每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2020年樓市“金九銀十”終于在平淡中落幕。

今年前10個(gè)月，僅一線城市樓市整體回正；二手房則出現(xiàn)成交量分化，北京同增62%，深圳環(huán)降43%。

各地調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，如北京啟動(dòng)住房限購(gòu)政策執(zhí)行、商品房預(yù)售資金監(jiān)管、住房租賃合同備案等專(zhuān)項(xiàng)檢查。此外受限于房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，9月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫特征愈加突出，預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀。

11月1071億元債務(wù)規(guī)模償債高峰將至，高負(fù)債房企將面臨年內(nèi)最大考驗(yàn)。

2020年只剩下不到兩個(gè)月了。

前10月僅一線城市新房成交量整體回正 均價(jià)累計(jì)漲幅超2019年同期

今年前10個(gè)月，僅一線城市整體成交正增長(zhǎng)。

據(jù)易居研究院報(bào)告，上海的新房市場(chǎng)今年成交火熱，成交同比增長(zhǎng)18%；深圳樓市保持了年初以來(lái)的熱度，盡管下半年調(diào)控升級(jí)后有所降溫，但1～10月累計(jì)成交仍同比增長(zhǎng)兩成有余；北京同比下降10%。

《10月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，一線城市新建住宅成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng)9%，二線城市累計(jì)同比下降7%；三四線城市累計(jì)同比下降1%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：易居研究院

前10個(gè)月，新房成交量同比降幅最大的5個(gè)城市分別是珠海、南昌、西安、武漢和泉州，而中西部二線城市新房成交整體表現(xiàn)較差。從今年1～10月的新房成交面積來(lái)看，南昌同比降幅超過(guò)30%，西安、武漢和重慶的同比降幅均超過(guò)20%，長(zhǎng)沙與鄭州的同比降幅也超過(guò)10%。南昌9月和10月新房成交量雖環(huán)比小幅增長(zhǎng)，但相比去年同期仍下降20%以上。

珠海2018年末和2019年上半年放松了對(duì)部分區(qū)域的限購(gòu)，2019 年上半年新房成交量同比大幅增長(zhǎng)1倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年的成交量降幅最大。

各城市在成交周期方面也有不同表現(xiàn)。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2020年10月，長(zhǎng)三角城市群成交周期指數(shù)延續(xù)縮短趨勢(shì)，環(huán)比再次縮短25%，同比縮短12%，在全國(guó)城市群中表現(xiàn)出較強(qiáng)信心，在疫情恢復(fù)過(guò)程中也是最為快速的。

新建商品房均價(jià)方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，10月百城新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，漲幅較9月擴(kuò)大 0.16 個(gè)百分點(diǎn)，1～10 月累計(jì)漲幅超過(guò)2019年同期水平。

由于房企為備貨國(guó)慶黃金周，9月積極取證，市場(chǎng)短期供應(yīng)較為充足。因此進(jìn)入10 月則取證速度放緩，據(jù)中指研究院初步估算，10月20城新批上市面積僅在1950萬(wàn)平方米左右，同比下降10%，環(huán)比降幅超4成。

10月二手房成交量分化 北京同增62%深圳環(huán)降43%

新房市場(chǎng)清淡，二手房市場(chǎng)也熱不起來(lái)。在政府“因城施策”的方針下，多地已陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，除個(gè)別城市外，二手房市場(chǎng)仍繼續(xù)降溫。由于十一黃金周的影響，10月成交量降幅明顯。

10月十大城市二手住宅價(jià)格指數(shù)變化情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

從價(jià)格上看，中指院百城價(jià)格指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15403元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。十大城市二手住宅平均價(jià)格同比上漲4.73%，漲幅較上月擴(kuò)大0.77個(gè)百分點(diǎn)。十大城市中，7個(gè)城市同比上漲，3個(gè)城市同比下跌。

百城中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為58個(gè)，較上月增加2個(gè)；環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為39個(gè)，較上月減少3個(gè)。

10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的15個(gè)城市二手房成交量約6.6萬(wàn)套，環(huán)比下降27%，同比下降0.5%。10月成交量與去年同期相比基本持平，雖然市場(chǎng)降溫明顯，但仍好過(guò)2017、2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期的表現(xiàn)。

二手房源流動(dòng)性從一個(gè)側(cè)面反映了市場(chǎng)的熱度，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，10月有17座城市二手房源流動(dòng)性指數(shù)環(huán)比增加，而環(huán)比下降的有16城。

