每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

一則土地查封消息將四川房企中迪禾邦集團有限公司（以下簡稱中迪禾邦）資金鏈問題推向公眾視野。

日前，有業主反映，自己所購買的重慶地標項目——楊家坪中迪廣場已經被銀行查封，涉及的業主達400多人，而且大多數單戶總價就高達三四百萬元。

近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，中迪禾邦在重慶楊家坪商圈開發建設的中迪廣場南區目前已處于停工狀態，而已開業中迪廣場北區則門可羅雀。

雪上加霜的是，10月28日，由中迪禾邦創始人李勤實控的中迪投資發布公告稱，無法與董事長李勤“直接取得聯系”，再度引發市場關注。

 

楊家坪中迪廣場南區已停工 圖片來源：每經記者 陳利 攝

超半數鋪面空置

啟信寶顯示，四川中迪禾邦集團成立于2006年10月，旗下擁有地產、物業、商業、農業、文旅康養、影視等板塊，業務范圍覆蓋全國13省市。其房地產板塊的主體中迪投資是深交所A股上市企業，開發項目集中于川渝兩地。

位于重慶楊家坪核心商圈的中迪廣場，正是由中迪禾邦下轄的八大全資子公司之一重慶中迪禾邦實業所打造。公開資料顯示，2015年1月20日，中迪禾邦以底價約23.2億元摘得重慶九龍坡區大楊石組團T分區T01-1-3/03、T01-1-7/03號宗地（1<容積率≤11），成交樓面價5000元/平方米。根據出讓條件，項目高度不低于240米，規劃修建高端商務觀光酒店作為片區地標性建筑。

按照中迪禾邦公布的規劃來看，中迪廣場總規劃建筑面積近80萬平方米，商業經營建筑面積約20萬平方米，由2棟258米超高層地標5A寫字樓、3棟150米超高層商務樓宇、1棟100米五星級酒店組成。其中，258米的雙塔建筑面積達35萬平方米，建成后將成為九龍坡區最高建筑。頂層設有直升機停機坪，主體工程將于2020年完工。

整個中迪廣場分為南區和北區。經過4年打造，中迪廣場北區，號稱重慶“全新地標級潮流購物中心”的歐洲城時尚中心于2019年1月25日迎來開業。項目引入的鐘書閣、新幕寰亞影城、萌喵樂園等品牌也是首次進入重慶，一時間中迪廣場風光無限。

然而，好景不長。如今的中迪•歐洲城并不熱鬧。

10月29日下午，《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，中迪廣場距重慶輕軌2號線楊家坪站不過兩分鐘路程，周圍還有大洋百貨、龍湖西城天街、楊家坪步行商業區等。已經開業的中迪廣場北區商業分為內、外場，分別對應為銷售和自持兩部分。

楊家坪中迪廣場北區主題商業街區冷冷清清 圖片來源：每經記者 陳利 攝

在內場對外銷售商業區記者看到，偌大的6層商業主題街區空空如也，內部自然采光缺失，幾乎沒有行人。除3樓一家花店以及裝飾公司和4樓零星幾家可以外賣的飯館仍在堅持營業外，其余鋪面全部大門緊閉，玻璃門上貼著招租或者轉賣的字條。從其招牌上可以看到，這些門面都曾或是潮品店、品牌手機店、金飾店等商家進駐，但更多的是賣小面、奶茶等小餐飲為主，業態混亂。

而與主題街區一門之隔的則是中迪廣場自持部分商場，比起昏暗、采光不足的銷售商業區，自持部分的商場則明亮了許多，但商場內也有一半左右的鋪面處于空置狀態，被譽為網紅書店的鐘書閣或許是工作日緣故也是冷冷清清。絕大多數的餐飲店直接關門大吉，服裝店也幾乎沒有營業。

