每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月4日，中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議第十三屆全國(guó)委員會(huì)第四次會(huì)議將在北京召開(kāi)。會(huì)議召開(kāi)前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪了全國(guó)政協(xié)委員、房天下控股董事長(zhǎng)莫天全。

避免壟斷出現(xiàn)

莫天全今年的提案呼吁有關(guān)部門關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局，避免壟斷的出現(xiàn)。

提案方向主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，它不僅有傳統(tǒng)商品的屬性，還有社會(huì)屬性和公共產(chǎn)品屬性。

莫天全對(duì)記者說(shuō)：“一旦出現(xiàn)壟斷，再去整治會(huì)事倍功半，如果提前做些政策上的安排，讓市場(chǎng)更公平，讓市場(chǎng)發(fā)展更均衡，對(duì)我們市場(chǎng)長(zhǎng)期健康的發(fā)展應(yīng)該是更有利的。”

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了這么多年的發(fā)展，在調(diào)控之下，尤其是這十幾年來(lái)，集中化程度越來(lái)越高。新房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的集中度有持續(xù)上升趨勢(shì)，前100家企業(yè)占到了幾乎超過(guò)50%的市場(chǎng)份額。

“而在交易環(huán)節(jié)，不管是新房還是二手房，特別是二手房交易，集中度越來(lái)越高。”莫天全說(shuō)。

目前的狀況是，北京、成都等多個(gè)城市一家經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)占有率超過(guò)50%的情況越來(lái)越多，“我覺(jué)得這個(gè)狀況是要引起我們關(guān)注的。”

莫天全認(rèn)為，在二手房住房市場(chǎng)，如果一家公司或平臺(tái)的市場(chǎng)占有率超過(guò)了30%，理論上來(lái)說(shuō)這家企業(yè)基本可以左右市場(chǎng)價(jià)格走向，決定供需情況，更不用說(shuō)交易環(huán)節(jié)費(fèi)用的上漲。

“這樣的情況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常有序發(fā)展帶來(lái)很大不利影響。因?yàn)樽》慨a(chǎn)品是公共產(chǎn)品，它關(guān)系人民生活，帶著居者有其屋、社會(huì)公平發(fā)展等屬性，不該讓壟斷這種不利發(fā)展的情況出現(xiàn)。所以在市場(chǎng)無(wú)法自我調(diào)節(jié)時(shí)，就需要我們政府看得見(jiàn)的手來(lái)發(fā)揮作用了。”

此外，今年莫天全還提出兩個(gè)細(xì)化領(lǐng)域的信用評(píng)級(jí)相關(guān)提案，一個(gè)是基于對(duì)民營(yíng)企業(yè)現(xiàn)有信用評(píng)級(jí)機(jī)制的了解，提出建立全國(guó)民營(yíng)企業(yè)信用評(píng)級(jí)體系的建議；另一個(gè)是建立中國(guó)-東盟跨境企業(yè)評(píng)級(jí)機(jī)制相關(guān)建議，希望能夠?yàn)槊駹I(yíng)企業(yè)、中國(guó)-東盟跨境企業(yè)帶來(lái)更多信用背書(shū)，減小融資難度，助力民營(yíng)企業(yè)和跨境金融模式創(chuàng)新，更好地服務(wù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)金融審慎管理正式開(kāi)啟

一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管政策頻出。

2020年8月，“三道紅線”政策出臺(tái)，也即紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線二，凈負(fù)債率大于100%；紅線三，現(xiàn)金短債比小于1倍，監(jiān)管部門將根據(jù)房企的踩線情況進(jìn)行資金監(jiān)測(cè)和融資管理。

2021年初，針對(duì)銀行業(yè)的“兩道紅線”出爐，即紅線一，房地產(chǎn)貸款占比，大型銀行不得超過(guò)40%，中型銀行不得超過(guò)27.5%，小型銀行不得超過(guò)22.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)12.5%。紅線二，個(gè)人住房貸款占比，大型銀行不得超過(guò)32.5%，中型銀行不得超過(guò)20%，小型銀行不得超過(guò)17.5%，縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)不得超過(guò)12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過(guò)7.5%。

“國(guó)家要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，不能出現(xiàn)大起大落，‘三道紅線’和‘兩道紅線’是有必要的。”莫天全表示，“去年的房地產(chǎn)金融審慎管理政策具有里程碑意義。”

