每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月26日，在每日經(jīng)濟新聞主辦的第十屆中國價值地產(chǎn)年會如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學家管清友、禹洲集團副總裁張巖和中天金融集團執(zhí)行副總裁張亦農(nóng)等嘉賓在對話環(huán)節(jié)中，針對近期房企的融資新規(guī)、房企的多元化模式和未來的發(fā)展空間等問題進行討論。

三位嘉賓都認為，“三道紅線”新規(guī)的落定有助于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，未來行業(yè)將回歸到為城市發(fā)展服務(wù)、為客戶提供服務(wù)的價值體系上來，當房企能夠真正轉(zhuǎn)變思路、轉(zhuǎn)變方向之時，房企就能夠從危機中找到機遇、看到未來。

第十屆中國價值地產(chǎn)年會對話環(huán)節(jié)

張巖：“三道紅線”將讓行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

雖然“三道紅線”的出臺以及企業(yè)的“暴雷事件”都讓行業(yè)彌漫著悲觀的情緒，但我覺得對“三道紅線”并不用太過于悲觀。從歷史來看，房地產(chǎn)是一個古老的行業(yè)，任何一個時代很難能把它完全拋棄，這個行未來一定會是一個平穩(wěn)發(fā)展的行業(yè)。我相信不論是“三道紅線”還是政策調(diào)控，國家也希望這個行業(yè)長期持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，包括一二線城市的限價，其實也是為了保護市場。國家整體的調(diào)控是希望房企調(diào)整高負債、高周轉(zhuǎn)、擴規(guī)模的發(fā)展策略，而不是要讓這個行業(yè)失序。因為這期間出現(xiàn)了一些激進的情況。

高周轉(zhuǎn)、高負債也是不合理，非良性循環(huán)發(fā)展的，因此，無論是限售限價或是“三道紅線”，本質(zhì)是讓這個行業(yè)發(fā)展得更好。在更遠的未來，十年、二十年中，能夠留下更加優(yōu)秀的企業(yè)，促進行業(yè)的健康發(fā)展。

至于房企的轉(zhuǎn)型，我覺得多元化可以，但仍然要保持謹慎。即便在調(diào)控的情況下，未來房地產(chǎn)市場依然是看好的。在對行業(yè)研判的基礎(chǔ)上，禹洲的布局要求更穩(wěn)健，安全性是第一。禹洲主要布局在一二線城市，基本上沒有進三四線城市。未來可能對三四線的人口的需求、收入水平和人口的集聚性和流出性有些需要調(diào)整，但相信在更長遠的未來，這個行業(yè)還是樂觀的。

房地產(chǎn)行業(yè)在當前的背景下，利潤是越來越低的。如何提高利潤水平？應(yīng)該從延伸服務(wù)、自身運營以及費用控制等方面入手，如何把資金使用得更好、把產(chǎn)品質(zhì)量做好、把服務(wù)質(zhì)量做好，要從內(nèi)部管理去要利潤。

管清友：房企提供好服務(wù)好產(chǎn)品的方向不會變

房地產(chǎn)行業(yè)未來還有發(fā)展空間，但和過去二十年不太一樣，這也是這個行業(yè)的基本生態(tài)。在認清楚這個大的背景后，要提供給消費者和需求方比較好的產(chǎn)品和服務(wù)，提升品牌服務(wù)價值，我覺得是永遠不會變的。

從我自己的微觀觀察，因為我生活在北京，對北京的房地產(chǎn)相對熟悉。我去看過很多樓盤，北京和杭州比起來，我感覺北京的房子是又貴又差，我不知道是否整個北方地區(qū)都存在這樣的問題，但產(chǎn)品和服務(wù)確實是下一個階段特別關(guān)鍵的因素。