以北京、成都等為代表的8城市位居“高流動(dòng)性—高存量”區(qū)間，雖然房源整體存量處于相對(duì)較高水平，但市場(chǎng)交易活躍性高，房源去化風(fēng)險(xiǎn)較小。上海、長(zhǎng)沙、廈門(mén)等9城存量房源集中在6萬(wàn)套以下，房源流動(dòng)性指數(shù)高于樣本城市均值，屬于“低存量-高流動(dòng)性區(qū)間”。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手住宅過(guò)戶5049套，環(huán)比下滑43%，同比降22.6%；成交均價(jià)67209元/平方米，環(huán)比上漲1%。

與之形成鮮明對(duì)比的是，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年10月，北京二手房成交量達(dá)1.43萬(wàn)套、同比增加62%，加上9月成交的1.73萬(wàn)套，也創(chuàng)造了4年來(lái)最“熱”的金九銀十。

300城土地出讓金總額環(huán)降近兩成 房企拿地節(jié)奏再放緩

據(jù)中指院報(bào)告，10月全國(guó)300個(gè)城市共成交土地2515宗，環(huán)比基本持平，同比增加2%；成交土地面積10007萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4%，同比增加8%。

其中，住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）896宗，環(huán)比增加1%，同比增加13%；成交面積4068萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10%，同比增加20%。土地出讓金總額為4473億元，環(huán)比減少17%，同比增加30%。

10月重點(diǎn)城市土地出讓金 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

城市之間呈現(xiàn)梯隊(duì)分化，廣州10月土地出讓金高達(dá)216.2億元領(lǐng)跑全國(guó)，上海以213.6億元位居第二，第三位南京仍然保持著土地市場(chǎng)熱度，超過(guò)杭州、西安等熱門(mén)城市。

10月份，深圳、北京并未在榜單上出現(xiàn)，長(zhǎng)三角仍是全國(guó)熱度最高的區(qū)域。長(zhǎng)三角城市占據(jù)TOP20中的8席，而百?gòu)?qiáng)房企在長(zhǎng)三角拿地金額高達(dá)3580億元，依舊位居四區(qū)域首位，長(zhǎng)江中游城市群本月開(kāi)始升溫。

盡管TOP100房企前10個(gè)月拿地總額25950億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)了10.9%，但10月數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀，50家代表房企中僅有10家企業(yè)拿地金額較1～9月均值呈上升趨勢(shì)，其中5家單月拿地額高于10億元，如建業(yè)10月拿地額占前10月總額之比超過(guò)30%，合景泰富和華發(fā)在20%以上。另有39家10月拿地金額較前9個(gè)月均值出現(xiàn)下滑，這一比例較上個(gè)月有明顯增加。

50家代表房企拿地面積TOP10城市 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

布局上，房企更集中于長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游二線城市布局，50家代表房企1～10月在二線城市拿地占比為51.6%，三四線為43.9%，一線占比為4.5%。從城市群角度來(lái)看，長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大城市群仍是企業(yè)布局重點(diǎn)，占比之和為57%，其中長(zhǎng)三角維持較高熱度，占比為25.2%；長(zhǎng)江中游升溫，占比達(dá)到12.1%。

而龍頭房企的拿地?cái)?shù)量也反映了其布局偏好，龍頭房企往往多城發(fā)力，區(qū)域房企則持續(xù)深耕。萬(wàn)科、中海及綠城在多個(gè)城市齊發(fā)力，分別出現(xiàn)在3個(gè)城市的1～10月拿地總額TOP10榜單中，與企業(yè)的全國(guó)化戰(zhàn)略布局相契合。濱江集團(tuán)拿下杭州1～10月拿地總額冠軍；金地重倉(cāng)長(zhǎng)三角核心城市，拿下1～10月上海拿地季軍和南京拿地亞軍。

百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體下滑 第四季度去化承壓

盡管頭部房企優(yōu)勢(shì)仍然明顯，“碧恒萬(wàn)”前10個(gè)月銷(xiāo)售總額高達(dá)1.8萬(wàn)億元、26 家房企銷(xiāo)售額超千億，但難掩百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體下滑的趨勢(shì)，第四季度房企去化仍然承壓、高杠桿房企面臨著巨大的資金壓力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額11440.7億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)25.2%，環(huán)比下降3.9%。整體來(lái)看，三季度以來(lái)房企總體業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)主要還是得益于年內(nèi)銷(xiāo)售和供貨節(jié)奏后移，供應(yīng)量顯著提升。

“分化”仍然在房企不同陣營(yíng)之間繼續(xù)，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1～10月銷(xiāo)售額超千億的房企有26家，較去年同期增加1家，百億以上房企147家；百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售額均值為746.8億元，權(quán)益銷(xiāo)售面積均值559.5萬(wàn)平方米。10月單月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率均值為24.8%。

