每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

始于2017年的北京限競房，在2020年迎來了最大挑戰。

所謂限競房，是指土地出讓前掛牌文件中就已經明確規定了該項目的最高和平均限價，即“限房價、競地價”，加之限競房通常會一并執行“70/90”政策，也即建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上，所以普遍認為限競房帶有很強的拯救剛需的使命。

隨著北京樓市整體趨向穩定，限競房的作用更加不可忽視。2020年是限競房集中交付的一年，它的多面性在這一年中展現得更為淋漓盡致，而這同樣也是北京樓市2020的一個縮影。

數據來源：貝殼研究院

集中供應

貝殼研究院報告顯示，2020年全年商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比微漲3%，與2019年基本持平，這同2016年末“房價暴漲，翻了快一番”的景象恍如隔世。

這其中自然不能忽視限競房的作用。

2020年的北京市場中，限競房供應充足，2017年以來拿地的項目都在面世銷售。貝殼研究院數據顯示，截至2020年末，已經成交的限競房地塊共1634萬平方米，已成交限競房面積為572萬平方米。

審視整個市場，充足的供應仍舊是主旋律。數據顯示，2020年商品住宅供應面積801萬平方米，成交面積702萬平方米，全年成交量同比上漲5%，供銷比為1.1，供求平衡。

貝殼研究院認為“限競房成交量逐年提升，成為拉動整體成交量上漲的因素之一”。

數據來源：貝殼研究院

同時，2020年北京二手房呈現出成交量上漲而價格下跌的態勢。貝殼報告顯示，北京全年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。但是全年北京二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態勢。

二手房價格的降低不能簡單歸因于限競房的影響，不過限競房的確在很大程度上起到了降低預期的效果，此前一次采訪中豐臺區限競房項目橡樹瀾灣的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，他們項目的開盤令周圍二手房均價下降了1萬元/平方米。現在，這種限競房新項目與周邊二手房價格倒掛的現象已不罕見。

數據來源：貝殼研究院

交付隱憂

大批限競房的上市，令項目之間不可避免地開始了價格戰。

2020年5月1日上午，北京首個限競房項目遭遇業主集中投訴。該地塊規定商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。不過當時旭輝城售價28000元/平方米，較這批業主們購房時低了約10000元/平方米。

2020年，限競房迎來了誕生以來的最大考驗，集中交付期的逐漸到來，令過去一段時間潛藏的問題悉數暴露。

中原地產首席市場分析師張大偉表示，企業無利可圖，給限競房項目留下不小的質量隱患，未來交付的項目出現質量問題的概率有所加大。在房價上漲階段，購房者買得越早賺得可能越多，即使出現質量瑕疵，也不會十分計較。但現在不同了，限競房價格并沒有上漲，反而下跌了，這個時候如果房屋再出現質量問題，會引發購房者反彈，小問題也會變成大矛盾。

作為2018年北京第一個入市的限競房項目，瀛海府曾經承載無限榮光，首開更是取得了“日光盤”戰績。“原定的交房日期是2020年6月30日，但目前我認為明顯不具備交房條件。”瀛海府別墅業主趙先生告訴《每日經濟新聞》記者，“（2020年）9月10日凌晨，一群施工人員和開發商一起，把我們48棟別墅的電梯井都拆除了，現在還裸露著。當初買別墅的時候開發商承諾有電梯、有院子、有封閉露臺，現在全都成違法的了，通通需要拆除。”

2020年初，豐臺某央企限競房，交付還未開始，就已經被業主投訴。比如，強行捆綁高價倉儲，倉儲均價高達6萬元/平方米，幾乎趕上項目6.2萬元/平方米售價；小區減配明顯，入戶大堂僅1.2米寬度，雙人無法行走；違規占用公共空間，綠化率不足30%等等。

曾有媒體報道，買了南四環某個限競房的業主，前腳剛交完錢，后腳就進了維權群。交錢的原因是，性價比真的很高，拒絕不了這個誘惑；而進群則是為了有備無患，畢竟這個房企之前的“案底”太多了。

據記者梳理，減配、降價、延期交付，是2020年限競房遭遇的最大困境。而事實上，限競房市場分化非常嚴重，除了少數地段優越的網紅項目外，大部分項目入市都或多或少出現了問題。

供應調整

目前，北京仍有一大批限競房項目正在等待市場消化。

“仍有65%的限競房產品等待去化，按照當前去化速度計算，限競房產品至少需要5～10年才能去化完畢。”貝殼研究院報告如此表示。

這在2020年的土地供應中也得到了顯現。2020年1月3日，北京新年首場土拍，石景山兩宗地塊皆為不限價商品房用地，風向標意義明顯。

我們能夠看到，在限競房供應充足的前提下，2020年北京住宅用地有意識地減少了限競房用地供應。

報告顯示，2020年北京宅地市場成交宅地48宗，規劃建筑面積603萬平方米，同比下滑6%。其中，限價宅地8宗，規劃建面95萬平方米，不限價住宅用地36宗，規劃建面450萬平方米，共有產權房用地4宗，規劃建面58萬平方米。近三年限價宅地成交面積占比逐年下降，今年限價宅地成交量僅為整體市場的16%。

正因為限競房用地供應占比降低，我們能夠看到，2020年北京住宅用地成交金額和樓面價有著明顯上漲。2020年住宅用地成交金額為1738億元，同比上漲16%；成交樓面價為28823元/平方米，同比上漲24%。

數據來源：貝殼研究院

報告表示，這主要受成交結構影響，一方面，2020年宅地成交區位向城中靠攏，拉動整體土地出讓金上漲。據統計，2020年六環以外宅地成交規劃建面占總體成交規劃建面的比例為36%，相較去年下降了6個百分點，六環外成交量占比的減少成為導致土地出讓金上漲的因素之一。

另一方面，今年成交多宗優質區位地塊，例如上半年成交了2宗海淀區地塊，以及兩宗地理位置較好的豐臺分鐘寺地塊，其對整體成交價格起到一定的拉升作用。

長期存在

2020年，限競房也進行了自我完善。

當年12月，北京市昌平區和朝陽區兩宗限價地塊，出讓公告將“居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”中“套型建筑面積”的表述改為“套內建筑面積”，“套型建筑面積”相較于“套內建筑面積”多出了公攤面積，而普通商品住宅的公攤面積一般在20%～30%。

也就是說，此調整意味著未來受“70/90”限制的項目，70%的住宅產品建筑面積上限將提升至110～120平方米。“套型”變“套內”實則增加戶型建筑面積至110～120平方米，提供了擴大改善產品供應量的空間。

貝殼研究院認為：“此為限競房制度在發展過程中順應市場需求的策略調整，將指導未來限競房項目提升市場競爭力，從而促進市場去化效率。預計未來，限競房作為價格穩定器仍將與新房市場共存，但供應策略將隨著市場表現進行相應的調整和優化。”

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