每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的3月份是房企2020年年報的密集發(fā)布期。截至3月底，港股上市房企年報披露已告一段落，除極少數(shù)房企將投資者會或媒體會安排在4月舉行外，其他房企的業(yè)績會基本在年報公布后緊隨舉行。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理多家房企的2020年年度業(yè)績會發(fā)現(xiàn)，增收未增利、降負(fù)債、窗口期、分化、長期主義、管理紅利等，成為業(yè)績會上出現(xiàn)的高頻詞匯。業(yè)績會上，房企分析答卷審視過往，又需敏銳洞察行業(yè)趨勢，重新排兵布陣。而業(yè)績會上的這些高頻詞，也被看作是行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

增收未增利態(tài)勢延續(xù)

去年疫情突至，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了較大影響。不過一年過去，行業(yè)韌性復(fù)蘇，累計銷售額再創(chuàng)新高。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%。

同時，各梯隊房企銷售業(yè)績門檻值均創(chuàng)歷史新高。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP10房企門檻值為2892億元，同比增長19%；TOP30房企門檻值為1306億元，同比漲幅達(dá)13%；TOP40房企門檻值破千億元，漲幅達(dá)12%。

圖片來源：中達(dá)證券

雖然2020年銷售額再創(chuàng)新高，但房地產(chǎn)行業(yè)增收未增利的態(tài)勢仍舊在延續(xù)。截至3月30日，申銀萬國行業(yè)分類已有35家房企發(fā)布2020年年報。同花順數(shù)據(jù)顯示，35家房企2020年營業(yè)總收入達(dá)10198.93億元，較2019年增長20.85%；凈利潤合計984.03億元，較2019年的1050.38億元減少6.31%。

從凈利潤率來看，35家房企中有25家出現(xiàn)下降，占比達(dá)71.4%。拆分來看，毛利率下滑是利潤增速偏低主因，上市房企FY20平均毛利率同比下滑25.2%。

低毛利項目集中進(jìn)入結(jié)算期，房企盈利能力有所下滑。中達(dá)證券認(rèn)為，2020年上市房企平均毛利率同比下滑4.1個百分點至25.2%，主要由于低毛利項目集中進(jìn)入結(jié)算期。

首先，房企在2016年下半年至2017年獲取的項目地價較高、后續(xù)限價趨嚴(yán)，導(dǎo)致對應(yīng)項目利潤空間相對較窄。平均歸母凈利率下降2.6個百分點至10.4%，降幅小于毛利率下降幅度，主要系疫情期間線下售樓渠道受阻、房企運營管控取得成效，共同帶動SG&A費率有所下降。利潤率的下滑亦帶動了平均ROE的下降，2020年龍頭房企平均ROE下滑2.8個百分點至約17.1%。

對于增收未增利現(xiàn)象，房企管理層在業(yè)績會也有回應(yīng)。華潤置地首席財務(wù)官郭世清在業(yè)績會上正面回應(yīng)道，2020年華潤進(jìn)行了計提減值準(zhǔn)備，拉低項目結(jié)算的毛利率。毛利率下行是行業(yè)趨勢，高價拿地后遇到限價政策限制了利潤空間。預(yù)計2021年公司毛利率觸底反彈，約為25%。

窗口期與行業(yè)分化

房企業(yè)績會上，針對“三道紅線”融資新規(guī)、“雙集中”供地新規(guī)的提問成了必答題。而降負(fù)債、降檔也頻頻出現(xiàn)在房企業(yè)績會上。

依據(jù)“三道紅線”規(guī)定，如果三項指標(biāo)均不達(dá)標(biāo)，歸為“紅檔”，有息負(fù)債規(guī)模不得提升；兩項不達(dá)標(biāo)，歸為“橙檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；一項不達(dá)標(biāo)，歸屬“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；三項指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，歸為“綠檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過15%。

華潤置地總裁李欣在業(yè)績會上表示，“這是一個難得的政策窗口和時間窗口。對于像華潤置地這種財務(wù)穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展的公司，是非常好的發(fā)展機遇，但不會因為市場短期的冷熱而做一些短期行為。”

保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健認(rèn)為，在集中供地競爭比較激烈的情況下，將加強在公司招拍掛以外獲取土地的能力。市場也將會有更多、更好的收并購機會，會積極地關(guān)注。