莫天全認(rèn)為，房企“三道紅線”和銀行“兩道紅線”，都屬于房地產(chǎn)金融審慎管理政策內(nèi)容，這標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)金融審慎管理正式開(kāi)啟，可以與1998年房改、2004年“831”土地招拍掛改革相提并論，在房地產(chǎn)制度建設(shè)上具有里程碑意義，將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

莫天全認(rèn)為，這些措施能夠有效降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，房企“三道紅線”試點(diǎn)實(shí)施，將降低部分房企財(cái)務(wù)杠桿，改變房企高杠桿經(jīng)營(yíng)模式，降低房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，銀行“兩道紅線”實(shí)施，房地產(chǎn)貸款額度限制，將抑制居民杠桿率快速上升。再者，限制資金流向房地產(chǎn)，將抑制市場(chǎng)過(guò)熱，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，使市場(chǎng)呈現(xiàn)弱周期性，減小房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

“這些政策也能更好促進(jìn)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。房地產(chǎn)金融審慎管理，將限制資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好促進(jìn)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。”

數(shù)字化升級(jí)是必然趨勢(shì)

2020年的新冠疫情催生了房企營(yíng)銷手段的變革，直播賣房等行業(yè)現(xiàn)象風(fēng)起云涌。在這陣風(fēng)潮下，不僅是營(yíng)銷方面，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化也顯現(xiàn)了新的趨勢(shì)，因此莫天全認(rèn)為：“數(shù)字化升級(jí)是一種必然趨勢(shì)。”

“在疫情過(guò)程中，各家房企都轉(zhuǎn)換了作業(yè)模式，包括買賣模式，我們房天下這一塊也做了創(chuàng)新升級(jí)，推出了直播等線上賣房模式。這些方式替代或者局部替代了傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的行為，不僅是幫我們自己實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)上的增長(zhǎng)，也幫助開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者創(chuàng)造了一個(gè)新的交易模式。”

“所以我認(rèn)為房企自身的數(shù)字化升級(jí)是一種必然趨勢(shì)，房地產(chǎn)整體利潤(rùn)水平呈下降趨勢(shì)，房企要在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，需從過(guò)去的粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提高經(jīng)營(yíng)效率，數(shù)字化升級(jí)是必然選擇。”

目前房企數(shù)字化主要在營(yíng)銷和流程管理方面。營(yíng)銷方面，品牌企業(yè)利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等連接線上多平臺(tái)，根據(jù)用戶畫(huà)像、精細(xì)化內(nèi)容進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷。流程管理方面，在產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、建造等環(huán)節(jié)利用數(shù)字化技術(shù)，強(qiáng)化企業(yè)科技化水平和管理能力，提高工程質(zhì)量和建造效率。

莫天全說(shuō)：“但目前房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型也存在一些問(wèn)題。如企業(yè)一味追求強(qiáng)大的技術(shù)和平臺(tái)搭建，忽略了平臺(tái)與業(yè)務(wù)、管理運(yùn)營(yíng)的有效融合，導(dǎo)致平臺(tái)被閑置。另外，數(shù)字化轉(zhuǎn)型回報(bào)周期較長(zhǎng)，不是一蹴而就的，企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型過(guò)程需要做好長(zhǎng)期投入的準(zhǔn)備。”

在莫天全看來(lái)，未來(lái)對(duì)房企而言，在營(yíng)銷層面，主要有以下兩個(gè)趨勢(shì)：首先是線上營(yíng)銷力度將繼續(xù)加大。2020年初疫情催生房企營(yíng)銷由線下轉(zhuǎn)移到線上，企業(yè)通過(guò)快速搭建線上營(yíng)銷平臺(tái)，并通過(guò)直播賣房等方式優(yōu)化傳播、引流渠道。未來(lái)房企會(huì)不斷完善線上購(gòu)房平臺(tái)，打造一站式“線上傳播-線上引流-線上樓盤展示-線上預(yù)約看房-線上購(gòu)房-線上推薦客戶”的完整線上業(yè)務(wù)閉環(huán)，持續(xù)提升營(yíng)銷效能。

其次，購(gòu)房促銷力度持續(xù)。企業(yè)會(huì)繼續(xù)通過(guò)加大優(yōu)惠折扣的力度和廣度、加碼全民營(yíng)銷、造節(jié)造勢(shì)等方式促進(jìn)去化，加速資金回籠。

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