每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

近年來，隨著城市戰略地位提升以及金融、高新技術等產業的快速發展，深圳人口流入在不斷加快，城市更新已逐漸成為深圳城市建設和房地產市場發展的一個重要關鍵詞。

在業內人士看來，2009年《深圳市城市更新辦法》的頒布是深圳城市更新行業發展的一個重要分水嶺。《辦法》出臺前，深圳城市更新發展處于初步探索階段；《辦法》出臺后的近10年，城市更新才真正走上參與深圳城市建設的舞臺。

在深圳經濟特區建立40周年之際，圍繞城市更新的話題，卓越城市更新集團總經理萬偉接受了《每日經濟新聞》記者（下稱NBD）專訪。萬偉表示，城市更新是深圳經濟實現二次騰飛的重要引擎和發力點，深圳城市發展對城市更新的重視度和依賴度會越來越高。

卓越城市更新集團總經理萬偉

城市更新是深圳二次騰飛重要引擎

NBD：在深圳特區發展過程中您認為城市更新扮演著怎樣的角色？產生了怎樣的效應？

萬偉：深圳地少人多，土地資源緊缺，比其他城市更早遇到了土地資源約束的問題，長期高強度的土地開發和利用，讓深圳可供建設的新增土地所剩無幾，空間資源緊缺成為制約城市進一步發展的瓶頸。在這樣的背景之下，城市更新成為盤活深圳存量土地資源、提升土地價值、改善人居環境的重要途徑。深圳城市更新市場化程度最高，發展速度最快，成熟度也最高，是深圳經濟實現二次騰飛的重要引擎和發力點。深圳城市發展對城市更新的重視度和依賴度會越來越高。

NBD：在深圳做城市更新壓力大嗎？主要源自哪些方面？

萬偉：通過10余年的行業實踐，我深深感到城市更新是一個極其復雜、周期很長、極需實干且很難立竿見影的領域。目前，大多數城市更新項目都有一個繞不開、躲不掉的難題，那就是慢。而項目進展緩慢的原因又大都在于拆遷環節的難題無法妥善解決。此外，這個行業對從業人員也是一個極大的考驗，有著極高的要求。他們既要有過硬的專業知識，又要有很強的綜合素質。

NBD：您認為在目前城市更新工作推進中，最難或者最應該解決的痛點是什么？

萬偉：城市更新涉及多方利益主體，要破解這一難題，根據卓越的經驗必須依靠政府、企業、業主三方利益主體的共同努力。三方要分工明確，各司其職，形成合力，方能加速項目推進。

首先企業必須配置完備的專業化團隊，保持真誠、不忽悠的態度，與業主積極溝通，同時要有社會責任心，在獲取經濟收益的同時，要通過產品打造，對區域、對社會做出積極貢獻；其次，政府作為頂層設計者和宏觀把控方，在保障公共利益落實的同時，當項目推進至關鍵節點或遇有業主不合理訴求時，也要在政策框架下敢于擔當并適度介入；而業主則要提高對城市更新的認知，要有大局觀，理性看待預期收益，配合項目簽約。三方合力才能真正加快項目進程。

NBD：7月底，深圳市發布《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》，其中提到擬定最低補償標準、簽約率95%可實施個別征收，這對行業會有何影響？

萬偉：城市更新涉及面廣，涉及問題復雜，單靠市場力量難以解決。這次條例的修訂涉及司法強拆等內容，我覺得是大勢所趨，對破解舊改拆遷難題有重要意義。往往正是由于最后的5%，拖慢了大量項目的進度。不解決這個問題，更新項目很難加速，也很難達到先行示范區和粵港澳大灣區在建成時間上的要求。通過政策引導和政府干預的方式，可以約束業主過高的拆賠訴求，使其預期回歸理性，減少釘子戶的出現。如果條例修訂能夠通過，我們也希望能得到很好的落地實施。

舊住宅區改造是最難啃的骨頭

NBD：在深圳卓越參與有近20年城市更新經歷，最令您印象深刻城市更新項目是什么？對行業有何意義？

萬偉：舊住宅區改造是城市更新行業最難啃的骨頭，這已是業界共識。這么多年的城市更新經歷，令我印象最深刻是鹽田橋東老住宅區的拆遷。這個項目位于鹽田沙頭角核心區域，緊鄰中英街，1988年建成，2010年被正式列入深圳首批8個舊住宅區改造試點項目之一。2016年，卓越城市更新開始介入橋東項目，在政策的正確指引、政府高效流程處理以及廣大業主的大力配合與支持下，兩年時間內完成了一期全部簽約拆遷工作，并簽訂土地使用合同，創下了深圳強區放權以來實施主體確認和土地使用合同簽訂的全市最快速度，也成為首批8個舊住宅區改造試點中第二個完成拆遷的項目。

橋東項目的快速拆遷引起了各界的廣泛關注，一是卓越城市更新自身專業團隊的專業化規范化操作；二是政府重視項目的改造，通過適度參與確保公共利益的落實，通過政策宣講引導業主合理預期，同時積極優化審批流程，加快項目推進；三是通過政策的正確引導和卓越的積極溝通，原業主對回遷收益保持合理的預期，整個項目沒有出現一例釘子戶。橋東項目可以說是政府、企業、業主三方完美合力的結果，它應該是值得全行業學習的一個標桿項目。

NBD：卓越是如何通過城市更新方式深度參與深圳城市建設的？

萬偉：我們深度參與了福田CBD的建設，為城市發展尤其中心區的建設釋放了很多優質空間。目前，卓越在深圳十大行政區的核心區域均有標桿更新項目布局。比如我們通過與皇崗村合作，打造了中心區最早的大型商務綜合體卓越世紀中心，這也是卓越的首個城市更新項目，隨后又改造福田CBD核心區域的崗廈村成為巨無霸商業綜合體深圳中心。我們在梅林區域打造深圳中心北區最大的商務地標卓越城等等，我們也因此成為在舊村、舊住宅區、舊商業區、舊工業區四大改造領域均有成功案例的少數企業之一。

NBD：在深圳參與城市更新項目競爭異常激烈，卓越的核心競爭力是什么？

萬偉：通過多年的成長發展，卓越城市更新已形成了自身特有的核心優勢和核心競爭力，卓越集團二十多年來形成的具有核心競爭力的業務體系和企業品牌，為城市更新業務的開展提供了穩健有力的保障；其次，通過長期聚焦城市的核心區域，我們已經打造了多個推動區域經濟轉型升級和人居環境改善的標桿項目，積累了豐富的城市更新操盤經驗；第三，通過不斷沉淀和積累，我們打造了一支近500人的涵蓋投資拓展、規劃報建、拆遷談判等城市更新全流程各環節的專業人才團隊，并依托這支專業化團隊建立了高效的標準化作業流程和規范化管理體系；第四，我們堅持陽光操作和多方共贏理念，贏得各合作方、業主和政府的信賴與認可。

NBD：公司未來在城市更新方面規劃或目標是什么？

萬偉：我們今年制定了未來三年的戰略規劃，堅持扎根深圳，繼續深耕粵港澳大灣區，通過積極獲取優質項目，努力完成灣區核心區域的重點布局；同時加速項目轉化效率，提高變現能力，最終確保“卓越城市更新集團夯實行業標桿地位、各城市公司名列當地更新行業前茅“的目標順利實現。

封面圖片來源：受訪者供圖