半夜發文，必有大事。

今天凌晨兩點左右，西安市住建局官網掛出新的商品房調控文件，西安也因此成為今年12月份全國最早出臺商品房限購政策的省會城市。

與此前調控不同，房管部門此次凌晨發布的調控政策，的確有幾個重點值得關注。

先來看預售管理。全市范圍內所有的商品房開發項目，開發商申請商品房預售許可，更趨嚴格。

相應的新規是，原則上地上７層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂。７層以上的，須達到地上規劃總層數的1/3，且不得少于７層。

也就是說，對于開發商來說，回款周期更長，資金壓力將更大。如果是大開發商，資金實力雄厚，倒也好說，但對于小開發商，怕是會受到“強烈”沖擊。

當然，不論房企大小，融資手段變窄和融資成本變高是共同面臨的難題，政策收緊，都不好過。

而就購房者來說，首付比例更需上心，此次調控對二套房采取了差別化信貸措施。

概括一下：

小戶型購房者要改善，二套首付比例分別為40%和50%；中戶型要改善，首付比例分別為50%和60%；大戶型要改善，首付比例分別為60%和70%。

直觀起見，我們制作了下圖：

圖片來源〡粉巷君 制

可以看出，相較以前的樓市調控，西安此次推出的政策在信貸方面有諸多細化。尤其是對已經擁有大戶型依然新購大戶型者，二套首付比例增至70%，幅度不小。

也就是說，二套想一步到位換成144平米以上的，付出成本將更高。

房地產研究機構自然也注意到了西安本次樓市調控，例如易居研究院智庫中心的研究總監嚴躍進。

在他看來，西安此次信貸政策，有三個特點。

其一，政策具有細化和分類調控的因素，呈現了“逐級遞進、與二套住房掛鉤”的導向；其二，強調了信貸收緊的導向，尤其是部分購房者可能后續會面臨70%的首付比例，將從信貸的角度約束相關購房行為；其三，若是貸款沒有償付完成，那么二套房首付比例至少為60%，這一點具有打擊炒房行為的導向。

除此之外，預售資金監管再次被“點名”。

具體來看，此次新規要求加快“互聯網＋監管”建設，購房人可通過網上平臺、手機短信等方式，獲取經開發商確認的購房款交存信息。并且可以自行選擇監管銀行的營業網點，交存購房款至監管賬戶。

相比上一次對預售資金的監管方向，明顯趨嚴。

不過，新規也留有高陵、鄠邑以及西咸新區等區域，暫時仍未納入調控范圍。

圖片來源〡視覺中國

通常情況是，半夜發文要么情況緊急，要么事態重大，也可能兩者兼有。

其實以當前的視角，此次調控可謂及時。

身處這座城市，西安房價的每一次變動，都備受市民牽掛。尤其近幾年來，漲幅一度居于國內城市前茅。

從國家統計局今年10月份70城商品房價格指數來看，近五年來，西安新建商品住宅價格指數上漲了80.1%，位居70個城市第一位。

其中，90㎡以下，90-144㎡，以及144㎡以上產品類型價格指數，近五年漲幅均位居70城第一，分別為90.8%，78.4%和72.6%。

2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況〡國家統計局

房價上漲帶來的壓力，對居民、對人才、對企業乃至對產業而言，都不容忽視，這已在其它城市有了前車之鑒。

此外，今年11月發布的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》。在房地產市場調控方面，繼續強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

實際上，面對西安樓市出現的局面，近年來相應的調控政策也陸續跟進著。

如果稍加盤點一下，縱觀多次調控歷程不難發現，西安房地產市場的舉措，已堪稱多管齊下。

調控的切入點也多種多樣，包括限價、限購、限售、限貸、限購區域、戶籍政策、以及預售許可、預售資金監管等。

監管部門的舉措，自然是希望能夠穩地價、穩房價、穩預期，堅決遏制房價過快上漲。

就市民而言，也期待西安的房地產市場能夠平穩健康發展，回歸房地產的本來定位。

當然，樓市調控依然需要探索，力度仍要加碼。例如，怎樣約束二套房購買者中的“全款型選手”？

諸如此類，也留給大家更多思考……

封面圖片來源：視覺中國