每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“五一”期間，位于昆明滇池度假區(qū)的龍湖新項目山海原著售樓部內(nèi)迎來了大批購房者前來咨詢。

這是昆明滇池度假區(qū)海埂版塊斷供8年后首個住宅項目，也是龍湖地產(chǎn)花了3年時間曲線接手的昆明著名爛尾項目西南海。“目前西南海爛尾部分已在有序進行整理，預計很快將復工。山海原著也將于近期推出新產(chǎn)品。”該項目置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

西南海爛尾項目的復活也是昆明近年來成功解決的26個爛尾項目之一。就在“五一”之前，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長陳漢在做客昆明廣播電視臺《春城熱線》節(jié)目時介紹，截至目前，全昆明市梳理入庫的爛尾項目有93個，目前已完成化解26個，化解率27.95%，爛尾樓項目計劃今年化解60%，明年全部化解完。

記者了解到，接下來昆明將按照“一項目一方案”要求，找準問題癥結(jié)、關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對癥下藥制定可具體操作實施的解決方案推進爛尾樓項目化解。并通過政府購買服務方式邀請專業(yè)律師事務所作為第三方對“一項目一方案”進行審核，開展可行性分析評估，重點對采取破產(chǎn)重整的項目提供法律支撐和保障。

曾爛尾長達7年的昆明西南海項目 圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝（資料圖片）

今年計劃化解六成爛尾樓

與西南地區(qū)其他主要城市相比，昆明的人口超過貴陽，但遠低于成都和重慶。截至2020年末，昆明常住人口667.7萬人，相比2019年減少27.3萬人。但昆明的房價卻在逐年上漲，安居客信息顯示，昆明的平均房價從2016年的8485元/平方米，已攀升至2020年的14081元/平方米。

但與之不相配的則是大量爛尾樓的存在。截至目前，全昆明市梳理入庫的爛尾項目有93個。按照具體年度任務目標，昆明今年計劃解決爛尾樓要達60%。也就是說，過去已解決了26個，今年需要解決30個，平均一個月2.5個，才能達到目標，明年這個數(shù)字還將增加到37個。

按分類來看，昆明工程類爛尾項目共70個，占75.26%；其他爛尾項目23個，占24.74%（拆遷爛尾4個、土地已交易未動工3個、工程主體完工未竣工16個）。

然而，從近幾年昆明主城幾個爛尾樓的復工復建過程來看，這并非易事。

沸城是最早解決的爛尾項目。2016年初碧桂園明確計劃接手沸城，到2018年6月正式復工，再到2019年7月碧桂園獲得項目全部土地項目更名，歷時3年多才完成整個接盤過程，中間經(jīng)歷了不少波折。

2020年曾幾度沖上微博熱搜的別樣幸福城復工過程更是艱難。2014年開發(fā)商佳達利地產(chǎn)資金斷裂停工后，包括官渡區(qū)政府、開發(fā)商、業(yè)主等均曾多次進行抵押、墊資、接盤、自救等或成功或失敗的行動，僅業(yè)主籌款自救就達6次之多。在多方努力之下，2018年7月，5號地塊勉強達到能夠入住的條件，部分業(yè)主得以交房入住。2020年8月，4號地塊在政府出手主導的情況下才得以復工，預計今年10月底交付。

此前《每日經(jīng)濟新聞》曾多次報道過的西南海項目，在龍湖接手之前已停工近7年（詳見《每日經(jīng)濟新聞》2020年8月7日《昆明2000畝大盤爛尾近7年后，龍湖最終曲線“接盤”》）。接盤方龍湖地產(chǎn)從2017年初著手，直到2020年6月才通過東方資產(chǎn)實現(xiàn)曲線接盤，拿下后續(xù)未開發(fā)土地，西南海項目才終于實現(xiàn)復工。

而最近關(guān)注最高的、擬15棟樓全部整體拆除重建的云錫金地爛尾樓，由于房子還未賣掉，具備拆除的前提條件，接盤方推倒重來有了獲利前景，才終于可以解決這個停工多年的爛尾樓。

“一批爛尾樓被扒出集中治理，對購房者來說是好事，相關(guān)權(quán)益會得到很好的保護。而對于市場來說，這也從側(cè)面說明近年的樓市有著一定的脆弱性，拿地、規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計乃至銷售等環(huán)節(jié)都需要更加專業(yè)、更加細致地經(jīng)營。”房地產(chǎn)評論員姜國君向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

來源：每經(jīng)記者根據(jù)公開資料整理

一切始于一場“造城運動”