至于房企未來的發(fā)展發(fā)現(xiàn)，從數(shù)據(jù)來看，一般從人均GDP兩三千美元到一萬美元的過程中，整個房地產(chǎn)行業(yè)特別是住宅行業(yè)有一個快速增長期，從國際經(jīng)驗上來看，都是如此。因此，中國現(xiàn)在人均GDP到一萬美元之后，意味著房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)變和轉(zhuǎn)型。

在這個過程中很多企業(yè)都有不同的調(diào)整，有的人是轉(zhuǎn)型，有的人是轉(zhuǎn)行，有的人干脆關(guān)掉不做了，但是轉(zhuǎn)型還是要慎重。要穩(wěn)妥一點，畢竟基因不一樣。

張亦農(nóng)：城市更新對房企是浩瀚的市場藍海

過去，行業(yè)的發(fā)展是相對比較粗線條的方向，但是現(xiàn)在，作為房地產(chǎn)商，還是要回歸到尋找城市的價值體系上來。如果我們真正去挖掘一個城市發(fā)展的因素，跟城市同步發(fā)展，這樣才會更有動力。這使得我們回歸初心、回歸本質(zhì)，這種調(diào)整非常積極。

此外，任何一個行業(yè)暴利都是不對的，企業(yè)的發(fā)展要符合這個行業(yè)的價值規(guī)律。房企應(yīng)該思考的是，錢從哪里掙，是從土地上、還是產(chǎn)品上或者是服務(wù)上，一定要在不斷的危機當中尋找機遇，逐漸蛻變和升華。

土地紅利的時代過去了，我們要回歸到客戶身上，要了解他們的需求。產(chǎn)品和需求是緊密相關(guān)的，從產(chǎn)品上來講，對產(chǎn)品的定位，包括跟區(qū)域發(fā)展、城市發(fā)展相銜接的深度研究才會使產(chǎn)品體系更加豐富和完善，也會在進入一個新的城市以后捕捉到更好的點。

而在產(chǎn)品需求的背后其實是城市社區(qū)生活服務(wù)體系的建立和升級。這次疫情期間給我們物業(yè)行業(yè)提出了非常大的機遇和挑戰(zhàn)，從物業(yè)這個入口切入，這整個體系中可能還包含康養(yǎng)、教育、健身、商業(yè)等，要清楚哪些板塊是在社區(qū)服務(wù)過程中必須要提供的，要從這里面去挖掘它的服務(wù)價值，為客戶提供更好的服務(wù)點，從而帶給企業(yè)更多的價值，這其實就是價值體系的挖掘和構(gòu)建過程。

未來的發(fā)展中，無論是在政策層面還是土地資源日益緊張的現(xiàn)實層面，房地產(chǎn)行業(yè)都在從增量市場轉(zhuǎn)化為存量市場。這意味著以往“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高收益”的躍進式發(fā)展已經(jīng)不能適應(yīng)時代需求，房地產(chǎn)行業(yè)正式開啟下半場，城市更新的容量和機遇都在擴充，未來或?qū)⑶藙邮f億級的內(nèi)需空間，對房企來說是一片浩瀚的市場藍海，同時也是一個不小的挑戰(zhàn)。

就貴州省來看，數(shù)據(jù)顯示，2019年其常住人口城鎮(zhèn)化率49.02%，離全國平均水平有近10個百分點的差距，這對貴州房開來說既是挑戰(zhàn)也是機遇。因為城市更新不是簡單的拆除重建，而是一種生活和產(chǎn)業(yè)的雙重更新，是與城市共生共進，賦予城市未來新價值的過程。不僅要進行居住環(huán)境、居住品質(zhì)提升，生活、教育、商業(yè)配套完善，還涉及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，文化IP打造等方方面面，因而更考驗房企的綜合運營素質(zhì)，以及與城市共生長的能力。

中天金融集團旗下的中天城投集團，全周期城市建設(shè)及運營服務(wù)商，40年來與貴州同生共進，參與城市生命全周期運營，助力城市加速升級，創(chuàng)造了眾多城市更新典范之作。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每日經(jīng)濟新聞