楊家坪中迪廣場北區主題商業街區關閉的商鋪  圖片來源：每經記者 陳利 攝

位于一樓的招商中心大門緊鎖，在三樓物業中心也只有一名工作人員在上班。記者以租客名義咨詢時，對方表示“招商中心早就沒有實體辦公場所了，如果想租鋪面，就打門上留下的電話”。記者多次撥打門上所留，卻一直無人接聽。而對于目前商場的人氣情況，該工作人員直言：“就是你所看到的這樣，周末人稍微多一點。”

益樂堡游樂場自中迪廣場開業就已入駐LG1樓，老板也一步步見證了中迪廣場越來越冷清。“剛開業的時候還是人多，但沒過幾個月就不行了，今年疫情后人更少、生意更差了。”該老板告訴記者，整個購物中心就盒馬超市和幾家培訓機構生意還不錯，其他都差強人意，他也準備等“租期到了后，就不再續租了。

對于目前商場運營狀態，中迪禾邦方面在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，確實項目在之前存在一定問題，目前項目也已換招商團隊，后期也將對項目進行整改、規劃。

項目南區已停工

然而相較于北區商場冷清，還處于施工階段的中迪廣場南區更是一波三折。

現場施工方值守人員向《每日經濟新聞》記者透露：“2018年至2019年項目（南區）就因資金問題停工了一年時間，這一次他們將在對方所欠款項結清后撤離項目。”

2019年末，中迪廣場還傳出五折甩賣傳聞，商鋪均價從當年年初的30000元/平方米直降至12000元/平方米。

記者在走訪中也發現，中迪廣場南區工地目前則為停工狀態，施工機械和建筑材料在工地內隨處放置，鐵架也已銹跡斑斑，地上更有不少積水，似閑置已久。項目承建方中建一局工地值守人員告訴記者：“疫情復工后，一直是停停、做做，但從8月底開始全面停工，到現在已經有兩個月了。”至于停工原因，該工作人員表示，“中迪欠我們施工款9000多萬元，等對方付款后 ，我們就撤場了，由中天建設接手。”

楊家坪中迪廣場南區工地已全面停工  圖片來源：每經記者 陳利 攝

在交談中，該工作人員還透露，中建一局與中迪簽訂合同工期為4年，南區按照建設進度本該于今年底交房，但從目前情況來看，就算現在資金到位了，到年底肯定是交不了房的。“基本框架是完成了，但內部、外墻裝修這些至少還要一年的時間，最近幾個月每隔一兩天就會有一波業主來現場看。”

實際情況是否如該工作人員所言？《每日經濟新聞》記者按照施工現場張貼的告示牌上所留信息，撥打了中建一局項目負責人電話了解情況。對于中迪是否拖欠中建一局施工款，對方表示不方便回復，希望記者“從其他渠道進行了解”；而針對中建一局是否將撤出中迪廣場建設，他則表示“是有這個說法。”

然而記者從業內知情人士處得到的消息與中建一局方有一定出入。該知情人士表示，“中建一局確實將要撤出中迪廣場項目，中天建設預計也將于11月進駐。但中建一局離開原因并非是中迪禾邦拖欠其工程款，而是與對方在施工質量、進度等方面存在一定分歧所致。”

事實上，按照規劃，中迪廣場一共有3棟150米超高層商務樓宇，盡管北區整體已開業，但位于北區的5號樓超高層商務樓宇則只完成了4層，其余部分還處于待修建狀態，銷售中心正位于5號樓下。

楊家坪中迪廣場北區5棟樓下擺滿了建筑材料 圖片來源：每經記者 陳利 攝

當天整個銷售中心現場加上保潔人員僅3人。“我們本來就只有兩三個銷售，而且現在也沒有產品銷售了。”記者當天陪同北區一商鋪業主前黃旭(化名)往銷售中心時看到，整個售樓中心冷冷清清，保潔人員坐在門口處，為進出售樓部人員測量體溫、消毒，前臺聽說我們一行是業主后，便稱以要開會為由離開，安排另一工作人員接待。

