每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月4日，中國人民政治協(xié)商會議第十三屆全國委員會第四次會議將在北京召開。會議召開前，《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪了全國政協(xié)委員、房天下控股董事長莫天全。

避免壟斷出現(xiàn)

莫天全今年的提案呼吁有關(guān)部門關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，避免壟斷的出現(xiàn)。

提案方向主要是房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，它不僅有傳統(tǒng)商品的屬性，還有社會屬性和公共產(chǎn)品屬性。

莫天全對記者說：“一旦出現(xiàn)壟斷，再去整治會事倍功半，如果提前做些政策上的安排，讓市場更公平，讓市場發(fā)展更均衡，對我們市場長期健康的發(fā)展應(yīng)該是更有利的。”

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了這么多年的發(fā)展，在調(diào)控之下，尤其是這十幾年來，集中化程度越來越高。新房開發(fā)市場的集中度有持續(xù)上升趨勢，前100家企業(yè)占到了幾乎超過50%的市場份額。

“而在交易環(huán)節(jié)，不管是新房還是二手房，特別是二手房交易，集中度越來越高。”莫天全說。

目前的狀況是，北京、成都等多個城市一家經(jīng)紀公司市場占有率超過50%的情況越來越多，“我覺得這個狀況是要引起我們關(guān)注的。”

莫天全認為，在二手房住房市場，如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30%，理論上來說這家企業(yè)基本可以左右市場價格走向，決定供需情況，更不用說交易環(huán)節(jié)費用的上漲。

“這樣的情況會對房地產(chǎn)市場的正常有序發(fā)展帶來很大不利影響。因為住房產(chǎn)品是公共產(chǎn)品，它關(guān)系人民生活，帶著居者有其屋、社會公平發(fā)展等屬性，不該讓壟斷這種不利發(fā)展的情況出現(xiàn)。所以在市場無法自我調(diào)節(jié)時，就需要我們政府看得見的手來發(fā)揮作用了。”

此外，今年莫天全還提出兩個細化領(lǐng)域的信用評級相關(guān)提案，一個是基于對民營企業(yè)現(xiàn)有信用評級機制的了解，提出建立全國民營企業(yè)信用評級體系的建議；另一個是建立中國-東盟跨境企業(yè)評級機制相關(guān)建議，希望能夠為民營企業(yè)、中國-東盟跨境企業(yè)帶來更多信用背書，減小融資難度，助力民營企業(yè)和跨境金融模式創(chuàng)新，更好地服務(wù)社會經(jīng)濟發(fā)展。

房地產(chǎn)金融審慎管理正式開啟

一段時間以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域監(jiān)管政策頻出。

2020年8月，“三道紅線”政策出臺，也即紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；紅線二，凈負債率大于100%；紅線三，現(xiàn)金短債比小于1倍，監(jiān)管部門將根據(jù)房企的踩線情況進行資金監(jiān)測和融資管理。

2021年初，針對銀行業(yè)的“兩道紅線”出爐，即紅線一，房地產(chǎn)貸款占比，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過17.2%，村鎮(zhèn)銀行不得超過12.5%。紅線二，個人住房貸款占比，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農(nóng)合機構(gòu)不得超過12.5%，村鎮(zhèn)銀行不得超過7.5%。

“國家要保持房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，不能出現(xiàn)大起大落，‘三道紅線’和‘兩道紅線’是有必要的。”莫天全表示，“去年的房地產(chǎn)金融審慎管理政策具有里程碑意義。”

莫天全認為，房企“三道紅線”和銀行“兩道紅線”，都屬于房地產(chǎn)金融審慎管理政策內(nèi)容，這標志著我國房地產(chǎn)金融審慎管理正式開啟，可以與1998年房改、2004年“831”土地招拍掛改革相提并論，在房地產(chǎn)制度建設(shè)上具有里程碑意義，將對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。

莫天全認為，這些措施能夠有效降低房地產(chǎn)市場風險。首先，房企“三道紅線”試點實施，將降低部分房企財務(wù)杠桿，改變房企高杠桿經(jīng)營模式，降低房企經(jīng)營風險。其次，銀行“兩道紅線”實施，房地產(chǎn)貸款額度限制，將抑制居民杠桿率快速上升。再者，限制資金流向房地產(chǎn)，將抑制市場過熱，減少房地產(chǎn)市場波動，使市場呈現(xiàn)弱周期性，減小房地產(chǎn)市場風險。

“這些政策也能更好促進金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。房地產(chǎn)金融審慎管理，將限制資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好促進金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。”

數(shù)字化升級是必然趨勢

2020年的新冠疫情催生了房企營銷手段的變革，直播賣房等行業(yè)現(xiàn)象風起云涌。在這陣風潮下，不僅是營銷方面，整個房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化也顯現(xiàn)了新的趨勢，因此莫天全認為：“數(shù)字化升級是一種必然趨勢。”

“在疫情過程中，各家房企都轉(zhuǎn)換了作業(yè)模式，包括買賣模式，我們房天下這一塊也做了創(chuàng)新升級，推出了直播等線上賣房模式。這些方式替代或者局部替代了傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的行為，不僅是幫我們自己實現(xiàn)了業(yè)務(wù)上的增長，也幫助開發(fā)商及購房者創(chuàng)造了一個新的交易模式。”

“所以我認為房企自身的數(shù)字化升級是一種必然趨勢，房地產(chǎn)整體利潤水平呈下降趨勢，房企要在激烈市場競爭中實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，需從過去的粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細化運營，提高經(jīng)營效率，數(shù)字化升級是必然選擇。”

目前房企數(shù)字化主要在營銷和流程管理方面。營銷方面，品牌企業(yè)利用大數(shù)據(jù)、云計算等連接線上多平臺，根據(jù)用戶畫像、精細化內(nèi)容進行精準營銷。流程管理方面，在產(chǎn)品定位、設(shè)計、建造等環(huán)節(jié)利用數(shù)字化技術(shù)，強化企業(yè)科技化水平和管理能力，提高工程質(zhì)量和建造效率。

莫天全說：“但目前房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型也存在一些問題。如企業(yè)一味追求強大的技術(shù)和平臺搭建，忽略了平臺與業(yè)務(wù)、管理運營的有效融合，導(dǎo)致平臺被閑置。另外，數(shù)字化轉(zhuǎn)型回報周期較長，不是一蹴而就的，企業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程需要做好長期投入的準備。”

在莫天全看來，未來對房企而言，在營銷層面，主要有以下兩個趨勢：首先是線上營銷力度將繼續(xù)加大。2020年初疫情催生房企營銷由線下轉(zhuǎn)移到線上，企業(yè)通過快速搭建線上營銷平臺，并通過直播賣房等方式優(yōu)化傳播、引流渠道。未來房企會不斷完善線上購房平臺，打造一站式“線上傳播-線上引流-線上樓盤展示-線上預(yù)約看房-線上購房-線上推薦客戶”的完整線上業(yè)務(wù)閉環(huán)，持續(xù)提升營銷效能。

其次，購房促銷力度持續(xù)。企業(yè)會繼續(xù)通過加大優(yōu)惠折扣的力度和廣度、加碼全民營銷、造節(jié)造勢等方式促進去化，加速資金回籠。

封面圖片來源：受訪者供圖