每日經濟新聞 2020-09-02 18:42:03
每經記者 任鋼 每經編輯 師安鵬
8月底，西安市住建局發布的《西安市商品房銷售信息公示管理規定（征求意見稿）》（以下簡稱《規定》意見稿），應該是摸到了近些年西安樓市亂象的命門。
從樣板間標準到精裝修品牌，從不得承諾學區到必須公布戶型不利信息，這次住建局發布的《規定》意見稿，幾乎覆蓋了最近幾年西安房地產維權最多的幾個領域，教育，裝修，虛假宣傳……當然，這些也都是房企銷售中野路子最多的領域。
舉個例子， 1.5m的床放樣板間綽綽有余，為啥放自己的新房就那么擁擠？
這都是套路！
若《規定》能將這些問題解決，西安樓市估計能少一半以上的維權——監管部門省心，老百姓也開心。
畢竟百姓買房的訴求很簡單，“別讓我存款+杠桿，還買個有問題的房子”，誰都受不了。
《規定》意見稿出爐后，很多自媒體轉發全文，但用了“房企無權承諾教育配套資源”作標題，可見這條規定的分量。
原文說，商品房相對應的學區或學校，應以教育主管部門制定的當年入學政策為準，房地產開發企業一律無權承諾。
但實際上，過去不少房企打著能上名校的旗子，包裝項目，抬高房價，最終卻無法兌現。
購房者在教育配套方面，吃過的虧太多了。
比如從去年年底開始，某樓盤的不少業主就開始多方投訴，言稱購房時開發商承諾的“高新頂級教育資源”無法兌現。一直到今年3月，共有超過160條相關投訴涌入西安市商品房銷售行為誠信信息平臺，投訴其開發商“虛假宣傳”。
這還不算在地方領導留言板上的投訴。
圖片來源〡每經記者 包晶晶 攝（圖文無關）
但開發商方面回復說，“關于教育配套，我公司在官方宣傳中，未做教育配套是‘高新系列’的承諾，我公司與業主簽訂的《商品房買賣合同》亦無關于教育配套的承諾。學區劃分應以教育部門規劃為準。”
到底孰真孰假，雙方各執一詞。
但維權本身，無論對購房者還是開發商，甚至是需要調查事實的監管部門來說，都是巨大的消耗。
一家開發商給購房者承諾教育資源，本身就是巨大的諷刺。
事實上，去年9月，西安市房管局、教育局、工商局就曾聯合發文，要求各房地產開發企業在廣告宣傳中，不能含有為購房人辦理入學就學等事項的承諾，購房人所購商品房相對應的學區或學校，應以教育主管部門制定的當年入學政策為準。房地產開發企業一律無權承諾。
今年政府部門再次發文，或許問題還未根除。比如西安市住建局就發現一個名為“歐亞風景”（推廣名：3號LOFT）商品房項目，就存在“在廣告宣傳中將房屋銷售與學區、學校相關聯”的違規行為，最后被暫停網簽。
所以最根本的，還是保證教育公平，徹底斷了開發商從中尋租的可能。近一年西安在教育資源的投入上力度空前，正是在朝這個方向發展。
另一個被購房者集中投訴的領域在房屋質量，特別是精裝房的裝修質量。
2018年12月28日，西安市人民政府辦公廳下發《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》，明確要求自2019年1月1日起，在全市行政區域內新建住宅推行全裝修成品交房。
很多開發商為了追求高附加值，大部分變“全裝修”為“精裝修”，備案價提高，其中可操作的空間就比較大了。
比如，有的開發商在售房時給購房者承諾，未來的裝修標準每平米將不低于2000元，而實際交付后，裝修質量慘不忍睹，實際標準只有600元/平米。
開發商除了整改裝修質量問題，可不會退還裝修差價，這也就給了部分房企從中獲利的空間。
圖片來源〡每日經濟新聞 賀娟娟 攝（圖文無關）
粉巷財經（ID：nbdfxcj）此前關于這類投訴的報道可不在少數。
聰明的開發商早就不讓置業顧問承諾裝標價格了，具體多錢，自行判斷，總之就是“精裝修交付”。
