每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

“對口初中不好，室友都開始焦慮了。”

一位孩子尚在幼兒園大班的媽媽在群里說。她口中的室友，就是一向佛系的甩手掌柜——爸爸。

上海學區房新政沸沸揚揚一周，但所有人都期待的拐點可能并不會到來。

在被稱為雙學區甚至三學區神地的“梅園”片區，也就是近日傳聞中暴跌的小區，隨處可見各大品牌中介和本土中介門店，一家挨著一家，我愛我家、鏈家、太平洋、紅星、九間伴......一旦有人靠近櫥窗，工作人員便立刻奪門而出。

梅園片區的中介掛牌信息 每經記者 包晶晶 攝 

一周前，上海小升初的家長們沒等來“劃片搖號”，倒是中考改革的靴子提前落地了。根據上海市教委公布的《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》（以下簡稱《辦法》），2021年起上海市委屬實驗性示范性高中將拿出招生總計劃的65%，通過“名額分配綜合評價錄取”方式，分配到區、分配到校。

這里有幾個非常重要的描述——不選擇生源的初中學校、全覆蓋。

這意味著對“學區”概念的全盤擊破：所有初中將擁有同樣的市重點升學率、區重點升學率，鄙視鏈末端的“菜中菜”和天價學區相比，由于畢業生人數極少，反而更有優勢。這比瘋傳了大半年的“劃片搖號入學”，更具殺傷力。

新政發布后的第三天，3月19日下午，上海市房地產經紀行業協會隨即向滬上全體房地產經紀機構發起《規范房源掛牌和信息發布的自律倡議》，包括房源發布信息不使用“學區房”進行推介宣傳、在業務經營中不以“學區房”名義誤導購房者等，阻斷中介炒作學區房的重要路徑。

一年暴漲200萬

學區房由于屬性特殊，價格變動往往保持著自己的規律。以往上海學區房的價格，總會先于“入學報名登記”來一輪上漲，特別是浦東新區，由于大部分學校對“入戶年限”沒有硬性規定，而是采用“應收盡收”的方式，此后隨著報名入學進入常規流程，學區房的熱度也會稍有降溫。

太平洋房屋置業顧問王芳告訴《每日經濟新聞》記者，“浦東的學區劃分非常穩定，幾乎十幾年來都不曾改變。2018年前后曾經因為校舍不足，對入戶年限做了限制，但引發了眾多居民的不滿，后來校方想盡辦法擴充校舍，現在一屆差不多有13～18個班級，只要你在報名前落戶口，都能上學。”

正如王芳所說，梅園街坊對口的“福山外國語小學”，分成三個校區教學，一二年級振華校區、三五福山校區、四年級在瑞華校區，因為學生人數實在太多了。

家長的焦慮、優質資源的稀缺，加上中介的推波助瀾，學區房助推著上海全市二手房集體井噴。據《每日經濟新聞》此前報道，2020年4月～2021年1月連續10個月保持2.4萬套~4.45萬套的月成交套數，其中最高峰出現在2021年1月。不過121樓市新政疊加春節假期，2月份成交套數有所回落。

“去年漲得特別瘋狂”，鏈家梅園店置業顧問張鋒說，往年5月開始價格就會穩住了，2020年反而一路飆上去，5月到10月是小漲，之后就是一路猛漲了，現在一套兩居室至少比去年這時候漲了200萬元。

上海中原地產市場分析師盧文曦接受記者采訪時說：“上海這一輪二手房漲價幅度算是比較高的，從中原的報價指數來看是創了歷史新高。和前幾年、前幾輪行情相比，這一輪行情特點是短時間快速上漲。像2013年、2015～2016年，上漲周期基本上都是一年以上。但這次很明顯，反彈就是從去年5月之后，一直漲到現在，跨度一年時間都不到。”

但像梅園街坊這樣的市中心“老破小”，居住體驗并不理想，“我心里覺得10萬元/平方米是比較合理的價格吧。”一位福山外國語小學的家長對記者說。

梅園三街坊 每經記者 包晶晶 攝

這位媽媽在梅園街坊住了至少10年，老大從福外畢業、進入聲名在外的“建平系”初中，如今已經是高中生了，二胎仍然在福外就讀，所以一家人仍然要住在梅園。“也就地段好一點，這房子真的太舊了，住得焦慮。”她說。

房東心態不再“膨脹”

