每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

旭輝控股集團（00884，HK）2020年的業績發布會上，“林氏三兄弟”（董事局主席林中、副主席林偉、CEO林峰）罕見地共同出席。同時，現場還邀請了“合作方代表”銀泰盛的高管，這在房企業績會中實屬少見。

作為頭部房企，旭輝控股2020年的業績也算亮眼：凈利潤首次突破百億元，達119億元，同比增長29%；歸母核心凈利潤率11.2%，維持行業較高水平；實現合約銷售額2310億元，同比上升15%；簽約回款率92%，保持業內領先水平。

林中在業績會上宣布，2021年旭輝的銷售目標為2650億元，同比增長15%。而來自一二線城市的銷售貢獻率將達到87%，其中二線城市貢獻60%。

多元化拿地占比不斷提升

值得一提的是，過去三年，旭輝凈利潤、歸母核心凈利潤復合增長率均為25%，盈利能力長期維持行業高水平。

不過，旭輝2020年的毛利率為25.1%，同比減少4.6％；核心平均股本回報率24.2%，微幅下調。結合當前不斷走低的行業毛利率水平，旭輝將如何保證利潤規模呈雙位數的增長，值得期待。

事實上，為優化核心凈利潤率和毛利率，從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比不斷提升，從11%提升至51%。其中2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍，為后續的利潤實現提供了保障。尤其是商業，或成為未來幾年旭輝提速最快的板塊。

旭輝總裁林峰在業績會上直言，2019年旭輝開始全面進軍商業，2020年累計獲取了12幅商業綜合體的用地，同時商業為這些商業綜合體的住宅提供了暢銷溢價的條件，因為有商業和整個城市綜合氛圍的打造，所以也帶來整個住宅相應的旺銷。商住聯動，使旭輝在2020年走出了成功的第一步。

這些商業項目主要位于一線城市、二線城市的交通樞紐，或三四線最核心城市的核心板塊區域。林中表示，希望在后續繼續發揮布局優勢，提升模式、業態的運營能力，持續把旭輝廣場、旭輝里等產品線向全國推廣。

商業布局反映的其實是旭輝整體的城市投資思路。林中直言，都市圈和城市群是未來發展最蓬勃的地方，不在這些城市群的地方，發展會比較弱。

2020年，旭輝新增土儲總建筑面積1307萬平方米，新增權益地價555億，權益比63%。其中，90%新增可售貨值位于上海、廣州、廈門、蘇州等一二線城市，而高能級的土地儲備將在2021年實現更高均價的銷售。

土地成本走高考驗未來增長

不過，在拿地與投資方面，旭輝走高的土地成本與低權益占比，是其未來增長的一大考驗。

年報顯示，旭輝2020年新增60余個項目，規劃建筑面積約1310萬平方米，權益規劃建筑面積約870萬平方米，面積權益占比66%；土地收購代價約915億元，權益拿地金額約555億元，金額占比約61%。其中，2020年內權益收購成本約7001元/平方米，較2019年增長29.1%。土地成本上漲明顯，或將進一步影響未來結算收入的盈利水平。

對此，旭輝的思路是深耕。林中表示，旭輝不在乎一城一池的得失，但會保證大格局要具備“有生力量”；拿地方式也可以多元化（培育商業IP、產業聯盟，培育舊改更新能力等），但聚焦在區域深耕。

他強調，以前投資可以用“望遠鏡”看就好了，但現在市場分化、城市分化明顯，投資情況要細化到不同城市、不同板塊，用“放大鏡”才能看到一些結構性、差異化的機會。

另外在融資層面，旭輝的“三道紅線”指標改善尚未降檔，保持“踩一線”的狀況。林中表示，會持續拓展融資方式、優化財務結構，保證企業安全發展，“持續做難而對的事”。

林中對旭輝的發展以及房地產的發展空間仍十分看好。“房地產依然是一個存量大、空間大的周期，房地產未來幾年交易額會達到20萬億元，投資總量不增長，房價還能保持5%~8%的增長。”

目前，旭輝的總土儲達到了6818萬平方米，總貨值達10263億元，足夠滿足未來3年持續增長需求。其中2021年可推售貨值4000多億元，其中86%都位于一線和準二線城市。

林中強調，未來地產江湖沒有黑馬，留下的都是大浪淘沙的千里馬。“長效機制下平穩發展的新長周期，是穩健均衡頭部企業的黃金時代。旭輝要堅持練內功、提技能，用實力去做行業的千里馬。”

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網