事實上，如此大量爛尾樓項目的產(chǎn)生有著一定的歷史成因，最早可追溯至2008年昆明開始的那場轟轟烈烈的“造城運動”。2008年2月，《昆明市關(guān)于加快推進“城中村”重建改造工作的指導意見》發(fā)布，計劃在5年內(nèi)將昆明市336個城中村全部改造完成。

3年后的2011年，又一份《昆明城中村改造三年計劃白皮書（2011-2013年）》出臺，將原計劃改造的336個城中村范圍再擴容至382個。

“那么多個城中村同時改造，在全國無論哪一座城市都是前所未有的。”昆明當?shù)匾毁Y深房地產(chǎn)人士告訴《每日經(jīng)濟新》記者，當時的城中村改造不僅僅是改造一條村，而是把周邊片區(qū)的土地一并整合起來，要求開發(fā)商整體競買。這些被整合的周邊土地，甚至比城中村本身還要大3-5倍。

記者了解到，在當時既沒有相應的大型開發(fā)商可以配合，也沒有設(shè)立嚴格準入門檻的昆明樓市下，很多資質(zhì)不足、實力不強的中小型開發(fā)商得以大規(guī)模入場。

如原西南海項目開發(fā)商仁澤地產(chǎn)便是在這一時期拿下了位于滇池國家旅游度假區(qū)太河社區(qū)的城中村改造項目。2011年，滇池國家旅游度假區(qū)太河社區(qū)“城中村”重建改造項目啟動，成立不足3年的云南仁澤地產(chǎn)以33.1億元拿下了度假區(qū)太河社區(qū)12宗、共549畝的城中村改造用地，但在后期整個改造項目卻變?yōu)榭傉嫉丶s2000畝，而仁澤地產(chǎn)注冊資金僅為3億元。

如此大體量的開發(fā)，對于本就資金鏈趨緊的開發(fā)商而言就顯得尤為艱難。特別是在2009年一份《昆明市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費征收管理辦法》的出臺則進一步加劇了小開發(fā)商資金問題。該規(guī)定指出，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，從原來的按征地面積計收，改為按建筑面積征收，無疑又得讓開發(fā)商多繳一筆錢。根據(jù)新規(guī)，未完成繳納的，開發(fā)商不得辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等證件。

2014年10月22日，昆明市國土資源局曾發(fā)出通告，向25家房地產(chǎn)企業(yè)追繳土地價款，包括仁澤地產(chǎn)等在內(nèi)的昆明一批開發(fā)企業(yè)赫然在列，而到2019年仁澤地產(chǎn)宣布破產(chǎn)時，其負債已經(jīng)高達了169億元。也是在這一時期，昆明大量爛尾樓誕生了。

昆明市住建局官網(wǎng)截圖

直到2015年3月24日，《昆明市城市更新改造管理辦法》《昆明市城市更新改造管理辦法實施細則》等一攬子城市更新改造配套政策出臺，叫停了實施7年的激進式城中村改造。

新政發(fā)布當天，昆明市城市更新改造工作會議還公布了一組數(shù)據(jù)，到2015年3月24日，昆明市已有229個城中村啟動改造。據(jù)云南房網(wǎng)在2015年初的實地調(diào)查顯示，真正完成改造的城中村只有30個，還有超85%的城中村仍在建設(shè)，或尚未開始拆遷。

“昆明市場本身相對活躍，特別是隨著大量品牌開發(fā)商的入場，粗放型的房地產(chǎn)經(jīng)營模式早已不適用于這個二線城市，開發(fā)企業(yè)想在昆明市場立足，就得科學統(tǒng)籌、專業(yè)耕耘。”姜國君表示。

記者注意到，為解決爛尾樓問題，云南省住建廳早在2020年3月19日便發(fā)布了《關(guān)于全力清理整治爛尾樓的通知》，重拳清理整治爛尾樓。同年12月《昆明市人民政府辦公室關(guān)于加強商品房預售資金監(jiān)管工作的通知（試行）》發(fā)布，明確停工一年以上爛尾項目將被列為一級監(jiān)管。今年3月31日，昆明市住建局發(fā)布《關(guān)于爛尾樓清理整治工作專項法律評估購買計劃》，加速推進昆明爛尾樓清理整治工作。

昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長陳漢表示，“今年化解工作的重點是從實際解決問題的角度出發(fā)，對爛尾樓逐一研究，集中精力推進一批爛尾樓的化解。 通過行政手段、經(jīng)濟手段、司法手段等方式，探索出一條可復制的經(jīng)驗，實現(xiàn)2021年化解率達到60%。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳利 攝