每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

2月適逢春節假期，在“就地過年”以及多數售樓處春節不打烊的帶動下，全國各城市購房需求發生了特殊變化。而農歷新年的調控節奏也比平日更加緊湊：北上廣深杭等多地出臺樓市調控政策，住房信貸收緊、房地產市場秩序進一步規范。此外，部分城市持續對人才落戶、人才購房等推出了更為積極的政策。

多數房企也在2月調整了供貨節奏，但在多重因素影響下，全國新房價格漲幅收窄、部分城市二手房價格迅速升溫。相比去年同期，百強房企銷售額正在快速恢復，但房企間陣營加速分化。

廣州新房成交面積同比增長623%

二月一線城市整體成交面積環比下降29.33%，廣州降幅較大約46%，上海降幅為34%，深圳降幅22.2%，位列第三。同比來看，整體成交上行，升幅為409%，其中廣州升幅顯著，為623%；北京升幅居次位，為413%。

1～2月，百城新建住宅價格環比漲幅前20位的城市中，珠三角城市占5席，其中廣州（2.37%）取代深圳、東莞，成為漲幅最大的城市。

值得注意的是，成交面積同比增速較高并非市場過熱，而是基于去年同期疫情影響后的正常恢復。

2月新房市場成交情況 數據來源：中指院

2021年2月，全國百城樓市整體成交下滑，一線降幅為29.33%、二線降幅為31.22%，三線城市降幅顯著，為64.2%。

二線城市中，西安重新受到關注。

據中指研究院統計，2月份西安需要搖號的項目數量共3個，其中山水美樹項目424套洋房房源，總共登記總家庭數23791個，創下了西安自施行限購政策以來的最高記錄，房源與登記人數比例接近1：50，但搖號項目均價和周邊價格相比較低。

不過西安之外，二三線城市成交正在快速下降，二線代表城市環比下降31.22%。其中寧波降幅顯著，為50.62%；武漢降43.92%、青島降37.74%。環比上升的城市中，溫州升幅明顯，為34.49%。三線代表城市成交量環比下降64.2%，韶關降幅較大，為21.44%。

價格方面，全國100個城市新建住宅平均價格為15884元/平方米，環比上漲0.20%，同比上漲4.01%。同環比漲幅最高的分別是二線城市和三四線城市，其中，一線城市環比上漲0.13%，同比上漲4.27%；二線城市環比上漲0.24%，同比上漲4.32%；三四線代表城市環比上漲0.21%，同比上漲3.17%。

具體到城市，徐州、嘉興等7個城市環比漲幅在0.5%～1.0%之間；南京、杭州等57個城市漲幅在0.5%以內；馬鞍山、宿遷等7個城市新房價格均與上月持平。

上海二手房成交量全國第一

二手房成交量價漲幅均居高不下的上海，終于在2月份實現了庫存回升。易居研究院《22城二手房去化周期報告》顯示，2021年2月末，22城二手房總庫存環比增長1.8%。其中上海二手房庫存環比增速最快，達到7.8%；鄭州和無錫緊隨其后，環比增速分別為7.6%、4.6%。

庫存環比降速最快的三個城市分別為南寧、廈門和杭州，達到1.2%、0.9%、0.8%。

盡管上海二手房庫存已經環比增長第一，但不敵強大的購買力。以“庫存/近12個月平均銷量”的公式來計算，上海去化周期仍然僅為1.3個月，此外，深圳、北京、廣州去化周期分別為3.9、5.4、7.7個月，均短于22個城市的平均值，一線城市二手房火熱程度可見一斑。

截至2月份，上海繼續蟬聯二手房月均成交量冠軍，以2.9萬套的絕對優勢將第二名北京（近1.5萬套）甩在身后，南京則力壓廣州深圳，站上月成交第三名。

2021年2月22城二手房近12個月月均成交量 數據來源：各地房管局、易居研究院

去化周期較長的城市如大連、北海、成都、南昌同樣值得關注，其中南昌以41.8個月成為去化周期最長的城市，反映了這幾個城市的二手房市場供給大于需求的現狀。

從去化周期環比增速來看，鄭州、大連緊隨上海腳步，增速分別達到7.8%、3.8%；后三名分別為金華、蘇州和廈門，增速分別為-6.1%、-5.1%、4.9%

二手房價格方面，據中指研究院數據，2月全國100個城市二手住宅平均價格為15585元/平方米，環比上漲0.28%，同比上漲3.30%。其中，一線城市二手住宅平均價格環比上漲0.97%，同比上漲9.65%；二線城市環比上漲0.11%，同比上漲2.09%；三四線代表城市環比上漲0.20%，同比上漲2.43%。

