每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月12日，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的時(shí)代下，經(jīng)濟(jì)增速放緩，資源結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，此消彼漲、優(yōu)勝劣汰之下，行業(yè)、人口、產(chǎn)業(yè)集中度在提高，進(jìn)而帶動(dòng)了人口流動(dòng)。

人口流動(dòng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化

李迅雷指出，存量經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)時(shí)代，運(yùn)輸成本、產(chǎn)業(yè)配套成本都會(huì)上升，所以今后中國(guó)就是一個(gè)大城市化過(guò)程，而不是一個(gè)城鎮(zhèn)化過(guò)程。

李迅雷指出，過(guò)去人口從西往東流，現(xiàn)今整體人口流向由北往南，這也說(shuō)明中國(guó)的機(jī)會(huì)就在長(zhǎng)江以南地區(qū)，就在長(zhǎng)三角、珠三角。人口的流向是高度市場(chǎng)化的，這不是行政計(jì)劃、行政命令所能決定的。

總體來(lái)看，大部分地區(qū)人口在減少。中國(guó)三線以下的城市，2/3以上人口在凈流出，剔除自然增長(zhǎng)人口，去年人口流入最多的省份是浙江省，其次是廣東省，今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲得最多的地方基本上還是深圳、杭州、寧波等地。

居民收入分化帶來(lái)高房?jī)r(jià)

李迅雷表示，居民收入正在分化，不能簡(jiǎn)單地以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的居民可支配收入來(lái)計(jì)算，實(shí)際收入比這個(gè)高得多，像深圳、杭州、北京這樣的一線和準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)，伴隨著大量的外來(lái)人口涌入而水漲船高。而這部分移民是城市的高收入群體，間接推動(dòng)了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)的分化使得部分地區(qū)房?jī)r(jià)高企。以杭州為例，其房?jī)r(jià)和信息產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展、新經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展、高科技發(fā)展有相關(guān)性。總體趨勢(shì)來(lái)講，新產(chǎn)業(yè)的比重會(huì)不斷上升，產(chǎn)業(yè)集中度不可能在全國(guó)平均分布，還是集中在長(zhǎng)三角、珠三角這兩大地區(qū)。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的分化也愈發(fā)明顯，前十強(qiáng)或者前百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額占比會(huì)越來(lái)越高。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)持續(xù)了20年的大牛市，如今面臨調(diào)整。城鎮(zhèn)化率增速放緩、人口老齡化等都會(huì)影響行業(yè)。房地產(chǎn)進(jìn)入到了一個(gè)成熟階段，市場(chǎng)改善性需求還是非常大，投資、投機(jī)需求也非常大。

“跟中國(guó)股市一樣，你看A股每天交易的股票是什么公司，都是高市盈率公司。房地產(chǎn)也是一樣，豪宅在漲，熱門地區(qū)的房?jī)r(jià)在漲，熱門地區(qū)的房地產(chǎn)交易很活躍。”

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)