在有溫度的上海喝一杯有腔調的咖啡，上寓把海派精致生活融入了公寓日常。

近日，曾在上海人生活中風靡了五十多年的網紅鐵罐——“上海牌咖啡”以另一種形式被魔都上班族捧在了手里。“為住客打造精致的生活，才是一家海派城市公寓的初心。”上坤上寓事業部總經理杜穎穎這樣描述上坤上寓多年的堅持。

區別于傳統的長租公寓活動，上寓此次以“上海牌咖啡”為主題，創造了公寓界海派新潮流。只要是上坤上寓的租戶就可以免費獲得一杯由上寓提供的“上海咖啡”。

活動現場圖

曾是游泳冠軍的杜穎穎，談及運動員經歷對職業生涯的影響時強調了兩個關鍵詞——好勝心和韌性，“好勝心是推動上寓不斷向前發展的驅動力，韌性讓自己面對不利因素時能夠平靜地面對。”杜穎穎說。

長租公寓發展的“海派智慧”

這不是上坤上寓第一次舉辦個性潮流的活動，每一次開放式的活動，總能吸引到園區內其他各式各樣的人群參與其中。“在這次10月的上海牌咖啡活動之后，我們今年還會相繼開展以‘海派愛情公寓’‘小資寵物社交’‘爆笑脫口秀’等主題活動。這是我們公寓海派特色的內容，也是迎合當下客群對精致時尚生活的需求”，杜穎穎如是說。

2014年-2015年前后，一線城市長租公寓剛剛出現品牌化的苗頭，也是杜穎穎正式涉足公寓業務的開始。2014年底，某市政人才公寓項目的運營需要企業支持，正在試水存量物業商業運營的杜穎穎決定大膽嘗試，隨后上坤乘勝追擊，又拿下了寶山區2.5萬方體量的工改項目，作為人才公寓運營。自此，杜穎穎帶領團隊進入了公寓行業，上坤集團也正式成立了公寓業務事業部。

上寓實景圖

短短5年間，長租公寓的發展已是翻天覆地，房企爭相入局，一時間，規模與速度成為賽道上的標準。

但海派作風的上寓，還是在聲聲發令槍下穩住了腳步。“2017、2018年是整個公寓行業高速發展的時期，這也意味著資方的沖擊對上寓的影響還是比較大的，我們差不多有一年半時間選擇了不拿項目、穩步經營，直到2018年陸續恢復到每年30%-35%的穩定增長。”杜穎穎坦言。

她強調，長租公寓本質上是“微利”的良性循環，必須以“精細化”代替“快周轉”的打法。

從項目獲取到投資策略，運動員的“好勝心”和上海人的“穩”相互交織，形成了上寓獨特的海派發展模式。基于同行業中少有的“自循環”特殊競爭力，上寓在決策期上內部架構扁平化，一個項目7天內決定是否要拿、90天內完成整體裝修改造、90天內完成90%的出租率，同時，項目的選擇又必須嚴格遵守靠近地鐵，步行5分鐘解決衣食住行、運動、娛樂的需求。

穩扎穩打或許換不來速度和規模，但在風險面前卻體現出可貴。2020年初疫情襲來，整個租賃行業出租率下滑嚴重，但上寓在精細化運營的支撐下實現迅速回暖，疫情帶來的招租缺口完全回補，并且從5月起，所有在營門店出租率均回升至95%，甚至多家門店達到100%滿租。

“大家長”式的精細化運營

經過6年的打磨，上坤上寓的管理規模達到了2500間左右，每年服務的租戶約3萬人次，并依托3大核心業務，承擔公寓服務商、社區運營者、項目合作方三重角色，目前已布局上海5大核心區。

“說到精細，她們都叫我‘大家長’。”杜穎穎笑道，“大到上寓新項目的選址，推動上寓資本化的融資，小到公寓里一塊開關面板的選擇，我都會親自過問。”

