每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

在剛出版的新書《心若靜，風奈何》里，吳建斌分享了不少新的經歷和感悟。在與《每日經濟新聞》記者的專訪中，作為陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合伙人，吳建斌在疫情后，看待房地產企業、包括陽光城自己，都有新的認知。

房地產步入精細化時代

吳建斌認為，后疫情時代，國內各行業恢復很快，國家對于房地產的政策已經從短期放松，慢慢恢復到平常水平，尤其從信托限制、開發貸管理、Reits指導等融資端大批能夠充分感受，境內和境外發債也恢復到平常水平。

與此同時，國家在財政和貨幣發展策略方面，應該會接著去年的政策繼續推進，目前“三道紅線”政策已經浮出水面。

這意味著，房企的融資環境是中性的，負債該降就得降。

上半年，很多房企業績不達標，不達標時間超過2～3個月，甚至有些房企的業績只有2019年的30%。

規模有壓力、融資有壓力，還必須降低債務。

在這個背景下，每家公司的預算都在調整，土地儲備、供貨量、銷售量也都偏謹慎行事，因為必須適應市場的變化。

所以總體而言，吳建斌指出，如果過去20年，房地產公司是野蠻增長（產品只要價格合理就能暢銷），未來20年一定是精細化生長的年代，需要管理的精細化、財務的精細化、運營的精細化。

“房企要更多適應市場，建老百姓所需的房子，無論品質、質量還是服務，都需要深究。否則，未來野蠻生長造出來的房子，是賣不出去的。”吳建斌表示。

物業真正紅利在于深耕

也正是截然不同的行情，給了房企不同的生存邏輯。

吳建斌告訴記者，房企規模擴張的度，要依據“安全墊”來定，而“安全墊”則需要根據市場的上行、橫盤、下行等各階段來定，并且要明確利潤空間。最后，根據企業是定位“機會主義者”，還是“長期主義者”，來選擇具體的發展策略。

在吳建斌看來，疫情之下行業會繼續進入下行通道。

有限的利潤空間，讓絕大部分房企不得不將方向轉到細節領域，深耕出效益。

例如，物業管理服務，以及房地產公司能提供的其他各類服務，如智能化、環保等，建立起以人為本的社區服務。吳建斌直言，這是一門大生意。

“如果哪家房企能把產品做好、把服務做到家，我想未來的10年、20年，這家公司一定會有非常好的發展。”

吳建斌認為，這也是陽光城尋找的方向。自2018年開始，陽光城著力打造品質宣言，環保、教育，便是圍繞人性的根本需求，借助樓盤、社區這些觸點表達出來。

“比如強調綠色環保，這包括房子的空氣、用水等，要適應老百姓需要。再比如智能，無論遠程操控，還是無接觸識別，都需要一點點真正深究到用戶需求和產品細節中。”

據了解，對此陽光城已提煉出10個要素，4個標段對應產品線。同時，要求社區和物業管理要對小業主服務到位，深入到維修報建、理財、養老、學習、旅游等細節。

吳建斌很清楚，物業上市是一個風口，但這稍縱即逝。

近年物業板塊得到資本市場青睞，平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至現在的30倍。

“目前這一輪物業高峰，主要由于物業母公司或者關聯公司，通過大量的住宅面積交付和對非業主的增值服務，確保了2～3年內業績的高增長。但隨著合約面積天花板的達到，未來估值會趨于一個合理范疇。”吳建斌預測。

因而地產公司在抓住風口的同時，也要意識到，這一個PE水平估計也就持續2年時間，物業的風口來得快、走得也快，所以物業公司分化是大趨勢，只有做好本質，才能獲取這一領域的真正紅利。

對房地產，吳建斌不乏信心。在他看來，房地產是一個已經有百年歷史的產業，而中國的房地產才走了幾十年，市場還處在青春期。

“既然是青春期，機會就很多。”

封面圖片來源：受訪者供圖