每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

長期排名全國土地出讓金前三甲的杭州，終于在“五一”假期之后完成了首輪土地集中出讓。首批集中供地總成交額達到1178.21億元，已經占據2020年全年土地出讓金的一半，在已完成首批集中土地出讓的12個城市中排在第一位。

在首批集中供地中搶到“面粉”，意味著今年有希望變成“面包”、換成錢。在這樣的邏輯下，杭州本次成交的57宗地中有41宗達到了封頂溢價并啟動“競自持”，最終自持總面積飆升到66萬平方米，自持率最高的地塊高達40%。

由于溢價率得到限制，自持比例就成為杭州地市熱度的另一項參考依據。克而瑞數據顯示，杭州2018-2020年土拍平均自持比例分別為3.5%、1.6%、1.6%；同時本次集中出讓總體自持率9.2%也與2017年的歷史峰值10.6%相差無幾。

同策研究院研究總監宋紅衛接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“杭州市場的升溫存在兩方面的影響，一是從市場層面來看，杭州一二手房交易在量價上都有支撐，因此購房都存在升值空間；整個長三角除了上海，基本上就是像杭州、南京、蘇州這些核心城市更具潛力，長期投資價值比較突出。”

“二是從企業層面來看，以往在杭州高價拿地的，基本上是深耕杭州的企業，如濱江、融創等。從近兩年來看，前期所拿土儲已大部分得到去化，所以當前這些房企也有補充土儲的訴求。從時間節點來看，本輪是年度首次集中供地，此時拿地在年末的時候基本能產生回流，所以這是杭州土地市場熱的原因。”

杭州夜景 圖片來源：攝圖網

最激烈的戰場竟是臨安

據初步測算，5月7-8日的杭州首批土地集中出讓，主城區、錢塘新區、蕭山區、余杭區、富陽區，各自的平均自持比例為13.5%、9%、14.5%、11.3%、14.7%。

而臨安區的地塊出讓結果更令人驚訝：11宗地塊中10宗競自持，平均自持比例超過17%。其中，青山湖科技城板塊B5-02-05地塊，以18165元/平方米的樓面價，刷新臨安地價紀錄；城東濱湖新區地塊自持率40%，更是刷新杭州“雙限”以來的最高自持紀錄。

對于“自持”能否抑制市場熱單獨，宋紅衛認為：“如果說是過度打壓新房價格，對二手房市場放松監管的話，其實會造成二手房市場熱點上升，而且也不排除有的企業可能會直接把整個新房整體收購，然后在二手房市場上進行銷售，以規避新房市場的限制。競自持是直接增加企業的拿地成本，拉長了資金回流時間，對現金流造成壓力。但從整個項目角度來看，企業會在自持和可售部分做平衡，所以說競自持競代建也有變相推高房價的嫌疑。”

對于近日“集中土拍后二手房東撤銷掛牌待價而沽”的市場傳言，杭州鏈家一位工作人員李健告訴《每日經濟新聞》記者，“該賣的還在賣，沒有傳說的那么夸張，近幾個月交易量比較穩定，沒有太大波動。但是價格還是漲了不少，一批（限售政策前的）次新房，現在掛牌價都比買的時候翻了一番，還有不少單價4萬多入手，10萬賣出的。”

近一年臨安新房價格走勢 數據來源：安居客

特別是2017年剛剛撤市設區并入杭州市的臨安，成為近年來的一大熱門區域。

在臨安地區從事二手房交易多年的章曉鳳告訴記者，“我們臨安的產業還是比不上杭州主城區，外來人口數量比較低，臨安從2016年到現在人口增加并不多，很多人來買房最多做個跳板，買不到的主城區房子的年輕人才到比較偏的青山湖來，現在青山湖未來科技城的房價實際上已經超過臨安主城區的房價了。”

“最近臨安漲的特別兇。不怕遠就買臨安青山湖，未來科技城一片漲得快。”李健強烈推薦。

據鏈家平臺顯示，臨安區青山湖科技城在售1455套二手房，一周內帶看次數5-17次不等，房價在1.9萬-2.6萬元/平方米，大幅超出了更為成熟的臨安老城區的二手房價格。

而這波漲勢仍然在繼續。“大家都預期要漲到三萬，但是臨安的產業和人口并不能支撐這個房價，今后出手很可能很長一段時間有價無市。”章曉鳳提醒。

如何破解“薄利”痛點

據克而瑞統計，民營房企在本次杭州集中出讓中摘地占比達到89%，在堅守最低利潤的前提下，果斷出手流動性較高、去化速度較快的區域和地塊。但最終“面包”利潤幾何，行業人士都認為“壓力山大”。

濱江聯合融信摘得位于錢江新區的兩宗四堡七堡單元純住宅地塊，在杭州新房限價之下，總價128億元，同時自持比例達17%。

5月14日，濱江集團2020年度業績網上說明會上，有投資者詢問濱江集團拍下的幾塊地凈利潤能有幾個點？董事長戚金興回復稱：努力做到1%-2%的凈利潤水平。

從登記信息來看，基本上所有地塊的參拍都有濱江的身影，如果深耕杭州數十年的濱江也不得不接受“面粉貴過面包”的現實，去“努力爭取”1%-2%凈利潤，那么行業整體的利潤水平不言而喻。

《每日經濟新聞》記者向濱江集團求證時獲知，此前“1%-2%凈利潤”的說法，其實是包含了自持部分的面積的，如果按照行業普遍的算法將自持部分作為優質資產長期持有，那么剔除后的凈利潤大約在7%-8%左右。

中指研究院浙江分院總經理丁曉表示，集中供地之后，房企（頭部房企/國企）拿地格局高度集中，地方龍頭企業深耕勢力開始擴大。房地產市場目前正從依靠人口紅利轉向依靠制度紅利，在傳統開發收益減少的情況下，不少頭部房企都開始積極借助規模經濟發展“戰略性產業”。

也正是看到了在熱點城市住宅開發的利潤“天花板”，濱江近年來開始“兩條腿走路”，一方面繼續參與公開市場拿地，另一方面則轉向利潤更高的非住宅項目和“二手地”合作開發。

“在杭州和其他核心熱點城市，房企確實面臨著利潤薄的問題，但從這些高價拿地的企業來看，其戰略著眼點并不在于短期內的盈利，而是通過深耕保持區域內的市占率、品牌及產品影響力。”

宋紅衛指出，從持續性來看，房企只有拿地才能夠持續地開發，在市場上輸出品牌和產品。所以說這一輪高價拿地對企業造成利潤低是一個普遍的特征，不排除個別企業高地價的項目可能還面臨虧損的情況。因此這并不是從單一項目考慮，也不是從單一年份考慮的，而是企業對杭州甚至一個浙江的長期戰略布局，所以哪怕虧損也必須要拿。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網