中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，這些政策對于中國海外這樣財務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營穩(wěn)健、資金充裕、注重精細(xì)化管理的企業(yè)而言是有利的。特別是“兩集中”供地新規(guī)，對聚焦一二線城市的企業(yè)更為關(guān)鍵。現(xiàn)在公布試點“兩集中”供地新規(guī)的22個城市，中海地產(chǎn)有資金優(yōu)勢，面臨的更多的機會。

正如龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉所言，未來房地產(chǎn)的發(fā)展是很難再依靠高的財務(wù)杠桿去做，更多要靠未來的能力杠桿去做。

雖然分化在行業(yè)內(nèi)已有提及，但在密集新政之下，持續(xù)去杠桿要靠真本事，真金白銀充分競爭的分化，或?qū)淼谋阮A(yù)期的更快。

中國海外發(fā)展執(zhí)行董事兼副總裁郭光輝表示，房地產(chǎn)下半場，“五大分化”將是重要特征。一是市場分化，一二線及強三線城市將是主戰(zhàn)場；二是企業(yè)分化；三是投資分化，財務(wù)穩(wěn)健、資金優(yōu)勢明顯的公司將能把握更多投資機會；四是管理分化，精細(xì)化、數(shù)字化、管理能力強的企業(yè)將在競爭中勝出；五是產(chǎn)品力分化，好產(chǎn)品、好服務(wù)永遠(yuǎn)是贏得客戶的關(guān)鍵。

但對于不少負(fù)債較高的房企而言，目前降杠桿才是頭等大事，房企應(yīng)清晰地認(rèn)識到，對于房企融資側(cè)的收緊不是短期的事。未來3到5年，房企都會面臨這樣的狀態(tài)，整個融資側(cè)的收緊是一個長效的一個機制手段，對于房企來說，把資產(chǎn)負(fù)債狀況調(diào)整到符合國家要求是非常重要的。

值得一提的是，在業(yè)績會上，不少房企提出的2021年業(yè)績目標(biāo)增長預(yù)期遠(yuǎn)低于2020年的增幅，一定程度上意味著房企對今年市場發(fā)展的謹(jǐn)慎態(tài)度。

長期主義和管理紅利

在增收未增利態(tài)勢仍將延續(xù)的大環(huán)境下，房企在業(yè)績會上紛紛喊出長期主義、向管理要紅利的口號，精細(xì)化運營、管理成為未來重要增長渠道。

此前，“三道紅線”四檔管理，從銀行端將企業(yè)融資規(guī)模限制在0%~15%，“雙集中”供地新規(guī)則從城市等層面嚴(yán)控，標(biāo)志著助力房地產(chǎn)行業(yè)躍進(jìn)發(fā)展的金融紅利和土地紅利已經(jīng)終結(jié)。行業(yè)難再像幾年前出現(xiàn)冒進(jìn)的競爭者，梯隊固化也被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將是未來行業(yè)的重要趨勢，向管理要紅利成為行業(yè)共識。

中國銀河證券發(fā)布研報認(rèn)為，長效機制的不斷完善推進(jìn)有利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展大環(huán)境的形成，行業(yè)集中度提升邏輯不斷得到強化，在行業(yè)邁入管理紅利時代的背景下，企業(yè)的經(jīng)營管理能力顯的愈發(fā)重要。

碧桂園總裁莫斌在業(yè)績會上指出,“隨著土地紅利和金融紅利的逐漸消失,房企將進(jìn)入管理紅利時期。誰的管理能力強,競爭力就越強，市場占有率就越大。”

萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上再次提到管理紅利。他認(rèn)為，管理紅利時代對行業(yè)來說最大的變化是房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性，這是一個明確、清晰的趨勢。回歸實業(yè)屬性，意味著行業(yè)的回報水平也會逐漸向社會平均水平靠攏。

實際上，去年郁亮就公開論證了管理紅利與制造業(yè)關(guān)系。“管理紅利時代，靠真本事，比拼綜合方方面面的能力，每個方面都還不容有失。

而在管理紅利時代，可以看到眾多房企紛紛做出變革，如總部多中心合并、對區(qū)域進(jìn)行合并和裁撤、新增風(fēng)控中心、分拆物業(yè)上市等。

在提及不同業(yè)務(wù)分拆上市時，郁亮還提到了長期主義，他認(rèn)為，不純粹考慮單個業(yè)務(wù)的問題，同時關(guān)注業(yè)務(wù)的長遠(yuǎn)性，不會以短期資本市場熱點來決定業(yè)務(wù)的上市安排，但要以上述兩個條件作優(yōu)先考量。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，管理可以出效應(yīng)、效率和效果，但管理能不能出紅利仍然存疑。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)