每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

2020年新冠疫情突襲，對不少行業造成巨大影響，但物業服務行業卻憑借著穩健的現金流以及在抗擊疫情中勇挑重任的出色表現，其行業價值被市場及社會重新認識。

而近幾年，物業服務企業得到資本市場的青睞，已有44家物業服務企業成功上市（其中港股40家，A股4家）。截至目前，除鑫苑服務外，已有43家物業服務企業發布2020年度業績報告。整體來看，這些上市物業服務企業在管理規模、盈利能力和成長潛力等方面均表現出前所未有的發展韌性。

那么，各家上市服務物業服務企業在行業處于什么樣的位置？龍頭企業與中小企業的表現有何差異？在疫情之下各項指標是否受到影響？

為此，《每日經濟新聞》對43家已發布2020年財報的物業服務企業的年報進行梳理后，推出“2020物業服務上市企業龍虎榜”，榜單共分為在管面積規模、面積增速、第三方面積、凈利率、增值服務、每股盈利等六方面。

圖片來源：攝圖網

市值再破新高

房企分拆物業扎堆赴港上市，在近兩年已不是新鮮事。特別是在2020年，物業上市規模再創新高。

中指研究院數據顯示，2020年全年共有18家物業服務企業成功上市，既有市值低于10億港元的小物業公司，也有諸如恒大、華潤、融創、金科、世茂等頭部物企。其中，17家在香港聯交所，1家在深交所。

進入2021年，已有包括世紀金源服務、德信服務、新希望服務、領悅服務、星盛商業在內的16家物業服務企業提交了招股書或通過聆訊，此外還有多家企業在準備上市進程。

除上市數量創下新高之外，物企服務企業通過資本市場所獲資金也創下了新記錄。2020年，上市物企通過IPO從香港資本市場融資約695.37億港元，遠超之前歷年的融資金額總和。

具體來看，2020年新上市物企中募集金額前五位的分別為華潤萬象生活122.6億港元、世茂服務約110億港元、融創服務78.59億港元、恒大物業69億港元、金科服務約57.38億港元，合計募集約437.57億港元，占2020年18家上市物企募集總金額的62%以上。

得益于資本市場的認可和行業的快速發展，多數企業價值被市場熱捧，千億級別物業服務上市企業數量也實現了突破，從年初的0家上升為3家，分別是碧桂園服務、恒大物業和華潤萬象生活，碧桂園服務更是在今年3月沖破2000億港元的高市值；市值在300億-1000億港元的有5家，100億-300億港元的有7家。

此外，2020年全年股價上漲的企業超過20家，其中表現最為亮眼的是永升生活服務，2020年年末較年初股價漲幅高達223.6%，緊隨其后的銀城生活服務漲幅為202.1%。

在此背景下，一眾頭部物業企業如華潤萬象生活、碧桂園服務等，享受到了資本市場賦予的更高估值：華潤萬象生活市盈率高達109.2倍，融創服務市盈率達107.0倍，碧桂園服務市盈率達74.2倍。貝殼研究院數據顯示，截至今年4月15日，物業行業總體樣本公司的市盈率均值為31.51倍，明顯高于港股的平均市盈率（14倍）。

截至2020年12月31日，港股上市的38家物業服務企業中，市盈率平均值為38倍，與新興高科技行業的估值旗鼓相當。而同期，恒生指數市盈率平均值僅為10.8倍。

市場集中度加速

行業發展的現階段，規模仍是企業發展的第一訴求。

2020年，在港上市物業服務企業的在管面積均值為1.1億平方米，同比增速接近50%，同比2019年提升了15.2個百分點。從合約面積看，在港上市物業服務企業2020年的合約面積均值為1.8億平方米，同比增長率約28.6%。

其中，在管面積突破3億平方米的企業共5家，分別為碧桂園服務、保利物業、雅生活服務、彩生活及恒大物業，企業數量較上年增加了4家；TOP3企業在管面積均值達4.36億平方米，較2019年增加約31.8%；共15家物企在管面積突破1億平米，相比2019年實現翻倍增長。

此外，包括碧桂園服務、恒大物業、綠城服務、雅生活服務在內的頭部物企在管面積平均增長量為0.92億平米，顯著領跑其他物企，展現了強勁的拓展能力；而奧園健康、和泓服務、融創服務、世茂服務、雅生活5家上市物企的在管面積實現翻倍增長。其中，奧園健康在管面積增速一騎絕塵，高達174.5%，較2019年提升了130個百分點，推動企業營收上漲近六成。

數據來源：中指研究院

管理規模的擴大除了來自母公司地產開發的支持，但2020年物業服務上市企業積極通過收并購擴大管理規模已成為常態。數據顯示，2020年行業有效并購案例超76宗，共花費金額達107億元，是2019年的有效收并購事件27宗的2.8倍。

