2020年是禹洲兌現目標的一年，首次跨入千億陣營，年報成績單也格外引人關注。

3月30日，禹洲集團發布2020年業績報告。報告顯示，禹洲實現合約銷售金額1049.67億元，同比增長39.74%；合約銷售面積為626.46萬平方米，合約銷售均價約每平方米1.68萬元，同比上升10.9%。

銷售金額提升的同時，禹洲主動進行債務管理，堅持去杠桿，目前在手現金流充裕，經營安全性進一步提升。

梳理公告來看，目前禹洲資金充裕，現金及銀行結余為344.69億元，預收賬款同比增長1.64倍，收入增幅未來可期；現金短債比接近2倍，凈負債比率為85.80%，兩項指標均穩居綠色檔位；剔除預收款之后的資產負債率約為77.92%，對比2020年中期水平下降1.91個百分點，“三條紅線”全面達標在望。此外，禹洲境外美元債加權平均年限長達3.0年，領跑同業。

2020年對于禹洲來講是具有里程碑意義的，首進千億陣營，地產股份更名禹洲集團，正式啟動深圳總部。而“上海+深圳”雙總部的啟動，意味著禹洲從長三角單核跨越為長三角+大灣區雙核驅動，這也是其上市后第二個十年戰略布局落地的重要動作之一。

精準布局、區域深耕效果顯現，總體運營2021年未受影響

2020年，禹洲實現合約銷售金額1049.67億元，同比增長39.74%；合約銷售面積為626.46萬平方米。

在禹洲的銷售結構中，長三角區域全年銷售金額占比超過60%，達646.4億元。其次分別為海西經濟區、環渤海區域、華中區域、大灣區區域及西南區域，銷售金額分別達196.7億元、117.5億元、35.3億元、28.5億元，25.2億元。

646.4億元，是禹洲上市后第一個十年精準布局，單核跨越深耕長三角區域的戰果。據年報數據披露，在長三角地區如蘇州、合肥，禹洲城市公司銷售金額已突破百億，而上海、南京兩地，憑借著禹洲深耕區域市場多年的努力，即將成為下個銷售突破百億的城市公司。

2020年年報發布以來，多數房企毛利率出現了不同程度的下滑。毛利率下行已是行業普遍趨勢。同樣，剛剛跨到千億陣營的禹洲也并未跳出增收未增利的普遍現象。2020年，禹洲歸屬公司擁有人凈利潤約1.17億元，毛利率降至4.61%。

公告披露，毛利率波動主要受到若干項目所在地的限價政策的影響而導致微薄毛利率情況；以及主要位于蘇州、揚州及合肥的結轉物業而釋放公允值調整，涉及資金共計7.39億元，剔除以上非現金調整后，毛利率為18.19%。

對于此次歸母凈利潤下滑，禹洲集團回應稱：“利潤下降主要受到兩方面因素影響：一是受新冠疫情影響，若干物業項目的開發進度及物業交付延期，導致收入及利潤遞延確認，及毛利率減少。其次，是物業項目的售價低價預期。”

“禹洲的總體運營在進入2021年后并沒有受到影響”，禹洲集團管理層解釋道，因確認收入為非現金流項目，并不影響集團整體營運表現和現金流狀況，截至目前，公司本身的運營、財務方面一切正常。

對此，國泰君安國際近日表示禹洲由于受到2020年新冠疫情的影響，若干物業項目的開發進度及物業交付有所延期，導致收入及利潤遞延確認，預計禹洲集團的收入和利潤將在2021年反彈。

長三角+大灣區雙核驅動助力穩健睿行

研究機構和管理層做出上述論斷，是基于禹洲目前在一二線城市擁有的優質土儲和上市后的第二個十年“雙核”戰略布局。

2020年，禹洲通過公開招拍掛、收并購等方式，以極具吸引力的價格在上海、成都、武漢、重慶、合肥、蘇州、無錫、揚州和寧波等城市斬獲18幅優質地塊，總建筑面積約2,847,431平方米，以上新增項目全部位于一二線城市。

從全國來看，截至2020年12月31日，禹洲土地儲備總可供銷售建筑面積約2,310萬平方米，177個項目，分別分布于六大都市圈共38個城市，平均樓面成本約為每平方米人民幣6,876元，足以滿足集團未來三至四年的發展需求。

距其首次提出“千億目標”，禹洲僅耗時四年便完成了跨越。從2013年首次突破百億到2020年的千億跨越，禹洲用了七年時間。橫向對比行業企業，禹洲的發展也不可謂不快。快速規模化增長，某種程度上，也反映了企業對市場的精準判斷及擴展的魄力。

從早期從廈門發源地出走，將總部設立在上海，精準布局長三角區域，到2020年啟動“上海+深圳”雙總部，意味著禹洲從長三角單核跨越為長三角+大灣區雙核驅動，也是其上市后第二個十年戰略布局的落地，將目光投至國家發展戰略重地——粵港澳大灣區。

董事局主席林龍安曾表示，盡管禹洲深圳總部剛成立，但禹洲對大灣區并不陌生。2014年，禹洲通過收購香港堅道項目進入大灣區；2017年，以收購方式，在惠州拿下一宗宅地；2018年初，耗資38億元收購沿海家園的7個子公司100%股權，其中包含一個位于佛山的在售項目。

年報顯示，截至2020年底，禹洲已經進駐深圳、佛山、中山、珠海、惠州、香港等城市，土地儲備129.8萬平方米，占比約5.6%，在大灣區的深圳、珠海以及惠州新增的3個舊改項目，新增建筑面積90萬平方米，貨值337億元。未來，隨著粵港澳大灣區一體化程度的不斷加深，更多的招拍掛、收并購及舊改機會將會陸續涌現，為公司千億之后的進一步發展提供源源不斷的資源和動力。

值得注意的是，近來大物管板塊是資本市場風口，禹洲擬分拆旗下物業板塊禹佳生活上市。據悉，禹佳生活已于2020年12月11日向香港聯合交易所遞交上市申請表，目前處于上市審核階段。若禹佳生活分拆上市成功后，將有助于集團拓展融資渠道，尋求業務新增長點，從而實現價值重塑。

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