每經AI快訊，安信證券12月30日發布保利地產深度報告：聚焦珠三角，拿地能級提升。

公司總覽。1）歷史沿革。保利地產為保利集團旗下控股子公司，主要負責房地產開發，2006年于上交所上市，2019年銷售金額4618.5億元，排名前10。2）公司治理。實際控制人為保利集團，合計持有公司40.61%的股權。3）業務概覽。公司以房地產開發為核心主業，2020H1房地產銷售收入占總營業收入的90.4%。

歷史報表視角下的信用資質分析。1）從資產可持續來看，①存貨方面，公司土儲主要布局二線及三四線城市，聚焦珠三角、長江中游、長三角城市圈，項目布局相對分散；2020H1項目開發周期中位數為4.5年，高于樣本房企中位數3.9年，主要源于其平均項目體量相對較大，為38.3萬方，大于樣本房企中位數22萬方；2020H1拿地強度為36.5%，低于監管要求。②固定資產和投資性房地產方面，截至2020H1，公司（投資性房地產+固定資產）/總資產為2.6%，商業管理面積共計287萬方。2）從廣義負債可持續來看，①債務結構方面，公司較依賴銀行及其他借款，有息負債抵質押率、短債占比均較低。②償債能力方面，公司現金短債比、凈負債率、剔預資產負債率分別為2倍、87.5%、70.1%，均滿足監管要求。③表外不確定性方面，公司少數股東權益、其他應付款、其他應收款、長期股權投資占比略高于TOP10房企中位數；對外擔保/凈資產為5.7%，處于較低水平。

未來經營視角下的信用資質變化。1）未來資產可持續：①拿地方面，公司今年拿地能級有所上升，新增土儲依舊集中在珠三角，在中原、東北地區拿地力度有所加大；拿地集中度較2019年小幅下降，拿地強度較2019年小幅上升。②銷售方面，1-11月累計銷售金額4630.4億元，同比增長10.3%，已超過2019年全年銷售金額4618.5億元。③回款方面，2020H1公司銷售回款率小幅降至90.1%，仍處于相對較高水平。2）廣義負債可持續：2020年以來公司公開市場融資順暢，1-11月累計獲得凈融資172.2億元，發債利率有所下行、發債久期整體拉長。3）公司治理可持續：多元化方面，2018年公司確定了“以不動產投資開發為主體，以綜合服務與不動產金融為翼的‘一主兩翼’業務板塊布局”，物業、商業等業務相對成熟。

風險提示：數據統計偏差，房地產調控超預期等。

每經頭條（nbdtoutiao）——比特幣暴漲背后的“巨鯨”

(記者 王曉波)

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