每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

進入2月份以來，房企陸續公布1月份的銷售業績。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，截至2月9日中午，已有超過30家房企公布了1月業績，整體同比大幅增，其中28家房企1月銷售額平均增幅超過90%。其中1月銷售業績同比增長超過100%的房企達8家，同比增長最高的甚至達到驚人的367.2%。

1月是2021年的開局，而房企也紛紛在這個具有重要意義的月份取得“開門紅”。可以佐證的是，據克而瑞統計，1月份百強房企實現操盤銷售金額8705.3億元，整體業績規模較去年同期大幅上升70.7%。

58安居客房產研究院分院院長張波向記者分析指出，1月房企銷量同比猛增，并不代表市場整體熱度過高。由于去年春節在1月，同時受疫情影響，大部分地區的銷售暫停，導致今年1月市場表現明顯好于去年。當然，部分城市樓市熱度提升的確也起到一定作用，但并非主因。

圖片來源：攝圖網

頭部房企穩健，中小房企業績分化

雖然頭部房企的銷售基數更大，但在市場回暖中的增長卻顯得尤為明顯。

公告顯示，1月份頭部房企業績增幅顯著。如龍湖合約銷售額195.1億元，同比增長約93%；世茂集團合約銷售200.2億元，同比增長96%；綠城中國1月實現合同銷售額173億元，同比增長122%。

相比之下，綠地的排名有所下滑。2020年綠地控股全年銷售金額排名在第7位，而今年1月則退至第15位。綠地近期負債壓力表現較為明顯，凈負債率水平在近幾年有所下降，但依然高于平均水平。預計1月綠地的銷售速度減緩只是暫時性表現，為降低負債水平，綠地后期加快去化速度和回款速度的訴求依然會十分明顯。

值得注意的是，中小房企的競爭力與規模房企仍有差距。如時代中國1月合同銷售金額82.8億元，同比增長24.1%；合景泰富預售額67.8億元，同比增長31.3%；新城控股合同銷售166.39億元，同比增長48.5%；遠洋集團1月協議銷售額55億元，同比增長56.25%。據克而瑞統計，1月TOP10房企銷售門檻值為187億元，較2020年同期增長119%；TOP50房企的門檻值44億元，較2020年同期增長75.3%，兩者增幅有著明顯差距。

與此同時，中小房企的業績分化也十分明顯。如越秀地產1月銷售89.4億元，同比上升約193%；合生創展1月份合約銷售28.22億元，同比增高達367.2%。而建業地產1月份取得物業合同銷售額30.13億元，同比減少26.4%；保利置業1月合約銷售額30億元，同比下跌10%。

不過，克而瑞研究中心總經理林波向《每日經濟新聞》記者表示，單純看1月份房企業績同比大幅增長，并不能代表全年業績。1月份百強房企銷售數據強勢反彈，很大程度上是因為去年同期正值春節假期，且因疫情的出現而停擺這兩大因素所導致的基數較低所致。此外，部分城市樓市景氣度從去年下半年至今持續回暖，對行業成交有進一步刺激作用。

值得一提的是，TOP3房企的排位在1月份出現變化。2015年之前，萬科一直占居著房企銷售榜首位，2016年榜首位置被恒大奪得，2017~2020年的年度銷冠一直屬于碧桂園。不過今年1月，萬科以702億元的全口徑銷售金額重新坐上榜首位置，比排在第二的恒大（602.7億元）多出近100億元，而第三位的碧桂園全口徑銷售金額為556.2億元。

數據來源：根據企業公告整理

張波表示，1月份頭部房企的出貨量增長明顯，從銷量排行來看，萬科的操盤金額和全口徑金額均升至首位。一方面萬科自身的銷量增長速度的確非常快，通過加快去化來保障穩健增長的節奏愈加明顯。

林波也認為，這和萬科的布局有很大關系，萬科的布局更偏向一二線，此外去年也隱藏了一部分業績；另一方面，部分頭部房企降低增速，甚至在降負債要求之下減緩拿地、放慢開發節奏，導致萬科在1月的增長變得十分突出。

“除了頭部房企之外，今年值得期待的是央企和國企。”林波指出，這些企業在去年四季度逆勢加倉，相比前8個月增幅達60%。如中海、招商、華潤等在去年最年4個月持續加倉。

此外，浙系企業，如德信、祥生、中梁、華鴻等今年均有看點，但不排除自身會出現或多或少的問題。這類企業具有明顯的區域基因，基本都在2019年、2020年上市，總體來說財務壓力相對較小，又深耕長三角，開年拿地沖得比較猛。加上本土優勢，如果市場保持去年的熱度，今年再加倉，業績增長就能得到保障。

政策趨緊之下，去杠桿成當務之急

2021年1月，在2020年底各項針對融資端的金融調控政策之后，多地調控政策也在趨緊。如1月底上海推出封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理的“滬十條”，杭州推出旨在圍堵此前調控政策下的炒房“漏洞”、嚴控需求端的“杭五條”等。

在此背景下，隨著部分熱點城市信貸資金管控趨緊，銀行放貸速度走緩，未來房企銷售也將面臨更多新挑戰。對于未來而言，林波表示，防范風險、更好的適應市場調控及變化，是房企新一年的首要目標。預計2021年將有更多規模房企的增速進一步放緩，不排除會有負增長的企業出現

《每日經濟新聞》記者觀察發現，1月份一二線城市的熱點區域的多個“紅盤”，由于受限價等因素影響，無須促銷，市場的關注度也會極高，上海、杭州等城市甚至出臺政策來保障無房戶優先購房。而非熱點的三四線城市，由于返鄉人群的缺失，1月份的市場熱度明顯減弱。

尤其值得注意的是，2021年房企到期債務將超過萬億元，這也使得房企的資金壓力巨大。而融資端的“三道紅線”和供給端的“五檔金融機構”與房貸“兩道紅線”一起作用，從資金融入和融出兩端積極調控，倒逼房企加速去杠桿、降負債。

“對房企來說，今年面臨的最大問題依舊是老生常談的去杠桿，在這個大前提之下，房企要做的是從資產負債端著手。”林波表示，一方面，今年房企銷售壓力很大，由于熱門城市不斷出臺政策持續打壓樓市，而沒出政策的城市本身銷售壓力就很大。此外，有條件分拆上市的房企今年還是要抓緊，尤其是踩在橙色、紅色線上的房企，通過上市能夠快速解決高負債的問題。

此外在投拓方面，今年分化依然明顯，熱門城市盡管打壓，但土地市場熱度還是不會降，房企在有限的土地投資預算下，會更加傾斜于東部的熱門城市。今年房企要想保持正向現金流，就需要在對的地方落子。整個長三角拿地很難說能撿到肉，又想要指標，又想要規模，拿地的時候就不考慮項目未來的盈利性。

林波表示，除此之外，房企還是要想盡辦法去融資，畢竟這是很多企業面臨的坎。已有部分頭部房企出現不同程度的資金問題，大企業尚且如此，中小企業更不用說。

而對信貸資金管控的增強將使得房企銷售回款的難度增加，需要房企加強現金流的管理與預警，在收入端通過多種措施加速去化、甚至以價換量，在支出端量入為出，調整拿地力度，才能有效緩解資金壓力。

“1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市因樓市過熱導致監管部門迅速升級調控措施，與中央“房住不炒”的調控步調保持一致性，房企在這些區域未來的需求釋放可能會受到影響。”張波認為，房企需要加強對重點區域以及核心城市地產周期的研究，才能在分化的城市市場中更合理地調整推貨節奏，把握住不同的銷售窗口期，更好實現促去化、抓回款的重要目標。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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