng)目完成后，將進(jìn)一步激發(fā)雁塔區(qū)的商業(yè)消費(fèi)。

二產(chǎn)方面，經(jīng)過幾年努力，雁塔區(qū)的增加值同比增速，在2018年和2019年，也已回升至9.7%。

如何加強(qiáng)對(duì)外開放，提升雁塔區(qū)在國(guó)際上的“能見度”？

按照相關(guān)規(guī)劃，雁塔區(qū)一方面寄望于在青龍寺組團(tuán)所在的東部，營(yíng)造良好的雙創(chuàng)環(huán)境，吸引包括外海人才前來創(chuàng)業(yè)興業(yè)，另一藥方則是，挖掘旅游資源稟賦，發(fā)展國(guó)際旅游經(jīng)濟(jì)。

而在這兩方面，青龍寺組團(tuán)的改造，通過商業(yè)配套，以及文旅項(xiàng)目的添色，或?qū)檠闼^(qū)主政者提供更多的操盤空間。

（封面圖來源：視覺中國(guó)）

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特約作者：小洺