每日經(jīng)濟(jì)新聞 2021-01-04 20:22:53
房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從確定性到不確定性,再到確定性的轉(zhuǎn)折。
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝
2020年最后一天的上海靜安體育場,超過3000人現(xiàn)場聆聽了易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱“2021評樓市”年度發(fā)布會長達(dá)4萬多字的分享,內(nèi)容從宏觀、中觀到微觀,從政策、市場到新時代新需求。
發(fā)布會后,丁祖昱在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時表示,他從不認(rèn)為未來的房地產(chǎn)會因?yàn)檫M(jìn)入一個新的發(fā)展階段、產(chǎn)生新的行業(yè)邏輯而陷入困境,相反,疫情這只“黑天鵝”在眾多不確定性中,卻允許中國房地產(chǎn)行業(yè)走出完美的“V型”,足以說明房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑。
“這意味著,未來會是充滿挑戰(zhàn)的,無增長時代到來,卻也可能迎來新的好時代,未來部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)可以大步向前,壓力測試不盡人意的企業(yè)要適當(dāng)放緩腳步了,夯實(shí)基礎(chǔ)更重要。”丁祖昱表示。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱 圖片來源:受訪者提供
從最初銀保監(jiān)會嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求,到8月20日“三道紅線”應(yīng)聲而來,再到11月底銀保監(jiān)會主席郭樹清強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”……2020年的信貸金融政策一步步收緊,企業(yè)投資也受到一定影響。
“我覺得最難的、最大的挑戰(zhàn),就是在資金上的挑戰(zhàn)。”丁祖昱認(rèn)為,預(yù)計(jì)需要經(jīng)過一段時間的財(cái)務(wù)指標(biāo)調(diào)整,一些房企才會重新企穩(wěn)。
“‘三道紅線’政策出現(xiàn)后,我們突然之間發(fā)現(xiàn),今天的融資流、現(xiàn)金流可能變成負(fù)的了,這對所有地產(chǎn)公司來說都是巨大的挑戰(zhàn)。我們看到了一部分企業(yè)出現(xiàn)了債券違約,部分企業(yè)出現(xiàn)了信用違約等。然后是上市房企的債務(wù)糾紛,今年和去年相比,從金額上來說,是兩倍于去年;從案例數(shù)字上來說,也大大增加了。”
尤其當(dāng)2021年,金融政策仍將趨緊,“三道紅線”范圍擴(kuò)大。丁祖昱提醒,千萬不要以為今天“水”很多,都會流入房地產(chǎn)。過去兩年,都在關(guān)房地產(chǎn)金融的“水龍頭”。 “三道紅線”之后,房企的資金壓力驟升,資金上的挑戰(zhàn)將是未來最大的挑戰(zhàn)。
“企業(yè)首先還是要降杠桿,讓自己轉(zhuǎn)綠。”丁祖昱給出了一些建議,例如在投資端,增多合作拿地,拿地不并表,減少資金占用;加快土儲開發(fā)效率,合理儲備,提高土儲質(zhì)量;少投資、放緩?fù)顿Y。
在運(yùn)營端,加大小股操盤比例,維持行業(yè)規(guī)模;加大銷售回款,加快項(xiàng)目去化;產(chǎn)品力打磨、標(biāo)準(zhǔn)化,提升利潤空間、加快周轉(zhuǎn)速度;加快項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)速度,增厚資產(chǎn);組織管理效能提升,降成本提效率。
在融資端,分拆多元化上市、增發(fā)配股、加大經(jīng)營杠桿使用等。“上市是增加資本金的辦法,把分母做大,做一系列綜合運(yùn)用,這里面最重要的是有一個好的CFO,把估值做好。”
丁祖昱表示,過去房企高歌猛進(jìn),資金帶來了巨大的動力。但未來,很多房企拿不到資金,如果沒有更多的資金加入,整個行業(yè)再繼續(xù)往上走的動能會被大大削弱。
對于宏觀政策,丁祖昱認(rèn)為,2021年政策會保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性,繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào),并以租賃市場為抓手,解決好大城市住房突出問題。
這樣的政策環(huán)境反應(yīng)在市場上,丁祖昱直言,未來成交面積很難有大幅度的突破,所以行業(yè)步入“無增長時代”。
丁祖昱指出,從2016年至2020年,銷售面積幾乎沒有增長,都穩(wěn)定在16億平方米左右。雖然成交金額從14萬億元達(dá)到17萬億元,但這一方面是房價在漲,另一個方面是過去幾年都以三四線城市的成交結(jié)構(gòu)為主,而從去年和今年開始一二線城市的成交占比越來越高,所以才使得成交金額不斷上升。
“未來幾年銷售額可能還會繼續(xù)增長,但銷售面積可能都會維持在16億平方米左右。”丁祖昱表示,未來的樓市實(shí)際上是沒有增長的,尤其是,如果融資性現(xiàn)金流不增長,則房企很難增長。
“都是要靠融資拉動增長,銀行和金融機(jī)構(gòu)信托都受到了新規(guī)的約束,房地產(chǎn)拿不到更多的錢,企業(yè)也很難獨(dú)自美麗。”丁祖昱表示。
在政策嚴(yán)控、增長不易的未來房地產(chǎn)市場中,并非毫無生機(jī)。丁祖昱認(rèn)為,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將轉(zhuǎn)機(jī)來臨。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)機(jī)主要體現(xiàn)在兩點(diǎn),首先是政策破解了行業(yè)壁壘,痛點(diǎn)被解決;其二,2020年是60后入場元年,他們帶來消費(fèi)變革,部分企業(yè)已開始盈利。
可以看出,A股醫(yī)療股市值大于養(yǎng)老股,養(yǎng)老股遠(yuǎn)超地產(chǎn)股。資本市場印證了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的空間足夠,在未來十年二十年,甚至五十年一百年都有發(fā)展可能。
