每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

物業上市公司2020年年報披露完畢，每日經濟新聞據年報數據，發布多項指標榜單并解讀。

2020年，上市物業服務企企的盈利能力進一步增強?！睹咳战洕侣劇酚浾呓y計發現，40家港股物企凈利潤總計177.86億元，較上一年增加約70億元；平均凈利潤為4.45億元，平均增幅為62.5%；平均凈利率為14.23%，較2019年上市物企平均12.1%的凈利率水平，提升2.13個百分點。

雖然凈利潤增幅較大，但凈利率還是處于低位，大部分維持在10%~20%區間，且離散程度較大 。

注：鑫苑服務2020年財報尚未發布；特發物業、宋都服務、建發物業年報未披露凈利率指標

2021年剛剛借殼上市成功的華發物業服務凈利率為2.20%，位于榜單最后一位，其凈利潤也大幅下跌61.29%；招商積余、浦江中國、銀城生活服務、綠城服務分別占據該榜單的倒數第二至第五位，凈利率分別為4.70%、4.84%、7.30%、7.30%。

具體來看，作為珠海華發集團旗下的物業公司，華發集團經歷了長達五年的鋪墊，先后完成了買殼、注資等一系列動作，一步步將華發物業推向資本市場。

華發物業的收入主要來自物業管理服務以及酒店經營、酒店管理、酒店顧問及會展服務。受金融行業競爭激烈及市場波動等因素影響，公司2020年12月完成出售金融服務分部，進一步剝離了與主營業務無關且盈利能力較弱的業務，并與2020年6月出售財經印刷業務分部。

此外，終止金融服務業務，對于華發物業的經營業績造成一定影響，疫情也導致酒店租賃經營業務不佳，公司2020年凈利潤為0.24億港元，同比下降75.1%，凈利率僅為2.2%。

值得注意的是，祈福生活以30.60%凈利率水平奪得榜首；星盛商業以1.73%之差，位列亞軍；恒大物業排名第三，凈利率為25.19%。此外，濱江服務、合景悠活、興業物聯凈利率均超過了20%。

從榜單中可以看出，凈利率超過20%的有6家物企，分別為祈福生活、星盛商業、恒大物業、濱江服務、合景悠活、興業物聯，而占據規模優勢的彩生活、碧桂園服務、雅生活服務凈利率則維持在15%-20%；國企中海物業、保利物業、招商積余凈利率分別僅有10.69%、8.7%、4.7%，位居排名的第29、33、40位。

但就營收來看，中海物業、保利物業、招商積余均遠高于排位在前列的祈福生活服物及興盛商業。招商積余營收86億元，保利物業營收80.38億元，中海物業營收56.1億元，而祈福生活服物及興盛商業僅有4.21億元及4.42億元的營收，上及上述物企營收的10%。

由此來看，營收及規模優勢并不能成為凈利率的唯一決定性因素，反而中小型甚至微型物企在凈利率排名上贏得了更多主動。

具體來看，即便是營收增速下滑至6％、毛利率兩連降，祈福生活服務凈利率依然引領上市物企這主要是其業務營收組成決定的。

按收入貢獻率來排，祈福生活服務六條業務線的順序依次為零售、資訊科技、物業管理、配套生活、校外培訓和裝修及設備裝置服務，分別占比35.6%、22.7%、18.3%、11.8%、7.4%、4.2%。而對祈福生活服務凈利潤率其決定性作用的是2020年祈福生活服務的“其他收入”合計約4481.6萬元，而投資銀條就為其帶來3580萬元的收益，貢獻了將近8成的收益。

興業物聯雖然2020年在管面積僅310萬平方米，離千萬平方米還有很長一段距離，相對于雅生活、碧桂園服務的3.74億平方米、3.33億平方米的在管面積相形見絀，但興業物聯的利潤率超過20％，在雅生活、碧桂園服務之前。

住宅物業、商業物業的物業費較高，加上興業物聯一直專注于科技物業的探索，在降本增效方面發揮一定作用，給興業物聯帶來較高的利潤率，其盈利水平在行業中一直處于中上水平，凈利率為20.4%，較去年上升1.3個百分點，在上市物企中維持高位。

隨著物業資本化進程加速，中小型物企在不具備規模優勢的前提下，從服務業態、業務類型等角度尋求差異化發展，打造“第二增長曲線”，不失為一條實現其業績快速增長的快捷之路。

（2020年上市物業龍虎榜，由每經記者根據企業年報整理）

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網