每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

9月26日，在每日經濟新聞主辦的第十屆中國價值地產年會上，如是金融研究院院長、首席經濟學家管清友以“從住得開到住得好、住得起”為題作了主題演講，從監管、供給和需求三個方面分享了他對房地產行業的發展現狀以及未來趨勢的研判。

管清友認為，房地產企業必須轉變思路，不要抱有幻想，要從開發人過渡到手藝人，未來不再是上規模、鋪攤子、上杠桿的時代，房企要做到提高單體項目的融資能力、盈利能力。“結構分化成為整個房地產行業發展主要的特點，未來房價、房企在地區之間的分化會越來越嚴重。”

管清友在第十屆中國價值地產年會上作主題演講

金融整頓已轉移至房地產行業

中國房地產行業的金融整頓已經來臨。管清友分析稱，2016年7月召開的中央政治局會議正式提出抑制資產泡沫，中國金融整頓的政策基調基本確立。2017年，針對金融機構業務的實質性整頓開始。

他強調，從2017年開始，監管的思路已經發生變化，很多舉措也陸續實施，包括資管新規、整頓影子銀行和同業業務等，這對許多金融機構已經產生了直接影響。雖然房地產行業在此期間也或多或少受到了間接影響，但許多企業并沒有迅速行動，這是由房地產行業的發展邏輯所決定。

管清友指出，2008年全球金融危機之后，房地產行業的發展邏輯發生巨變，它從建筑、建材業變成了金融業，誰在這個過程當中抓住了高成長、高杠桿的機會，誰就能快速發展起來、快速膨脹起來。“當然，2017年以后監管態度、方式變化也意味著這個行業的發展邏輯再次發生變化。”

“回過頭看，如果說房企在2017年以后能夠頭腦清醒、認識清楚、行動迅速，現在就會相對從容一些。但如果認識這個問題比較晚或調整比較慢的話，現在的處境就相對尷尬一些。”管清友表示。

管清友提到，中國房地產行業金融整頓的標志，是今年8月針對房企融資所提出的“三道紅線”。“過去從金融的維度，沒有給房企直接設定指標，因此這種監管方式的變化，實質上就是把房地產金融直接當作金融業和金融機構來監管。對于這一點，無論在企業，還是在相關產業鏈上的從業人員一定要認識清楚。”

“在‘房住不炒’的大背景下，房地產監管的基本態勢可能會持續相當長時間，以至于整個房地產行業發展的邏輯發生了變化。”管清友再次提醒，在這種情況下，無論是頭部房企還是中小房企，降杠桿、去杠桿是必須要做的一件事情。

管清友表示，“從個體企業來講，一定是非常痛苦的，但從宏觀視角來看，這讓我們避免了一次大的系統性金融風險。”他指出，中央的態度是明確的、堅定的，手段也是非常有力的，企業的應對不要抱有幻想，這是一個常態化的監管方式。

中國剛需人口開始出現凈下降

事實上，房企當前面臨的境況不僅是監管方式發生了變化，從需求端來看，情況也開始悄然改變。

管清友指出，中國的勞動年齡人口在2013年以后開始出現凈下降，剛需人口也開始出現凈下降。“需求的變化，再加上監管對需求本身的限制，比如對房貸首付、資格的限制，也迫使整個房地產行業發生變化。監管、需求這兩端逼迫供給端要發生變化，在供給端作出調整是必然趨勢。”

2019年1月，時任國家統計局人口和就業統計司司長李希如就表示，當前我國人口發展處于重大轉折期，隨著年齡結構的變化，自2012年起，我國勞動年齡人口的數量和比重連續7年出現雙降，7年間減少了2600余萬人。受勞動年齡人口持續減少的影響，勞動力供給總量下降，2018年末全國就業人員總量也首次出現下降，預計今后幾年還將繼續下降。

管清友在演講中

管清友指出，從需求的角度來看，中國的房地產行業現在已經從“住得開”逐漸轉向“住得好”和“住得起”。

“什么是住得開呢？中國現在的人均住房建筑面積大概是37平方米，人均使用面積大概是20平方米。整個房地產行業市場化20年，其中過去10年是金融化的過程，我們的人均住房建筑面積、戶均1~1.5套的水平，基本達到世界基本平均水平，基本實現了住得開的目標。”