具體來看，2020年，世茂服務大肆進行規模擴張，114.4%的在管面積增速直接將世茂服務送上營收增速的冠軍寶座；融創服務斥資14.9億元收購開元物業85%股權，為融創服務貢獻了約3700萬平方米的在管面積，而155.1%的增速，讓融創服務實現了在管面積跨越式增長，直接將其從行業腰部位置提升至頭部位置，行業地位進一步提升。

中指研究院分析指出，一方面，規模是基礎物業服務的直接來源，是增值服務延伸的重要基礎；另一方面，資本市場對規模大的企業認可度高，估值也更高，“管理規模每提升1億平方米，市盈率能夠提高約6.5倍”。

高速擴張的管理規模助力上市物企在資本市場上乘風破浪，而部分企業融資所得資金又多用于市場收并購等相關業務上，以加快企業規模擴張，形成良性正向循環。如2020年剛上市的興業物聯、燁星集團和建業新生活，這三家企業在招股書上明確顯示，會將超過65%的融資金額用于拓展進入新城市、收并購等擴大服務規模的方向上，從而加快錨定企業在行業中的重要地位。

除此之外，有17家上市物企在2021年提出了規模目標，其中合景悠活2021年在管面積要達到1.6億平方米，目標增速高達281%；融創服務、金科服務、濱江服務等8家物企提出管理規模增長不低于50%，短期內做大做強規模的野心可見一斑。

對此，貝殼研究院分析認為，“目標的高設置，行業內優良標的物的并購選擇會越來越少，而收購溢價則會逐漸攀高，第三方系規模的話語權爭奪將是未來行業的重頭大戲。”

事實上，企業的成長潛力不僅體現在當前的快速增長上，更體現在其未來發展的可持續性，反應到物業企業身上，則體現為其儲備項目上。中指研究院報告顯示，近四年來，在港上市物企儲備面積一直保持著增長狀態，2017-2020年復合增速約24.2%。其中，2020年儲備面積均值為7174.9萬平方米，是同期百強企業儲備面積（1830.5萬平方米）的3.9倍，同比增長5.2%。

行業想象空間廣闊

經過前期物企在有選擇、有質量地擴大管理版圖的同時，加大數字化服務及智慧建設方面的投入力度、探索多元化業務等，市場開始進行利潤兌現，行業2020年盈利能力整體發展向好。

中指研究院數據顯示，2020年，港股上市的40家物企營業收入合計達1222億元，首次突破千億元大關，同比增長39.8%；營業收入均值30.6億元，較上年增加8.7億元；毛利潤353.9億元，同比增長53.2%，凈利潤184.9億元，同比大漲67.6%。

具體來看，營業收入破百億元的物業服務上市企業達到4家，分別為碧桂園服務、恒大物業、綠城服務和雅生活服務，其中碧桂園服務營業收入獨占鰲頭，占據T0P10企業總營業收入的20%，比排名第二的恒大物業高出約51億元；世茂服務成為營業收入增長最快的港股物業服務企業，2020年營收暴增101.9%。

不過值得注意的是，行業集中度逐年攀升，頭部企業愈發強大。2020年第一、第二與第三梯隊物企的營收分別同比增長54.6%、39.5%以及31%。

數據來源：中指研究院

得益于年內企業整體管理規模的提升及多元增值業務的相繼開展，2020年大部分物業服務企業實現了毛利潤和凈利潤的穩健增長，在港物企毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，較2019分別提升了約2.2和2.8個百分點，企業盈利能力持續穩健提升。而隨著規模擴大導致規模效應顯現，促使行業分化日趨嚴重，梯隊差距加劇，第一、第二與第三梯隊的凈利潤同比增速分別是84.52%、56.11%、57.24%，第一梯隊凈利潤增速持續領跑。

從收入構成看，多數港股物業服務上市企業收入主體仍然是基礎物業服務。貝殼研究院數據顯示，2020年43家上市物企物業服務營收為830.79億元，占總營收的62.30%。而隨著多種經營日益成為物業服務企業拓展利潤空間的新賽道，多種經營收入持續增長，2020年港股上市物業服務企業多種經營收入均值11.89億元，同比增長50.1%。

值得注意的是，盡管營收規模一定程度上可以反映企業在資本市場上的熱度，但是從市盈率的角度綜合來看，資本市場明顯給予非住宅物業更高認可。

如商管賽道上較為出眾的華潤萬象生活，在管面積為1.19億平方米，總營收67.79億元，位于行業中上游。而正是看中其在商管賽道上的增長潛力，資本市場給予的市盈率為上市企業中最高。

“2020年物企在管理規模、盈利能力和成長潛力等方面均表現出前所未有的發展韌性，隨著房地產行業步入存量時代，物業服務企業將在市場中扮演愈發重要的角色。”中指研究院分析認為，特別是隨著物業管理的價值被不斷刷新，物業服務企業的服務邊界在不斷擴大，增值服務的日益多元和城市服務的逐步深入給整個行業打開了更大的想象空間。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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