2017年，黃旭以總價180萬元的價格購買了中迪廣場北區主題商業街3樓89號鋪面，原本前兩年就該收房，但由于當初在購買時中迪方未告知鋪面中間將會有一根大柱，再加上承諾的裝修、目前商場的招租情況等因素影響，黃旭一直未接房。直到最近“聽說中迪廣場被查封了，今天就是來拿鋪面的備案登記證明，還不想收房。”

“被查封的是中迪自持部分，已經銷售出去的是不影響的，所以你們最好也能早點接房。”該工作人員表示，因為聽說項目被查封，最近來接房的人很多。“北區還好，南區還不知道情況咋樣，現在公司沒錢，我們有工資都拖欠兩個月了。”

至于為何沒有離職的原因，該工作人員表示，中迪禾邦現在已換了老板，而且“老板也在積極解決現在公司存在的問題。”

大門緊閉的中迪廣場招商中心 圖片來源：每經記者 陳利 攝

400余業主權益或受影響

黃旭和該工作人員所說的“中迪廣場被查封”，是由上海浦東發展銀行股份有限公司成都分行于今年9月24日提出的訴前財產保全申請。

據中國裁判文書網10月28日的一份由四川省成都市中級人民法院判定的裁定書【（2020）川01財保94號】顯示：“上海浦東發展銀行股份有限公司成都分行請求對重慶中迪禾邦實業有限公司、李勤、周婉的財產在4351484833.14元范圍內采取保全措施”，分別“查封被申請人重慶中迪禾邦實業有限公司名下位于重慶市九龍坡區土地【權證呈：渝（2016）九龍坡區不動產權第000255020號】（即北區）及該土地上在建工程、以及【權證號：渝（2017）九龍坡區不動產權第000936329號】（即南區）及該土地上在建工程”，查封期限均為3年。

中迪廣場南區業主文子（化名）10月26日在重慶九龍坡不動產登記中心查詢到的信息明確顯示：九龍坡楊正街68號的商業鋪面所屬宗地有查封登記。“我們也組織過幾次去現場詢問，但是開發商對何時辦證、招商、南區何時開工，一直在打太極。”而每次去售樓處詢問時，工作人員不是想方設法地不退裝修押金、催收物業費，就是想辦法讓分期付款的業主交剩余款。最讓包括文子、黃旭等在內的業主擔心的是，現在土地處于被查封狀態，是否會影響到他們這些購房者？

據黃旭介紹，此次中迪廣場被查封涉及的業主達400多人，而且大多數單戶總價就高達三四百萬元。

對此，北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴《每日經濟新聞》記者，“如果土地處于被查封的狀態，購房者會承擔兩個比較大的風險：一是導致購房者無法辦理產權證；二是如果將來走到執行環節，可能被拍賣。”王玉臣進一步表示，就算房屋在法院查封前已銷售并網簽了，將來如果走到執行環節也將面臨被拍賣的可能。因此，他也提醒購房者“一旦遇到這種情況，一定要及時向執行法院提出執行異議。”

至于查封原因，王玉臣坦言：“一般都是因為債務問題，比如開發商不能償還銀行貸款，被銀行訴至法院，法院判決償還后，如果還還不了，銀行往往會申請法院執行開發商名下的財產，比如土地，尤其是貸款時就被用來抵押的土地。”

業績波折與人事變局

中迪禾邦的此次危機，或與業績和人事變局有關。

2015年中迪禾邦突然爆發，大舉擴張，2016年以黑馬的姿態闖入了公共視野，重慶楊家坪中迪廣場項目就是其中的代表作。攻城掠地的同時，2015年中迪禾邦定下目標：在3年內進入四川房地產開發10強之列，到2020年進入中國房企百強，打造“全國一流的商業帝國”。

克而瑞數據顯示，2016~2019年，中迪禾邦的權益銷售金額，分別為110.億元、110.5億元、150.4億元、147.6億元，分別位居行業第128位、136位、123位和116位，而今年上半年的克而瑞TOP200銷售榜上，已看不到中迪禾邦的影子。

