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“樓市低迷城市”專題 | 太原:新房價格連跌9個月后回正,庫存去化周期超20個月

每日經(jīng)濟新聞 2021-05-27 18:58:36

◎太原前期經(jīng)大了大體量開發(fā),城市商品住宅庫存量依然很大,近兩年市場始終處于供大于求的狀態(tài),而房價的持續(xù)陰跌也會打擊購房者的購房積極性。

◎盡管在2020年太原新房和二手房市場成交情況均不理想的情況下,但全年土地市場的成交數(shù)量、成交面積和成交金額卻均創(chuàng)新高。

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷了9個月的連跌后,太原新房價格終于在上月迎來了微漲。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年4月,太原新房銷售價格環(huán)比上漲0.2%,同比下降1.1%;二手房銷售價格環(huán)比下降0.3%,同比下降3.7%。盡管新房價格有所回升,但二手房價降幅仍在擴大。

《每日經(jīng)濟新聞》記者近日調查發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了2020年成交量、成交單價雙雙下跌后,太原新房市場開始逐步回溫,有部分樓盤開始悄悄漲價;但即便如此,存量巨大的二手房市場依然在走下坡路,價格已連續(xù)下跌11個月。

在同策研究院高級分析師李霄霄看來,“太原前期大體量開發(fā),城市商品住宅庫存量依然很大,近兩年市場始終處于供大于求的狀態(tài)。而房價的持續(xù)陰跌也會打擊購房者的購房積極性。”

太原汾河兩岸的樓盤項目  圖片來源:攝圖網(wǎng)

銷售承壓,庫存去化超20個月

2020年,太原樓市量價齊跌。公開數(shù)據(jù)顯示,2020年太原商品房市場成交面積為752.78萬平方米,同比下降4.5%;成交單價為11723元/平方米,同比下降7.7%。

盡管在2020年“金九銀十”期間開發(fā)商祭出史無前例的降價牌,如萬達class在10月底開盤推出團購起價9500元/平方米的區(qū)域最低價,但以價換量的太原新房價格仍未能逃脫當年10月環(huán)比下跌0.3%的局面。

反映在房價上變化上,太原住宅成交均價2020年1月為1.23萬元/平方米,12月降至1.1萬元/平方米。

面對房價持續(xù)下跌,太原市部分區(qū)域也開始了積極救市。如太原市萬柏林區(qū)就在今年年初出臺了《萬柏林區(qū)人才購房補貼申領辦法(實行)》,對黨政人才、企業(yè)經(jīng)營管理人才、專業(yè)技術人才等6類符合條件的購房人,2月20日至3月31日在萬柏林區(qū)域范圍內購買五證齊全的新建普通商品住房,一次性補貼5萬元。

在一系列救市措施下,進入2021年,太原樓市下行狀況得以緩解,開始出現(xiàn)回升。作為太原市置業(yè)的熱門板塊,晉源區(qū)環(huán)湖板塊受政策利好和晉陽湖景觀資源雙向驅動,吸引了包括保利、萬科、陽光城等大批品牌開發(fā)商在此扎堆落子。

近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份咨詢了晉源區(qū)環(huán)湖板塊的熱門項目太原保利•西湖林語。該項目置業(yè)顧問王蘭(化名)表示,“由于疫情影響, 2020年太原新房價格確實下降了不少,特別是去年下半年價格下降得比較多,我們項目也在去年價格有所下降。”

“從今年春節(jié)后開始,整個市場已有所回暖。”據(jù)王蘭介紹,今年1月份項目在售的8棟、12棟房源均價在13500元/平方米左右。現(xiàn)在價格已經(jīng)有了一定漲幅,南區(qū)價格是13000元/平方米,北區(qū)價格為14500元/平方米,如果參加團購總價會再優(yōu)惠2-3萬元。“當然跟2018、2019年太原樓市情況相比,目前市場還有一段差距。”

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示,太原新建商品住宅價格從2020年1月的環(huán)比下跌0.6%4到達6月的上漲0.6%。但從2020年下半年開始,價格指數(shù)從6月的0.6%漲幅高位持續(xù)下跌6個月,回落至12月下跌0.2%。進入2021年,市場有所回升,今年4月新房價格環(huán)比漲幅為0.2%。

據(jù)中國房價行情平臺最新數(shù)據(jù),今年4月,太原最新房價為11604元/平方米。

盡管在價格方面有所回升,但成交依然乏力。朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)顯示,2021年4月太原住宅市場成交量環(huán)比下降11%,同比下降4%,成交主力面積段集中在80-100平方米和120-140平方米,首置首改項目仍是市場成交主力。

新盤入市后去化不力,造成太原樓市庫存堆積。《中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)》顯示,截至2021年4月,太原新房市場存銷比為20.1個月。

“受棚改貨幣化的拆遷推動,太原迎來了一輪房價上漲。但隨著政策的限制,缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和新增人口不足的情況下,太原房價上漲乏力。”李霄霄表示,實際上,大部分增加人口的住房需求在以往年份已經(jīng)通過不同的方式釋放出來,而隨著近幾年太原新增土地供應增多,接下來還將有更多新房項目入場。“太原房價短期內仍然存在下降的壓力,尤其是過去一年瘋狂賣地的片區(qū)”。