121新政疊加316中考改革新政，上海二手房市場能否回歸理性？

盧文曦認為，最近幾個月學區房價格上漲比較離譜，純粹靠學區概念來支撐，虛火成分比較高。買學區本來是想增加保險系數，進好學校、提高成績，進入重點高中。而中考新政主要是讓大家有公平的入學機會。牛校中游未必能進入滿意的高中，相反所謂“菜中”，只要學習成績拔尖，依然有機會分配入重點高中，所以不排除學區房價格會有合理回歸的過程。

這一過程可能需要更長時間。記者在走訪中發現，“膠著”、“觀望”是近日學區房買賣雙方共同的選擇。

“房東降價？有降一點吧，大概20萬左右的樣子。”張鋒表示，“現在大家都穩住不動，既沒有降價的理由，也沒有繼續漲價的空間。”

多家中介工作人員的共同反應都是，目前價格有所松動的房源，多數是因為121新政限制購房資格進一步帶來的置換急售等情況，或是新出房源房東心態不再如年前那么“膨脹”，適度調低了成交預期，不過大幅降價也不太可能。

記者發現，在購房平臺上，目前有學區概念的房源，掛牌價與實際成交價仍然有著非常大的差距。

那么原先沒有漲幅的二梯隊、三梯隊，甚至“菜中”學區房，會不會構成新的熱點？

上海本地論壇有家長吐槽：“浦東某中學某年只有8人有資格中考，但是按照新規可以分到5個市重點到校名額。8人中考，5個市重點名額，可以上熱搜了。”

這幾天，已經有家長集體研究，如何進入此前被熱議的“新云臺中學”，博一個市重點高中名額。甚至新云臺中學在微信公眾號上，也借此將自己打造成“升學的幸運臺”。

對于田忌賽馬是否能取得勝算，盧文曦表示：“這個也不一定，盡管三梯隊學校有名額分配優勢，但家長也要考慮到小朋友的實際情況，如果不是拔尖的成績，同樣不能確定有進好高中的機會。”

“但從資源角度來看，優質教育資源就這么點，要實現平均分也是不現實的，所以政策完全消除學區房帶來的溢價也不現實。”

從“一房難求”到“何去何從”

對于家長而言，如何在新政下為孩子選擇一條最優化的升學道路，成了焦慮的核心。

近幾日，已經有市民開始為“名額分配到區”焦慮，并且向市教委咨詢，希望補上漏洞，遏制跨區爭取重點高中名額的做法。

但事實上，上海歷年來都允許考生自由選擇在學籍地或戶籍地參加中考，并非新政之后的新事物。

有家長在群里冷靜地說，“任何一項微不足道的工作，都是對有限精力的絕對損耗。學區房規則的復雜、政策的多變、學區資金的籌備、學區風險的焦慮，都是對精力的無差別損耗。”

對學生個人而言，新政意味著什么？上海某知名民辦線初中畢業班老師陳菲（化名）告訴《每日經濟新聞》記者：“必須、只能更拼了！”

她所教授的班級，在2020年初二歷史中考（上海歷史科目為初二統考，納入中考總分）中，不少同學獲得了30分滿分的成績，29分、28分的高分段更是人數眾多，這意味著在語數外等科目的競爭中，高手間的“搏殺”將更為激烈。

上海一線民辦初中一位初一學生家長，是堅定且資深的“雞娃老母親”，她告訴記者，在牛娃圈，“名額到校分配”其實并沒有那么吃香。大家都奔著頭部高中的“自招名額”而奮斗，這才孩子們心目中的明珠。

她指出，名額到校中至關重要的一個環節是“50分綜評”。在上海歷年中考中，10分的差距就意味著從市重點“掉”到區重點，所以50分的綜評不去關注，反而研究要不要到菜中去搶名額，根本是本末倒置。

多年來，教育領域的焦慮直接傳導到了房地產領域。易居研究院對上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個學區相對熱的區域/板塊進行分析發現，這三個區域/板塊的價格在2019年較為穩定，而到了2020年尤其是二季度開始，浦東三林板塊、張江板塊開始出現價格明顯上漲，同時市場開始出現一房難求、哄抬房價、預期不穩等亂象。新政過后，該區域房價何去何從仍待觀察。

盧文曦總結說，“今年到現在學區房熱度較高，已經脫離正常漲幅范疇，市場存在一定投機炒作氛圍。不以學區推介信息，可以弱化房屋以外的價值，回歸房住不炒的本質。所以相對最近非理性市場而言，會有一個合理回歸過程。”

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