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房企分拆旗下業務上市的速度還在加快。

4月7日晚間，建業地產發布公告稱，公司目前擬以分派以及全球發售方式進行建議分拆中原建業，當中將包括香港公開發售及國際發售（包括優先發售）。這也意味著，去年11月遞表的中原建業終于取得新突破，有望成為建業集團旗下第四個在港上市平臺。

克爾瑞數據顯示，截至2021年3月26日，有8家房企分拆旗下業務公司遞交招股說明書，而已在港交所遞交過招股書仍未上市的房企旗下公司共計12家。2020年8月以來，房企分拆旗下業務上市成功的企業有14家（2020年1-7月有7家），遠高于以往水平（2019年僅有9家）。

“隨著規模的擴大，房企愈發認識到現金流的重要性，并在有意識地優化自己的現金流情況，而“三道紅線”則加速了房企的這一動作。”地產評論員陳雷向《每日經濟新聞》記者分析認為，房企拆分旗下業務板塊上市能在一定程度上促進主業發展，行業也將繼續向集團化發展，出現如物業、文旅、康養等越來越多的分支。

圖片來源：攝圖網

分拆業務上市呈現多元化

事實上，自2019年以來，房企分拆旗下業務板塊的上市潮愈演愈烈。

進入2021年，新希望服務打了頭陣。1月13日晚間，港交所披露了新希望服務招股說明書，截至2020年12月31日，新希望服務在管樓面面積增加至約1020萬平方米。而克而瑞發布的報告顯示，截至2020年12月底，物管企業TOP100在管面積的門檻值為1386萬平方米。據此，新希望服務的規模仍屬“迷你型”，尚無法進入行業百強。

此后，朗詩、中駿、領地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下業務赴港上市。克爾瑞統計顯示，截至今年3月26日，已有8家房企分拆業務赴港上市。今年一季度，榮盛、宋都、星河灣旗下的業務公司上市成功，其中星河灣旗下的星盛商業是國內首個純商業運營服務上市公司。而包括佳兆業、雅居樂、藍光發展等房企，均在今年有分拆旗下業務板塊上市計劃。

3月26日，在佳兆業舉行的2020年業績發布會上，佳兆業集團董事局副主席、總裁兼執行董事麥帆表示，佳兆業商業集團、文體科技集團分拆上市已納入議事日程。據悉，佳兆業商業集團全國布局64個項目，文體科技集團運營超過25個文體場館。

在首次沖刺港股上市失利后，雅居樂雅城集團在更新了財務資料等內容后，3月2日再度向港交所遞交招股書。

繼2020年12月恒大分拆物業成功登陸港交所后，恒大方面在2020年業績說明會上透露，打算將旗下八大業務平臺全部實現分拆上市，還未裝入上市平臺的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關計劃。分拆多元化業務是恒大集團2020年的主要動作，憑借輪番引投和配股融資，恒大在恒大汽車、恒大物業、房車寶、恒騰網絡等幾大平臺，已籌得近888億港元權益。

《每日經濟新聞》注意到，目前房企分拆旗下業務板塊上市，除“標配”物業板塊外，商管、代建、園林、文旅也被推向資本市場，借分拆上市實現二次融資。

如2020年7月10日，綠城管理以“中國代建第一股”的身份登陸港交所，上市首日即收漲30%，總市值達62.08億港元，全天總成交達5.03億港元。此后，建業地產分拆其代建板塊中原建業，于2020年11月10日向港交所遞交上市招股說明書。

有著“國內商業物業服務供應商上市第一股”寶龍商業成功上市后，包括萬科、世茂、藍光發展等多家企業均表示有分拆商業上市的意向，碧桂園、旭輝、金科等企業紛紛成為獨立部門，將商業地產板塊作為獨立板塊進行運營。而在2020年赴港上市的合景悠活、卓越商企服務、金融街物業等企業，均有涉商管業務。

“房企IPO以及分拆業務上市的熱情有增無減，其內在動力在于拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存。”易居中國CEO丁祖昱表示，成功上市之后對企業繼續使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助。

貝殼研究院高級分析師潘浩也持相似觀點。在他看來，對于房企而言無論是物業、商管板塊，將優質資產拆分上市對于地產母公司調整資產負債表結構、獲取更好的融資條件都是頗有裨益的。

多上市平臺的輪動融資效應

與房地產公司相比，分拆上市的業務版塊普遍能獲得更好的資本表現。

1月26日，星盛商業上市首日早盤一度上漲13.99%，盡管此后股價有所回落，但截至當天收盤股價仍上漲了3.63%，總市值達40億港元。

而寶龍商業在資本市場的表現亦十分亮眼。截4月14日收盤，寶龍商業的市盈率為45.47倍，而寶龍地產的市盈率僅為4.6倍。今年以來，寶龍商業股價持續走高，截至4月14日收盤，寶龍商業收盤價為25.85港元/股，較9.5港元/股的發行價上漲達172%。

而作為近兩年來分拆主角，物業板塊市值更是一路水漲船高。2018年6月碧桂園服務上市時市值為282億港元，今年3月23日上午收盤，碧桂園服務市值達2155億港元，首超其母公司碧桂園。而截至4月14日收盤，碧桂園服務市值已達2243億港元，增長超7倍。此外，綠城、雅居樂均在不同的時點出現旗下物管企業估值高于母公司的情況。

“拆分上市一方面是由于融資方面的壓力，另一方面也說明房企正在從以‘房地產開發’為核心，向著更多元的方向發展。另外，房地產開發業務的利潤率下滑也是其中一個主要原因。”潘浩分析指出，多元化的發展順應了市場需求，也給房企開發拿地拓展了新的渠道，如疫情影響下市場對物業服務業務寄予了更多期望，碧桂園服務市值超過母公司就是一個很好的證明。

“比起單一上市平臺，多個上市平臺顯然更具靈活性，尤其是隨著調控政策在融資端不斷收緊，多個上市平臺可實現輪動融資效應。”一位長期關注房地產行業的投資人向《每日經濟新聞》記者坦言。

值得注意的是，今年一季度房地產融資環境收緊愈發明顯，房企融資量持續下滑。克爾瑞統計數據顯示， 一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元，同比大幅下降39%，環比下降29%。其中，約三分之二的房企融資規模有所減少，同比降幅超過50%的房企比例達到了39%。

“從行業發展的周期性來看，當一個行業的企業扎堆上市的時候，意味著這個行業進入了整合周期。這樣的周期充滿機遇與風險，抓住機遇便可占領行業高地、獲得巨額投資回報；反之，便有‘大魚吃小魚’的風險。”潘浩強調說。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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