每經記者 吳抒穎    每經編輯 甄素靜    

“共用一個進出大門，共用出入鑰匙卡，兩者的物業管理也一樣，現在撇開高層，只對低層樓房進行舊改。新規劃中，高層朗苑不再擁有小區花園，成為獨棟'釘子戶'，還將忍受棚改多年造成的影響，例如房屋開裂，噪音空氣污染等等。”得知所居房屋被排除在棚改項目之外，朗苑業主憤慨地申訴道。

在深圳，“郎苑”業主的經歷并非孤例。近兩個月來，深圳多個被列入政府棚改項目的小區均出現了其中的“高層住宅樓”被排除出棚改之外的情況，這也引發了小區業主的不滿。

如何處置這種“區別對待”的情況，考驗著各方的博弈能力和平衡能力。

同一小區“高層住宅”被落單

因為房價高企，深圳的小區業主們對城市更新的觸覺更敏感，而開發商為了縮短周期，采取了“只改多層，不動高層”的更加便捷的改造路徑，此時兩方的矛盾就出現了。

據《券商中國》9月16日報道，深圳南山區龍聯花園業主所居住的小區龍聯花園將被納入政府的棚改項目，但小區內的一棟中高層住宅樓卻被劃在此次棚改之外，由此引發了高層業主對“同一小區只改多層不改高層”的不滿，目前，業主已向有關部門提交了對高層住宅的拆遷訴求請愿書。

龍聯花園位于深圳市南山區龍珠二路，占地面積46974.5平方米，建筑面積包含60130平方米的多層住宅樓和15400平方米的一棟高層住宅，該高層住宅樓名為“郎苑”，小區共有住戶886戶。

正是這棟“郎苑”被排除在這次棚改的計劃之外。據《券商中國》，高層住宅郎苑屬龍聯花園一棟，郎苑與龍聯花園共用一個進出大門，共用出入鑰匙卡，兩者的物業管理也一樣，為深圳市東部物業管理有限公司。

根據《深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見》中，使用年限在20年以上，且符合存在住房質量、消防等安全隱患，或使用功能不齊全，或配套設施不完善三個條件中的其中一條，即可納入棚戶區改造范圍；如果使用年限不足20年的，但按照標準被鑒定為危房D級，也可納入改造范圍。

而據鎂編了解，郎苑建成于2009年，也正是因為“不符合規定的棚改年限標準”為由，被排除在本次棚改項目范圍之外。

但郎苑的業主并不認賬。他們在“奧一爆料”上提到，福田區南華村中，有一棟樓齡不足20年的、單獨宗地的高層住宅，也參與到南華村的棚改中，與朗苑情況完全相同，基于此請將龍聯朗苑棟納入本次棚改中。

上述業主還指出，郎苑龍聯社區的一份子，與多層樓梯房同屬龍聯花園小區，共同享有停車位、綠化、道路、幼兒園等民生設施，龍聯朗苑棟不納入棚改則嚴重侵害了業主的權益。

但業主拿到的最新官方回復不支持業主的訴求。

據《券商中國》，南山區棚戶區改造領導小組指揮部辦公室給予的回復稱，朗苑住房使用年限不足20年，為獨立宗地，且無法鑒定為危房D級，不符合棚戶區改造項目的申報標準。

此外，朗苑所在地塊為獨立宗地，朗苑為與龍聯花園所在地塊分宗后所建，其規劃設計均獨立于龍聯花園，已單獨考慮并配建了停車、菜市場等生活設施，在本宗地范圍內享有單獨的配套，建筑設計方案與配建設施符合相關標準。朗苑與龍聯花園分屬不同的宗地，建成時間有別，登記名稱也不相同，因此，朗苑與龍聯花園不屬于同一個不動產單元。

信榮房地產律師團隊張茂榮對鎂編分析稱，（能不能列入棚改），其實是一個法律適用問題，通過政府部門的回復來看，它不夠20年，宗地規劃也不是一起的，從合法性來說它確實不符合條件。不過業主認為之前有過先例可以進行整改，“合理性我認為是存在的。”

“區別對待”如何權衡利益？

實際上，郎苑只是近期深圳刮起的“棚改風”中的其中一個典型案例，在此之前，羅湖區樂東花園的業主也因為相似的背景而發起請愿。

據鎂編獲得的一份“關于樂東花園舊改問題的訴求”，其中提到近期東湖街道辦委托第三方明昇公司對東樂花園小區業主進行更新意愿征集摸底時，明確表示只針對多層業主，并不包含高層業主。

此后，東湖街道辦回復稱：東樂花園分屬不同年限、不同宗地建成，容積率也不一樣。基于現有政策“對現狀容積率超過2.5的小區，更新模式原則上以綜合整治為主”，我街道先行征集多層業主意愿，以進一步研究后續更新工作的可行性，包括高層納入更新的可行性及更新模式。

不過據樂東花園的業主透露，目前高層業主也已經與多層業主一同簽署《城市更新單元申報意愿征集表》。

合一集團董事總經理羅宇告訴鎂編，只改多層不改高層，很現實的問題是，算不過“經濟賬和規劃賬”。

羅宇提示，更深層的原因是需要綜合考慮公共利益、教育學位與交通等綜合配套因素。倘若一棟100米的樓，棚改之后無法再提高容積率增加保障房或公共配套，只是使用全體納稅人的財政資金來幫助部分原業主單純的拆舊建新，既無助于增進公眾利益亦不公平。政府主導財政投入的棚改模式需要考慮更多的公共利益與經濟社會效益。

但這種情況的解決，需要有一個妥當的方案，張茂榮指出，以客觀結果來說，如果同一個小區多層棚改成了超高層，它會導致容積率的增加，那居住密度會增加，客觀上對原高層業主的確存在舒適感降低的影響。

因此，在權衡利弊之時，也的確應該在法律的框架下，尋求更合理的解決方式。深職院房地產研究所所長鄧志旺就告訴鎂編，遇到這種情況，首先要以法規來做，當然也要考慮到城市更新以后對高層建筑的影響。

“那么這里面，我覺得現在需要去考慮一些補救的措施，比如說多層這邊改造以后是不是留些空間給高層？或者說讓高層也享受更多配套等。”鄧志旺續稱。

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