前10月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)前十 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

第一陣營(yíng)（500億～1000億）共30家，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為11.6%。第二陣營(yíng)（200億～500億）有58家企業(yè)，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為12.2%；第三陣營(yíng)（100億～200億）共33家，銷(xiāo)售額均值為143億元；第四陣營(yíng)共19家，銷(xiāo)售額均值為73.2億元。

從榜單可見(jiàn)，各梯隊(duì)門(mén)檻值較上年同期均不同程度增長(zhǎng)：TOP100門(mén)檻值235.4億元，同比增長(zhǎng)9.4%；TOP3房企門(mén)檻值5467.0億元，較上年增長(zhǎng)5.2%；TOP10房企門(mén)檻值2162.5億元，較上年增長(zhǎng)8.0%。

第三、四陣營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)率均值均不理想。TOP100 門(mén)檻值235.4億元，同比增長(zhǎng)9.4%。 

單月業(yè)績(jī)來(lái)看，部分規(guī)模房企表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂、中南、陽(yáng)光城、金科、龍光等房企銷(xiāo)售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比提升顯著。

克而瑞預(yù)測(cè)，基于疫后居民收入預(yù)期下滑，三、四線城市潛在置業(yè)群體首付款支出、月供還貸壓力明顯加劇，部分弱三、四線城市已然出現(xiàn)需求“斷層”。預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀，成交即使有回升，幅度也將有限。核心一、二線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，弱三、四線城市市場(chǎng)需求增長(zhǎng)乏力，疊加購(gòu)買(mǎi)力瓶頸制約，成交大概率將維持在較低水平。

克而瑞研究院指出，下半年特別是9、10兩月的實(shí)際去化率水平并不如人意，第四季度房企去化仍然承壓。

 

1071億元債務(wù)到期 高負(fù)債房企面臨年內(nèi)最大流動(dòng)性考驗(yàn)

融資新規(guī)影響下，10月房企融資規(guī)模降至低位。

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，1～10月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約10283億元，同比微增1%，但增幅較2019年同期大幅收窄20個(gè)百分點(diǎn)。與2019年相比，前10月融資規(guī)模占比達(dá)2019年全年87.1%。

但值得注意的是，9～10月已連續(xù)兩月發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模，同時(shí)11月將迎來(lái)年內(nèi)最大到期債務(wù)規(guī)模——1071億元。盡管年末發(fā)力沖刺銷(xiāo)售，有望對(duì)沖一部分流動(dòng)性壓力，但高負(fù)債房企仍將面臨年內(nèi)最大的流動(dòng)性考驗(yàn)。

2011至2020年1～10月房企債券融資規(guī)模 數(shù)據(jù)來(lái)源：wind、貝殼研究院

1～10月境外債券規(guī)模占比38%，較2019年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)，而三季度國(guó)內(nèi)金融監(jiān)管升級(jí)威力漸顯，境內(nèi)債券1～10月規(guī)模占比62%，較1～9月下降1個(gè)百分點(diǎn)。

融資成本方面，10月信用債融資成本基本持平。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，海外債融資成本降至6.79%。1～10月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.59%，同比下降0.79個(gè)百分點(diǎn)，海外債平均利率為7.96%，同比下降0.86個(gè)百分點(diǎn)。

10 月，信用債平均利率4.55%，同比基本持平，海外債平均利率6.79%，同比下降3.23個(gè)百分點(diǎn)，較9月下降2.08個(gè)百分點(diǎn)。

記者手記｜房企們年末的沖刺反彈還有多大幾率？

從分化的9月走來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是錯(cuò)失了“金九銀十”。但這一錯(cuò)失并非因?yàn)槭袌?chǎng)頹勢(shì)，而是以前到來(lái)的反彈力太過(guò)搶眼，讓9月、10月暗淡無(wú)光。

不得不提的是，今年前10個(gè)月無(wú)論是新房、二手房，還是土地市場(chǎng)，均好于去年同期，房企業(yè)績(jī)也在疫情得以控制后，搶回了業(yè)績(jī)，房企“千億軍團(tuán)”數(shù)量也較去年同期有所增長(zhǎng)，各陣營(yíng)門(mén)檻均有抬高。

但是在監(jiān)管新政下，融資規(guī)模驟減，抓銷(xiāo)售、促回款成為房企保持“健康”的不二之選。在此背景下，最后兩個(gè)月成為推盤(pán)促銷(xiāo)的沖刺階段，市場(chǎng)會(huì)否因此翹尾反彈？我們拭目以待。

記者：包晶晶

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺(jué)：陳冠宇

排版：陳夢(mèng)妤 馬原