百強房企拿地規模同比增長近一成

2021年2月，全國300個城市共推出土地1658宗，環比減少34%，同比減少5%；推出土地面積6305萬平方米，環比減少33%，同比減少10%。

但今年以來熱點城市土地市場熱度仍在延續，地價和溢價率繼續保持上行的態勢，特別是熱點城市疊加優質地塊，競拍熱度不減、高價地成交宗數處在高位。

不過2月份土地市場的一記重錘，或將徹底重塑土地供應及市場周期。自然資源部2月18日發布住宅用地分類調控文件，要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”：一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

22個重點城市為：北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島和長沙，均是歷次成交榜單高位的“?？?rdquo;。

中指研究院分析認為，集中供地將分流房企資金，客觀上帶動土地市場溢價率下行，土地市場降溫。按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，現有招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業資金，熱點宅地的溢價率或將回落。

2月土地出讓金TOP20 來源：中指院

土地集中出讓為住房供應帶來穩定預期、地價回歸理性預期有助于房企利潤率得到邊際改善，但帶來的可能造成項目集中入市，進一步加劇競爭，而市場周期可能將因此重塑。

房企對于2021年土地市場有著自己的理解和節奏。1～2月，TOP100企業拿地總額3866億元，拿地規模同比增長9.2%。TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為60.3%。

50家代表房企拿地總額同比下降4.0%。同時房企間拿地分化顯著，部分企業拿地增長勢頭不減，如萬科、招商蛇口、綠城、濱江集團等；在招拍掛市場上，這50家代表房企權益金額占比有所上升。1～2月，50家代表房企招拍掛權益金額占比均值為86.9%，較上年同期增長近10個百分點，其中前10陣營企業和11～30陣營企業權益金額占比分別上升12.8和13.9個百分點，31～50陣營企業則走出不同路線，在招拍掛市場更傾向于合作拿地，權益金額下降3.8個百分點。

2月不同城市土地市場情況 來源：中指院

長三角仍是全國最火熱的區域。

從布局區域來看，房企仍然偏愛長三角。1～2月長三角TOP10企業拿地金額1043億元，依舊位居四區域首位；中西部TOP10企業拿地金額297億元，位列第二；粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額283億元，位列第三。

拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積以717萬平方米位居四區域首位，繼續領跑。

頭部房企則繼續多城齊發力。保利發展、中海地產、綠城中國、招商蛇口出現在2個城市的1～2月拿地總額TOP10榜單中，在多個城市齊發力，與企業的全國化戰略布局相契合。

其中浙江本土房企再次強化深耕區域，綠城中國拿下了杭州1～2月拿地總額冠軍（126億元）、濱江集團持續深耕大本營杭州，拿下杭州1～2月拿地總額亞軍（120億元）。

到期債務規模同比增加183.4%

貝殼研究院《房企融資月報》顯示，2021年2月境內外債券融資到期債務規模約768億元，環比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規至今，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。

2021年1～2月房企境內外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月（3.5%）持續擴大，今年前2月融資規模較2019年同期融增長27.4%。2月單月因春節假期交易日減少，境內外債券融資共發行46筆，較上月減少88筆，發行規模折合人民幣約480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。

從結構上看，2月單月境外融資共發行12筆，融資規模約204億元人民幣，環比減少73.8%，同比減少21.5%。2月境內債券成為2月發債主導，共發行34筆，發行規模約276億元，環比減少66.0%，同比減少33.2%。

利率方面，2月境內債券融資票面利率中位數為4.75%，較上月增加0.18個百分點，同比上升30.5%。

據貝殼研究院預測，今年3月為上半年償債高峰，償債規模預計將達1479億元，但境內實體經濟回暖，實體企業融資需求旺盛，將影響資本流入房地產企業的規模；同時“集中供地”的政策出臺后，房企融資需求將進步一加劇，票面利率短期易升難降，房企融資難度恐將再度升級。

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