每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤 何小桃    

鄒麗沒想到，自己買的并且住了3年的房子，被人忽然找上門以房主的身份要求騰退。

原來，這套房屋被原房主陳冰（男）以結婚再離婚的方式將房屋所有權轉移到另一人的名下。今年3月，北京昌平法院就此案的審理并判決，原房主陳冰離婚協議中就涉案房屋權屬的約定違反了《合同法》關于效力的強制性規定，應屬無效。

迅速兩結兩離

就為轉移房產

2015年3月，陳冰（賣方，甲方）與鄒麗（買方，乙方）簽訂《房屋買賣協議》，雙方約定將北京市昌平區一套建筑面積約59.81平方米的經濟適用住房作價60萬轉賣給鄒麗，房屋價款一次性支付。

由于陳冰是在2013年購入的該套經濟適用房，未滿5年，所以雙方約定滿五年后就辦理過戶手續，房屋所有權證書由鄒麗保管。之后，鄒麗依約向陳冰交付了全部購房款，并入住該房屋。

但2017年9月，陳冰向相關行政部門申請稱前述房屋所有權證書丟失，要求補辦。其于當年11月27日領取了新的所有權證書。

2018年1月10日，陳冰與王艷（女）簽訂離婚協議書稱：雙方于2018年1月4日登記結婚，婚后無子女；并約定，離婚后，陳冰名下但已轉賣給鄒麗的那套昌平區經濟適用房歸王艷所有。當日，雙方辦理了離婚登記，并向相關行政部門申請辦理該房屋的所有權轉移登記。之后，該涉案房屋所有權轉移登記至王艷名下。

圖片來源：攝圖網（圖文無關）

2018年8月17日，王艷與李明（男）登記結婚，婚后無子女。但就在結婚三天后，王艷與李明又辦理了離婚登記，且雙方在簽訂離婚協議書時稱，離婚后，王艷名下的該涉案房屋歸李明所有。

2018年8月24日，該涉案房屋所有權轉移登記至李明名下。之后，李明以房屋所有權人身份向居住于該房屋內的鄒麗主張騰退。

該案在審理過程中，經法院向王艷本人詢問，其述稱，是陳冰找到她，要求其配合，通過結婚、離婚的方式將前述涉案房產所有權轉移登記至李明名下。陳冰認可三人通過此種方式轉移涉案房屋所有權的事實，但否認是其找到王艷辦理的。王艷同時認可，其在辦理前述房屋所有權變更時，不具備北京市購房資質。

法院認為，當事人應當依法行使其民事權利，不得損害國家、集體或者第三人利益，亦不得損害社會公共利益，否則應當認定為無效。

婚姻雖自由

但不能違反《合同法》

李明與王艷在離婚協議中以處理財產的方式轉移涉案房屋所有權的行為是否有效呢？

昌平法院認為，依據我國婚姻法的規定，男女雙方自愿離婚的，必須到婚姻登記機關申請離婚，男女雙方可以就孩子撫養問題、財產爭議問題達成離婚協議。但離婚協議有關財產分割、債權債務分擔等約定則與普通的設立、變更、終止民事權利義務關系的協議無異，應適用《合同法》的規定。

而李明與王艷在雙方離婚協議中就涉案房屋權屬的約定違反了《合同法》強制性規定，應屬無效。

如果離婚協議中對財產的分割存在下列情形的，應屬無效：一是一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；二是惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；三是以合法形式掩蓋非法目的；四是損害社會公共利益；五是違反法律、行政法規的強制性規定。

北京大成(深圳)律師事務所的合伙人劉子孺律師在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從法院對此案的判決來看，還是體現了相對公平的原則。因為本案中，存在多次且間隔時間很短的結婚離婚并轉移房產的這一系列行為，屬于非正常、非善意的方式。

本案中，雙方是以夫妻離婚協議為依據變更了涉案房屋的所有權，此種所有權轉移登記方式，首先，雙方惡意串通，規避了正常房屋買賣交易應當承擔的稅費，造成了國家稅收的流失；其次，李明與王艷在不符合購房資質的情況下，規避了北京市當時的房屋限購政策，不利于社會經濟的宏觀調控，損害了社會公共利益。

最后，由王艷本人的陳述可知，陳冰通過王艷將涉案房屋轉移登記至李明名下是共謀的，王艷及李明稱其進入過鄒麗居住的涉案房屋勘查過房屋，亦與常理不符，且由三人當庭陳述，其后應有第三方操縱，因此，其惡意應當可以認定，而損害鄒麗利益的事實顯而易見。

綜上，法院認為，王艷通過婚姻方式取得涉案房屋的行為本屬無效，對涉案房屋無權處分。相應的，王艷與李明在雙方離婚協議中就涉案房屋權屬的約定也違反了《合同法》關于效力的強制性規定，應屬無效。合同無效是自始無效，無效合同無從談及撤銷。

不過，劉子孺律師也提醒，購買這種被他人代持的房屋仍然存在一定風險，雖然本案最后的判決結果對購房者是有利的，但其也為此付出了一定的人力、物力、精力成本等等。另外，如果代持原房主將房屋賣給了其他善意第三人，或者如果代持原房主存在債權債務糾紛而被司法機關查封拍賣的話，那購房者的財產仍然可能受到損失。

封面圖片來源：攝圖網