另外值得一提的是，10月28日，北京中迪投資股份有限公司（以下簡稱中迪投資）公告稱，公司董事會以書面、電子郵件形式發出了召開第九屆董事會第二十七次臨時會議的通知，但無法與董事長李勤“直接取得聯系”。

關注資本市場的人，應該對這位四川富豪李勤不陌生，中迪禾邦正是他在2006年發起創立的。近幾年李勤聲名鵲起，與他在資本市場的密集動作密不可分，其中最典型的當屬入主成都路橋。

中迪投資公告截圖

資料顯示，2015~2016年，借著成都路橋實控人被查的窗口，李勤耗資約11.8億元密集舉牌，圍獵成都路橋，成為第一大股東，但最終爭奪控制權失敗。從成都路橋撤退之后，2017李勤將目標轉向了綿石投資，成功拿下控制權，并于2018年3月將其更名為中迪投資，主營業務也是房地產開發。

然而由于中迪投資和中迪禾邦存在同業競爭關系，公開報道顯示，李勤承諾自取得上市公司控制權之日起3年內，解決二者間的同業競爭問題，否則將轉讓所持中迪禾邦控股權。

啟信寶顯示，今年4月13日，中迪禾邦的出資情況就發生了變更，原先的李勤和龐健選擇退出，新出資方為劉軍臣（出資584910萬元）和劉洪彬（出資18090萬元），中迪禾邦的法定代表人也從李勤換成了劉軍臣，中迪禾邦的主要成員李力軍相應退出。如此看來，李勤未能解決二者間的同業競爭問題。

今年7月，李勤再次以2000萬元的價格，將西藏中迪100%股權轉讓給劉軍臣；劉軍臣則通過西藏中迪控制的中迪產融，成為中迪投資的實控人。不過啟信寶顯示，截至目前西藏中迪尚未完成股權轉讓，實控人仍為李勤。也即，目前李勤仍是中迪投資實控人。

事實上，自從李勤入主以來，中迪投資的業績就大幅波動。入主前的2017年，綿石投資的營收為2.71億元，歸母凈利潤1.34億元。到了2018年，營收和歸母凈利潤同比分別下降89.13%、145.24%至0.29億元、-0.61億元。2019年凈利潤為2921.07萬元，同比增長126.51%，然而到今年前三季度再次回歸虧損。

據今年三季度報告顯示，中迪投資實現營業收入9327.15萬元，同比增加317.17%；歸母凈利潤虧損2930.89萬元。對于營收增長，中迪投資方面表示，主要是由于房地產項目銷售收入以及融資租賃業務收入的增加。然而，在中迪投資營收大漲的同時，營業成本也隨之水漲船高：前三季度，營業成本6098.99萬元，同比增加274.7%。

現金流方面，經營活動產生的現金流量凈額與投資活動產生的現金流量凈額同比均有大幅增加，分別增長51.44%、55.31%；但經營、投資活動的現金流均為負數，其中前者凈額為-2606.59萬元，后者為-4616.88萬元。

由此來看，中迪投資的財務狀況雖有向好的跡象，但利潤虧損、現金流承壓等問題依然相當嚴峻。

為實現戰略轉型，在醫療領域開辟新的增長線，2019年底中迪投資曾將目光對準了育達健康，試圖以收購100%股權的方式完成重組，最終無疾而終。中迪投資的股價也不斷走低，當初李勤以21元/股的價格買入，如今僅在5元/股上下徘徊。

中迪投資近一年股價表現 數據來源：同花順

值得玩味的是，此次查封重慶中迪禾邦公司旗下中迪廣場、李勤財產的申請人上海浦東發展銀行股份有限公司成都分行正是三年前轟動一時的“千億騙貸案”主角。而據財新此前報道，有7家企業曾深度介入了該案件，其中就包括李勤及其當時控制的中迪禾邦。

不過上述業內知情人士表示，此次中迪廣場查封與該案并無聯系。其表示，中迪禾邦目前正在積極協調處理此事，預計不久將會迎來好的結果。

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封面圖片來源：每經記者 陳利 攝