除此之外，樣板間安裝的抽油煙機、凈水器、水管五金……展示的是一種品牌，交付時變成另一種品牌的現象，也是屢見不鮮。
因為合同寫明，“或同類品牌”，購房者只能吃啞巴虧。
還有幾乎是行業皆知的潛規則，樣板間的家具比實際家具要小一號。10平米的小書房擺張床在樣板間看起來剛剛好，到實際收房入住，可就不是那么回事了。
此類手段不勝枚舉，卻都是開發商銷售時的套路。
這次的《規定》意見稿，恰恰是要拆解套路，堵死玩“花活”的門路。
比如，要求全裝修商品房項目，應公示全裝修內容、裝飾裝修標準及交付要求（包括主要裝飾裝修材料的名稱、品牌、規格、型號等，提供室內設施設備的，應當標明設施設備的名稱、品牌、規格、型號、等級及安裝標準等），并設置專門區域用于展示主要建筑材料及設施設備。
比如，設置樣板房的，應在計劃售樓現場或預（現）售樓盤內（即實體樓內）建造驗收合格的交付樣板房。房屋實際交付標準應與樣板房的裝飾裝修標準保持一致。交付標準為全裝修的，樣板房內原則上不得擺放家具、家電等非交付范圍的設施設備，確需擺放的應標注尺寸大小，并在顯著位置明示非交房標準；交付標準為毛坯的，樣板房應以毛坯形式展現。
如能嚴格執行，購房者省心不說，給未來監管也能排掉不少“雷”。
前述問題開發商若有意鉆空子，還就真不能說開發商虛假宣傳。
但如果從銷售開始，把所有的房屋細節都公示到明面上，只要購房者收房后發現與公示不一致，就可以要求整改或賠償，那還有多少開發商敢冒險？
這次《規定》意見稿的一大亮點就在于事無巨細，除了上述所提到的大方向要求，文件中甚至還規定了：
銷售場所展示的戶型圖（模型）、沙盤模型、區位示意圖等，應嚴格按照規劃設計和尺寸比例（標注比例尺）制作，不得采取夸大有利因素或縮小、弱化、隱瞞不利因素等方式制作與規劃設計或實際不相符的圖標、模型。
紅線內外所有不利信息。
現場要公示：商品房預售資金監管銀行名稱和監管賬號；所有駐場銷售人員的照片、姓名等。
如果以后開發商在面對購房者維權時，推諉是“銷售人員個人行為”或者“沙盤僅供參考”，那《規定》出臺后，就說不過去了。
為了保證執行有效，文件中還要求，各區、縣住建局及各開發區住建管理部門應在開盤前對各項目信息公示情況進行檢查，并留存沙盤、樣板房等影像資料。對不符合公示要求的企業，要指導其限期整改；拒不整改的，暫停其使用商品房網簽備案系統并納入企業信用檔案。
留存影像資料，意思是提前保留證據。
圖片來源〡每經記者 任鋼 攝 （圖文無關）
北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴粉巷財經，交房的時候，一出現虛假宣傳的問題，開發商往往會踢皮球不承認，說和他們無關。而現場公示這些駐場銷售的信息實際上很明確地告知大家，他們是代表著開發商進行銷售，他們的言行代表著開發商。購房人在買房的時候也可以通過對這些公示的銷售人員的取證，來實現對開發商的取證。
王玉臣認為，《規定》意見稿密切關注了現在最常見的一些糾紛，對這些糾紛背后的問題進行了羅列和約束，讓開發商可以鉆的漏洞越來越少。如果最終能夠切實實施、嚴格執行，將大大降低西安的商品房糾紛。
當然，話說回來，這份文件能事無巨細，也是監管部門多年執法工作的總結，購房者踩得坑多，監管部門到處解決爭端也耗時耗力，很多時候還需公安、城管、信訪等多部門聯動，對公務資源也是消耗。
期望《規定》早日落地，也希望西安購房者再無維權。
本文來自一言不合就爆料的粉巷財經，歡迎關注！
封面圖片來源：攝圖網
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