每經(jīng)記者 黃小聰    每經(jīng)編輯 葉峰    

自從公募REITs相關(guān)指引推出之后，不少公司躍躍欲試，并且已有多個(gè)項(xiàng)目在籌備中，底層資產(chǎn)涉及地鐵、污水處理廠、收費(fèi)公路等。

據(jù)記者最新了解到，云計(jì)算概念公司光環(huán)新網(wǎng)也準(zhǔn)備申報(bào)公募REITs，底層資產(chǎn)則是中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心。

“云計(jì)算“概念底層資產(chǎn)

自今年8月份，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布了《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》之后，多家上市公司紛紛公告擬申報(bào)公募REITs項(xiàng)目。

而在此前的申報(bào)中，底層資產(chǎn)主要集中在地鐵、污水處理廠、收費(fèi)公路等比較傳統(tǒng)的項(xiàng)目上。

近日，記者注意到，光環(huán)新網(wǎng)也公告了準(zhǔn)備申報(bào)公募REITs的項(xiàng)目，這次的項(xiàng)目雖然與上述提到的這些都不同，但又有些類似。

具體來看，光環(huán)新網(wǎng)擬以全資二級子公司北京中金云網(wǎng)科技有限公司（以下簡稱中金云網(wǎng)）持有并運(yùn)營的中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心作為公募 REITs 底層資產(chǎn)，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 的申報(bào)發(fā)行工作。

公告顯示，中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心所在地位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越。數(shù)據(jù)中心主要包括機(jī)房棟、動(dòng)力棟及業(yè)務(wù)監(jiān)控綜合樓/業(yè)務(wù)綜合樓等數(shù)據(jù)中心相關(guān)房屋建筑物，設(shè)計(jì)機(jī)柜數(shù)合計(jì)約 12000個(gè)。

據(jù)記者了解，作為底層資產(chǎn)的中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，雖然與“云計(jì)算“概念相關(guān)，但實(shí)際上也是重資產(chǎn)，簡單理解的話其實(shí)就是商業(yè)化的互聯(lián)網(wǎng)機(jī)房。

招商證券指出，IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)周期較長，建好以后存在比較長的上架爬坡期，爬坡期業(yè)績增速較快，可幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)高增長，一般上架率到95%就達(dá)到成熟期，成熟期項(xiàng)目雖然每年可以貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，但后續(xù)已無法實(shí)現(xiàn)太大增長。IDC REITs給了成熟項(xiàng)目很好的變現(xiàn)渠道，可以幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，一次性獲得可觀的投資收益，用于新項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)，及大量并購，幫助企業(yè)快速擴(kuò)張，另外有望助力IDC企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值重估。

目前中金云網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目主要收入來源為數(shù)據(jù)中心外包服務(wù)費(fèi)收入，主要客戶類型為金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)及科技企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)、國有企業(yè)和外資企業(yè)等，主要客戶包括國有及股份制大中型銀行、地方商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、基金資管公司等。

擬募集規(guī)模約57億元

再具體到項(xiàng)目的架構(gòu)上，包括了四部分內(nèi)容，一是，設(shè)立公募基金產(chǎn)品。公募基金管理人向證監(jiān)會(huì)申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。取得注冊文件后，公募基金進(jìn)行公開發(fā)售，其中光環(huán)新網(wǎng)或其指定主體作為戰(zhàn)略配售投資人擬認(rèn)購比例不低于20%。

二是，設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。由計(jì)劃管理人設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，公募基金設(shè)立后以募集資金認(rèn)購資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃全部份額，專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立。

三是，收購項(xiàng)目公司股權(quán)。專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立后，通過與原始權(quán)益人西藏亞遜新網(wǎng)企業(yè)管理有限公司簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》收購中金云網(wǎng)全部股權(quán)。基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金通過專項(xiàng)計(jì)劃及項(xiàng)目公司股權(quán)穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)。

四是，存續(xù)期的基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理安排及現(xiàn)金流分配。公募REITs存續(xù)期內(nèi)，中金云網(wǎng)通過支付借款利息、股東分紅等方式將利潤逐層支付或分配至公募基金，最終向公募基金投資者進(jìn)行分配。

根據(jù)上述交易步驟，最終形成公募基金-資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃-項(xiàng)目公司-基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的交易架構(gòu)。根據(jù)初步評估結(jié)果，擬定募集規(guī)模約57億元左右。

值得注意的是，按照規(guī)則要求，光環(huán)新網(wǎng)或其指定主體作為戰(zhàn)略配售投資人，認(rèn)購不低于20%的基金份額。其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個(gè)月，超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。

另外，光環(huán)新網(wǎng)以外的專業(yè)投資人可參與戰(zhàn)略配售，持有期限不少于12個(gè)月，其他基金份額向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不低于公開發(fā)售數(shù)量的70%，剩余基金份額向公眾投資者網(wǎng)上發(fā)售。

進(jìn)度方面，該項(xiàng)目公司已完成向北京市發(fā)改委的試點(diǎn)申報(bào)工作，由北京市發(fā)改委將本項(xiàng)目推薦至國家發(fā)改委，目前正在國家發(fā)改委評審過程中。若公募REITs項(xiàng)目完成后，中金云網(wǎng)將不再納入上市公司的合并范圍。

招商證券認(rèn)為，對于企業(yè)而言，IDC項(xiàng)目做REITs 后可以將重資產(chǎn)業(yè)務(wù)從體內(nèi)剝離，并通過代運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，首先在資產(chǎn)端方面，資產(chǎn)、折舊攤銷等均實(shí)現(xiàn)出表，有助于降低資金風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)成本，同時(shí)可以將商譽(yù)一并剝離，有助于提升整體資產(chǎn)質(zhì)量；其次，在利潤端方面，IDC企業(yè)對IDC項(xiàng)目尚持有不低于20%的股權(quán)，每年可以通過派息回收部分利潤，另外還可以通過成立運(yùn)營公司，獲得代運(yùn)營的利潤。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)