但值得注意的是,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向高品質(zhì)、多樣化升級,企業(yè)需要與時俱進(jìn)。丁祖昱認(rèn)為,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)兩極分化非常明顯,七大區(qū)域城市養(yǎng)老潛力凸顯,比如廣東、北京養(yǎng)老金盈余,上海的養(yǎng)老投資潛力將在2050年位居城市榜首,但東三省養(yǎng)老市場低迷,養(yǎng)老金虧空量大。
另外,未來進(jìn)入康養(yǎng)領(lǐng)域的房企,需要用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營思維進(jìn)行布局,開發(fā)過程中更應(yīng)注重運(yùn)營和服務(wù)能力,并且能夠做足落地,因?yàn)楹诵倪€是運(yùn)營。
與此同時,要看到細(xì)分領(lǐng)域的優(yōu)勢,比如3+N,“治未病健康管理領(lǐng)域”“高齡老人護(hù)理領(lǐng)域”“老年病康復(fù)領(lǐng)域”“智慧養(yǎng)老、適老化改造、老年用品、老年文化娛樂”等細(xì)分領(lǐng)域。
“總體來說,2020年養(yǎng)老的產(chǎn)值歐洲是4.8萬億美元,美國是4.7萬億美元,中國1.17萬億美元;占GDP比重歐洲28%,美國22%,中國只有7%,2020年對于中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是一個起步。”丁祖昱直言。
2020年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出大力發(fā)展大城市租賃保障住房,把“租賃”放到了特別重要的戰(zhàn)略位置,指出“明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性,繼續(xù)堅(jiān)持‘房住不炒’的政策主基調(diào),并以租賃市場為抓手,解決好大城市住房突出問題。”
“另一方面,2020年長租公寓的接連暴雷讓公眾對其信任度降到了谷底,租房客對于品牌公寓沒有信心,不僅僅是對分散式公寓沒有信心,對集中式公寓也沒有信心,這不是一時半會能解決的,很多客戶都重新選擇和房東直聯(lián),這是對租賃市場最大的挑戰(zhàn)。”丁祖昱表示。
“2020年是租賃的政策年,46個城市總共出臺了和租賃相關(guān)的234條政策。”丁祖昱表示,中央把租賃放到了特別重要的戰(zhàn)略位置,重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)保障性,要增加供應(yīng)還要調(diào)控租金,未來增加供給的市場規(guī)范政策會越來越多。
丁祖昱表示,2021年政策關(guān)注重點(diǎn)在租賃,既要高度重視保障性租賃住房建設(shè),又要土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜,還要對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控,更好地解決好大城市住房突出問題。政策也都聚焦租賃,現(xiàn)在越來越多的企業(yè)在做輕資產(chǎn)模式,除了租金收入之外,也要尋找多種業(yè)態(tài)經(jīng)營的收入。
“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從確定性到不確定性,再到確定性的轉(zhuǎn)折。”
丁祖昱指出,2018年之前,地產(chǎn)處于確定性階段,房企通過增大融資、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債模式,實(shí)現(xiàn)規(guī)模迅速壯大:2018~2020年,伴隨政策面房住不炒政策出臺,宏觀經(jīng)濟(jì)去杠桿苗頭出現(xiàn),加之疫情突發(fā),房地產(chǎn)進(jìn)入不確定性階段。
過去的兩三年不確定性充滿了整個行業(yè),無論是政策、“黑天鵝”,還是整個行業(yè)的上下波動,這都是因?yàn)椴淮_定性。
2020年之后,戴上“三條紅線”的“緊箍咒”,確定性更加明確,再加上提了4年的“房住不炒”,行業(yè)的發(fā)展方向變得非常清晰,高歌猛進(jìn)時代應(yīng)該告一段落。
“去年提出了房地產(chǎn)是制造業(yè),這是現(xiàn)在最主要的觀點(diǎn)。今年應(yīng)該補(bǔ)充兩點(diǎn),制造業(yè)之外,房地產(chǎn)業(yè)也是中國最大的金融業(yè),最大的服務(wù)業(yè)。”
丁祖昱告訴記者,制造業(yè)所有的特征,房地產(chǎn)行業(yè)都符合,尤其房地產(chǎn)行業(yè)對吸引消化就業(yè)者也有幫助。與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)業(yè),正越做越好、越做越大,值得重視。
此外,丁祖昱還強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)依然具有金融屬性,房企可以學(xué)習(xí)金融機(jī)構(gòu),每年做壓力測試。
第一是測試經(jīng)營現(xiàn)金流加融資現(xiàn)金流最后等于正還是負(fù)。2020年上半年,50家房企中經(jīng)營現(xiàn)金流為負(fù)的是26家,融資現(xiàn)金流為負(fù)的是8家,值得引起重視。
第二個壓力測試,是把所有的資產(chǎn),包括在售項(xiàng)目、土儲、存量資產(chǎn)、不良資產(chǎn),全部折合市場價,減去所有的負(fù)債、應(yīng)付款,上市公司可以和上市公司市值做比較,非上市公司可以和凈資產(chǎn)做比較。
兩道壓力測試完成后,得出結(jié)果良好的房企,可以在2021年乃至未來每一年繼續(xù)大踏步前進(jìn)。如果這兩道壓力測試做出來的結(jié)果不盡如人意,未來可以適當(dāng)?shù)姆啪從_步,夯實(shí)基礎(chǔ)。
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封面圖片來源:受訪者提供
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