事實上,在煤炭鋼鐵等重工業(yè)經(jīng)濟滑坡之后,太原乃至山西一直沒有新的突破,人口增長緩慢。截至2020年底,太原常住人口446萬,在周邊省會和中部六省中均處于墊底位置,甚至不及山西地級市運城人口多。近4年,太原人口增量僅14萬,在全國各大城市中也處于倒數(shù)位置。

房價倒掛,最高價差達3000元

除了新房外,太原二手房市場繼續(xù)承壓。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示,截至目前太原二手房掛牌房源已達29074套,不過連續(xù)數(shù)月,每天的成交量僅維持在15-20套左右。

“相比于新房市場,二手房市場沒什么優(yōu)勢。”晉源區(qū)德佑一門店中介人員趙成(化名)告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,除了前期所繳納費用比較多以外,價格上目前二手房業(yè)主把控價格,大部分都不愿意降價,“更多人愿意買新房,而不是二手房”。

在趙成看來,目前太原市新房項目已經(jīng)修到了繞城高速附近,市中心的新房項目則越來越少;另一方面,新房、二手房價格倒掛現(xiàn)象嚴重。

他舉例道,位于西中環(huán)的萬科•藍山目前在售二手房價格為13000元/平方米,而新房價格一般則維持在9800-11000元/平方米,價差最高達到了3000元/平方米。“當然,這也有一個原因——項目是萬科開發(fā)的,樓盤本身相對比較保值。即便是在去年幾乎所有項目都在降價時,只有萬科的樓盤沒降,反而還漲價了。”

數(shù)據(jù)來源:國家統(tǒng)計局

“目前我們門店二手房帶看量比較少,每天基本就1-2組,一個月成交量也不過4-5套,大家主要精力還是在推新房。”趙成告訴記者。

從2020年下半年開始,太原六區(qū)待售二手房數(shù)量持續(xù)增加。不過,盡管太原二手房市場整體承壓,但在政策、交通、學區(qū)等因素影響下,個別區(qū)域區(qū)表現(xiàn)依舊活躍,如小店真武路、北中環(huán)、杏花嶺勝利東街等板塊,部分優(yōu)質小區(qū)二手房仍有較大需求量,成交量也相對較大。

“從目前我所帶二手房客戶需求來看,相當一部分業(yè)主更看重小區(qū)的學校、地鐵等配套附加值;另外,業(yè)主選購二手房也進入品牌時代,品牌開發(fā)商、好品質的房子才能增值保值,持續(xù)不斷吸引有購買力的接盤人。”趙宇說。

土地市場,高溫之后轉入低迷

值得一提的是,盡管2020年太原新房和二手房市場成交情況均不理想,但全年土地市場的成交數(shù)量、成交面積和成交金額卻均創(chuàng)新高。

房天下統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2020年太原(六城區(qū))土地市場成交面積986.8萬平方米,較2019年上漲12.58%;成交金額517.9264億元,較2019年增加2.9%。

其中,2020年5月13日,中海以22.025億元的價格斬獲河西污水廠編號SP-2019地塊;保利24.815億元競得污水處理廠編號SP-2018地塊,樓面價分別為8739元/平方米和8627.7元/平方米,創(chuàng)太原樓面價新高。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示,在國內30個典型城市中,有一半的城市2019年供應的土地去化周期(2019年的宅地土拍量/近三年住宅年銷售量)超1.5年。一般來說,超過一年半就意味著當?shù)赝恋毓嬖谶^量風險。而太原3.1年的土地去化周期屬于存在嚴重過剩風險(超3年),僅次于福州的3.6年。

經(jīng)歷了2020年的土地市場高溫后,尤其是樓市持續(xù)一年的量價齊跌后,2021年太原土地市場歸于平靜。朗潤智業(yè)統(tǒng)計據(jù)顯示,今年一季度,太原共供應14宗地塊,其中商住用地10宗,供應面積26.69萬平方米;共成交9宗地塊,成交面積18.28萬平方米。

如在本月8日的太原土拍中,萬柏林區(qū)麗華北一宗編號為SP-2111的地塊,總面積23655.47平方米(約35畝),起始總價達4.188億元,起始樓面價為6105元/平方米,為近5年來太原含住宅地塊單宗最高起始樓面價。參與本次土拍的僅有保利和中海兩家房企,最終該地塊流拍。

“全國一季度的土地成交受春節(jié)淡季影響,市場比較低迷。而就太原市場來看,長達一年多的量價下降,影響到房企的拿地熱情,優(yōu)勢地塊供應嚴重不足,土地成交狀況緊跟樓市態(tài)勢不溫不火。”

李霄霄分析認為,目前房企資金面比較緊張,品牌房企更傾向于快周轉而不是像以往那樣大量囤地占用資金,具有需求支撐、流速比較快的市場更受房企關注。在這種情況下,太原短期供大于求的狀態(tài)如果不能扭轉,房企拍地也會相對謹慎。

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封面圖片來源:攝圖網(wǎng)

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