每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

12月21日，社科院發布《中國住房發展報告（2020-2021）》（以下簡稱報告）指出，這一年住房市場經歷了先降后升的V型變化，房地產市場恢復比較理想，大城市住房供需矛盾依然比較突出。

大城市住房供需矛盾依舊比較突出

報告指出，住房市場恢復基本符合預期，2020年1～11月，全國住宅和商品房累計銷售面積皆超過2019年的同期水平。

但是，住房與人口分布的錯配在加劇。報告表示，從2003年到2018年，城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈，但2002年到2017年房地產銷售僅69.62%在都市圈和城市群區域。

這反映出住房和人口分布存在錯配。一些非熱點城市、非城市群非都市圈內的中小城市，由于不在調控視線的直接范圍內或重點關注對象內，過去兩年出現樓市過熱。在當前疫情沖擊、經濟放緩、需求下降的情況下，空置和庫存開始暴露，隨著人口從農村和非都市圈向都市圈城市群轉移，這一錯配將加劇。大城市住房供需矛盾和住房問題依然比較突出。

報告指出，樓市風險總體仍比較大。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的數據顯示，2018年居民家庭債務收入比增至86.9%，2019年174家房企加權平均凈負債率達到歷史最高值91.37%。這些指標都明顯高出合理區間，而且局部地區和城市或更加嚴重，樓市仍是經濟金融的重要風險源。

房企數量預計突破10萬大關

在疫情的背景下，我國的房地產開發企業數量仍舊保持著增長，預計將突破10萬大關。

2000年以來，我國房地產開發企業數量和從業人數總體保持穩定增長趨勢。報告表示，2019年，全國房地產開發企業總計9.95萬個，從業人員接近294萬。2020年前三季度我國共新增房地產相關企業超過30萬家，較2019年同期相比增漲11.91%，合理估計2020年全國房地產開發企業數量可突破10萬個。

此外，近年來房地產行業整理項目合作情況增多。報告指出，至2019年TOP100房企僅有5家沒有參與合作開發項目，權益銷售金額占比在70%以下的房企急劇增加，2019年已達33家，且在2020年延續了增長趨勢。

這說明在當前房企融資環境收緊、資金緊張、拿地難度和開發風險不斷加大的市場背景下，房企合作開發的趨勢已經基本形成。

炒房還沒有被完全控制

自2020年1月新冠疫情爆發以來，房地產市場面臨巨大沖擊。根據國家統計局數據顯示，前三季度全國商品住宅銷售面積降幅明顯。其中，2020年2月商品住宅銷售面積累計同比降幅高達39.2%，達到自2003年以來的最大降幅。但隨著疫情的控制與緩解，購房需求在政策預期引導下逐步釋放。2020年10月商品住宅銷售面積累計同比增長0.8%，回歸去年同期持平水位。

從新建商品住宅價格指數同比增幅來看，2019年第四季度至2020年第三季度，新建商品住宅價格指數同比增幅持續緩慢回落，2020年10月新建商品價格指數同比增幅為4.2%，為2016年第二季度以來最低。

報告指出，2020年11月313個城市中，房價同比上升的城市有228個，其中以東莞市為首，房價同比增長率高達40.9%。綜合來看，雖然受疫情沖擊，房地產市場成交規模減少，但隨著后疫情時代經濟環境的穩中向好，房地產市場持續恢復，但市場觀望情緒仍十分濃厚。

另一方面，報告認為炒房還沒有被完全控制。

2020年1～10月，房地產開發企業到位資金同比增長5.5%，比前9個月提高1.1個百分點。個人按揭貸款與定金及預收款同比恢復幅度出現差異。此前兩項指標變動幾乎同步，但1～5月的前者同比增長-0.9%，后者同比增長-13%，1～10月個人按揭貸款同比增速為9.8%定金及預收款同比增速為4.3%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大，一些城市出現各種貸款炒房現象。國家統計局數據顯示，2020年11月，全國70個大中城市中有44個城市二手房價格環比上漲，高于10月份的39個。

商品房銷售面積望再創歷史新高

報告預計，2021年中國樓市將延續平穩恢復態勢。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示：“在沒有重大政策轉向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉的情況下，中國樓市總體將延續平穩，但其結構性潛力仍在。”

報告預計，2021年全年商品住房價格同比增幅可能會下降，維持在5%左右；商品住房銷售面積同比增幅可能將保持正增長并再創歷史新高；房地產開發投資同比增速也將會有所下降，持續保持在7%左右。

從時間上看，2021年上半年將保持恢復性增長，各月同比增幅將從2～4月的劇增，到4～6月高增，再到6月以后正常增長，年穩季變的態勢仍將持續。

從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復蘇較好甚至出現過熱，其他城市復蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴大。

封面圖片來源：攝圖網