這與上坤創始人朱靜每周固定用1.5小時，親自挑選房屋建材一樣，杜穎穎對于長租公寓的成本控制、裝修細節都會親力親為、“精打細算”。在戶型創新上，她堅持要讓租來的房子更有靈魂：以低租金多功能打造高性價比、高利用率的居所，即使是15㎡的房間也可以做到“麻雀雖小五臟俱全”；在裝修上，堅持選擇通過健康環保認證的環保材料，減少或杜絕在空氣流通較差的房間使用醇酸油漆的數量，同時嚴控施工工藝，降低生活噪音，改善結構造成的空氣流通不暢等。

時髦的杜穎穎還決定在公寓中采用裝配式家居，一方面解決傳統裝修中的工期不確定、質量難保證等問題；另一方面解決現場人力主導的裝修現場操作模式，緩解了對人力的數量和質量要求。

有精致生活的上寓

“既然是家長，我就要考慮每一個住戶是否住得舒適，上寓為他們的生活增加一點精致的同時把他們的生活成本降下來，也減輕一些租戶的生活壓力。”

杜穎穎說，上海是一個對生活品質有追求的城市，這種追求我希望帶給所有住客。多年來為了不做“偽精致”，只做“細節控”，上寓在產品設計上既考慮人性化使用，又進行科學的布局，根據不同的功能進行區域劃分，使得睡眠、洗浴、烹調等空間協調又不顯雜亂。

這次“上海牌咖啡”的活動，也是上寓以細節“激活”忙碌的魔都年輕人心中隱藏的精致情懷。

上寓生活酷

在特色服務方面，去年，上寓創想生活品牌館“上寓生活酷”正式開放，致力于以多元化業態創造美好生活服務場景，服務城市青年便利生活。

針對當下年輕人的生活和娛樂習慣，上寓今年還推出了“上寓生活酷2.0”服務，其中包含4大特色主題和3大公益項目。4大特色主題分為：極愛寵物、極夢影咖、極力籃球、極速電競，為不管是愛寵養寵，還是電競或電影迷的上寓租戶提供更豐富的生活場景；3大公益項目分為：寓才計劃、暖心捐贈、YOUNG計劃，為了成為溫暖傳遞的橋梁，與更多人接力讓愛蔓延的同時培養能快樂成長、身心健康對社會有益的青年群體。

加大輕資產步伐 后疫情時代的新機遇

談及長租公寓未來的發展，杜穎穎坦言，“經過疫情，我覺得我看得更開了一點。”

疫情突襲，長租公寓行業受影響嚴重、頭部房企開始收縮戰線，讓她更堅定了先要“活下去”的信念，同時也激發了上寓的韌性。過去，上寓的項目中輕資產比例大約占六成至七成，但隨著輕資產布局窗口期到來，上寓開始借機獲取新的輕資產項目，到今年年底之前，輕資產項目的投資比例還會加大。

在新項目獲取上，“算賬”是第一步。在精細化運營下，算清成本并非難事，加上固定的利潤率，就是上寓獲取項目的價格底線。哪怕項目再好、機會再大，算不過帳就堅決不拿。目前，上寓的輕資產項目獲取租金成本小于70%，裝修改造成本比行業低12%-15%，運營成本控制在收入的9%-10%。

對于2020年的年度目標，杜穎穎直言，今年上寓的投資數量不變，維持在10個項目、2000間左右，通過增強運營管理實力，提升市場租戶的滿意度、打造更有成效的管理后臺和品牌，上寓目前租金比周邊公寓價格高100元/月，這與上坤“產品適度領先，效率優先”的發展理念不謀而合。

并且，一貫穩健的上寓暫無奔赴資本市場的計劃，而是以發債的形式獲取資金，杜穎穎透露，基于穩定的經營業績，上寓獲取資金的成本有望控制在4個點以內，可以說是非常便宜的現金流。

“畢竟這是個全新的行業，誰能笑到最后，誰也不知道，唯有謹慎前行。”杜穎穎說。