管清友認為，“中國的房地產無論從規模、數量還是速度上都是世界一流，但是從居住環境、建筑質量上來講，我覺得還沒有達到世界一流。”

管清友指出，中國老百姓的改善性需求仍然非常強烈。

他分析認為，中國現在人均建筑面積大概37平主米，人均使用面積只有20平方米，這也就是說，人口密度和中國差不多、甚至比中國高的國家，他們的人均使用面積都比中國要高。中國人習慣了住單元房、筒子樓、鴿子房、公寓房，但是人口密度比我們大的像日本，他們很多住房的形式都是一戶室、一戶居。

“我們單元房和別墅之間沒有中間過渡產品，這里面有很多原因，有我們住房類型比較多、比較雜，以及歷史路徑依賴等原因。從現在的住房結構看，從我們的統計口徑來講，商品房在整個住房的供給當中面積剛剛超過1/3，也就是說，在城市更新、老舊住房改造這些方面空間仍然是比較大。”

房地產行業或變為制造業模式

管清友認為，在這種背景下，房地產行業或將從過去的金融業發展模式轉變到制造業發展模式。“很多人都說房地產開發商主要是靠房價上漲賺錢，過去在金融業發展模式中，開發商賺錢主要不是靠房價上漲，而是靠資金高周轉，實質上它一個杠桿游戲。”

他強調，這種游戲從企業角度來講，抓住了就抓住了，發展起來就發展起來了，但今后不會再有這樣的機會了，未來房地產行業的商業模式、融資模式已經發生變化。

“房地產行業的從業人員要清楚一點，不管你主觀上愿意還是不愿意，目前不是政策友好型的環境。此外，中國大城市的房價，無論從絕對價格還是相對價格，在全球主要城市當中確實處于世界一流地位，大城市的房價確實非常高。還有，央行現在非常明確，即便在今年疫情調控降準降息的背景下，房貸利率仍然是被隔離在降準降息之外。”管清友表示。

不過，管清友也指出，房地產行業不是沒有發展前景，因為房價還有支撐，改善需求依然存在，土地供應也相對稀缺。

管清友認為，中國城鎮化的速度還在加快，且從上世紀80年代以來限制大城市發展、鼓勵發展中小城市，到現在集中發展大城市都市圈、城市群，這是一個重大變化。除了北上廣深這幾個超大城市以外，中國的城市發展現在基本上都在逐漸降低門檻。我們看到在城鎮化的過程中，中國還有2億人沒有真正進城，也就是實際城鎮化率和名義城鎮化率的差異，這是中國房地產行業發展最大的支撐。

管清友提到，中國的土地供應也相對比較稀缺，同時未來的政策住宅用地的供應仍然是嚴格限制的。“從統計上來看，最近幾年，住宅用地的占比已經下降了15%左右，這也是導致過去十幾年時間房價居高不下的重要原因。”

“整個房地產行業發展的邏輯發生了變化，房價的走勢我覺得也發生了變化。過去20年時間里，整個房地產市場的走勢，從價值趨勢來看基本是漲多跌少，越調越漲。‘房住不炒’提出后，特別是2017年以后，整個房價步入到了高位整理期，未來的房價走勢，因為地區、板塊和不同，以及項目的不同分化會越來越嚴重。”

“未來很難再出現過去十幾年那種各地同漲同跌、一線城市擴展到二線城市、二線城市擴展到三線城市的現象。同時，一線、二線城市房價波動周期開始錯位，且錯位越來越大，同一城市不同項目之間價格的差異會越來越大。”管清友強調。

他也提醒，房地產企業要調整開發思路，要從開發人過渡到手藝人，“房企將不再是通過上規模、鋪攤子、上杠桿的模式，而是要提高單體項目的融資能力、盈利能力。從復盤的角度來講，最晚從2017年開始，房企就應該這么做，但是很可惜，許多房企并沒有這么做。結構分化，將成為整個房地產行業未來發展的主要特點。”

 （鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每日經濟新聞