每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

今年最受矚目的上市物業公司非碧桂園服務莫屬，先是并下藍光嘉寶成就物業行業目前最大一宗收并購案，再是近期在資本市場融資超過155億港元，堪稱業內最大規模的融資動作。

5月25日，碧桂園服務公告稱，與配售代理訂立配售協議，配售發行合共139,380,000股股份，價格為每股股份75.25港元，預估配售事項的所得款項總額約104.88億港元。同時，還計劃發行一筆本金總額為50.38億港元的可轉換債券，本次合計募資總額高達155.26億港元。

碧桂園服務本次如此大規模的融資透露出一個明顯信號，在大手筆收購藍光嘉寶后，作為目前市值最高的上市物業公司，碧桂園服務或將繼續進行規模性收并購。市面上潛在的規模性物業公司標的不少，比如蘇寧旗下的銀河物業，已經將部分股權質押給碧桂園服務。

大并購猜想

碧桂園服務配售的價格并不低。

公告顯示，碧桂園服務本次配售價格為每股75.25港元，較5月24日收市價折讓6%，共配售約1.39億股股份，配售事項所得款總額及所得款凈額估計分別104.88億港元及104.24億港元，經發行配售股份而擴大的公司已發行股本約4.35%。

同時，本次發行的50.38億港元可換股債券，初始轉換價為每股股份97.83港元，較5月24日收盤價80.05港元溢價約22.21%。

截至5月27日收盤，碧桂園服務報收每股80.50港元，較今年初61.3港元每股增長約31.31%。市盈率76.42倍，總市值約2436.15億港元。

資本市場很快給出了快速且積極的反映，中信建投、匯豐研究、里昂等紛紛上調碧桂園服務目標價超過90港元，且均維持“買入”評級。

商寫、商管領域或將是碧桂園服務下一個收并購重點賽道之一。記者了解到，在今年初的業績發布會上，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江就表示過對商寫、商管的重視。

“目前我們正在構建基于城市的大物管服務的運營模式，正在構建商業管理、商業運營、商寫的市場外拓和戰略，我們組建了商業拓展以及商業管理專職團隊，在2021年，我們必將實現重大的全面的成果突破。”

在收購藍光嘉寶后，市面上就傳出碧桂園服務或將收購銀河物業，后者業態覆蓋綜合商業、科技辦公、產業園區、高端住宅、公共服務等，契合碧桂園服務想要拓展商寫、商管領域的戰略。

國家企業信用信息公示系統顯示，今年3月23日，蘇寧置業將銀河物業部分股權質押給碧桂園服務，出質股權數額3001。5月17日，銀河物業新增投資人南京鐘山國際高爾夫置業有限公司，該公司的實控人為蘇寧劉玉萍、張康陽母子。次日，該公司就將銀河物業股權質押給碧桂園服務，出質股權數額1014。

在行業中，物業公司之間一般很少出現股權質押的情況。

毛利隱憂

自“物業第一股”彩生活登陸資本市場開啟大規模收并購以來，收并購一直是物企擴大規模的主要選擇之一，包括橫向并購與上下游產業鏈的縱向并購。

因為除了單純的規模需求，拓展更多地域、新業態賽道也是物企進行收并購的重要原因，一如萬科物業與戴德梁行成立合資公司以補齊商管短板，雅生活也通過一系列收購公建物業管理相關公司填補其在該業態上的空白。

但如何做好第三方外接盤的物業服務、收購新業態后如何打造新的業務引擎，持續提升物業品牌的口碑是行業目前面臨的共同問題。

“在規模擴張的路上狂奔時，做大并不一定能帶來品牌積淀，而不談品牌的服務業并購更是個偽命題。”萬物云CEO朱保全近期在接受《每日經濟新聞》記者專訪時如是表示。

對龍頭物企來說，在手現金充裕，以資本擴張規模不是難事，但以品牌拓展市場才是長久之道。

李長江也深知這一點，他在第十屆中國價值地產年會上就表示，“不是大就一定好，大是有質量的大，有質量的規模擴張，而基礎是要把服務做好。通過收并購（贏得市場）是要拿出錢來的，并且價格還不低。而在市場拓展的過程中，以品牌拓展市場，這樣的成本是最低的。”

不過，物企必須面臨的一個問題是續約率，大部分物管協議一般都是三年一簽，合約到期能否續約存在不確定性。收并購雖然能收購項目，但合約時間一到，能留住業主和項目的不是物企的資本，而是品牌與口碑。

一位TOP10物業服務企業人士告訴《每日經濟新聞》記者，物業“萬億藍海”的概念吸引了不少資本和企業涌入，一些物業公司的收購價格或PE倍數現在已經偏高。很多時候，通過收并購方式擴規模的生意不是每筆都那么劃算。

大規模收并購下伴隨的另一個問題就是毛利存在下降的可能。在碧桂園服務之前，上市物業行業的并購王是彩生活、雅生活。

由于并表萬象美使得毛利率較低的項目占比增長，彩生活2018年的物業管理服務板塊毛利率下降9.1個百分點至26.1%，整體毛利率也出現了結構性下滑。

前幾年，雅生活吃下中民投物業公司，但因為外拓項目增加支出，疊加收并購項目部分毛利水平較低，雅生活2019年毛利率減少1.2個百分點至36.7%，這也是雅生活近三年毛利率首次下降。

2020年，雅生活毛利率又減少7個百分點至29.7%。其中，由于拓展力度增大，第三方物業開發商的項目占比較大，其物業管理服務的毛利率較2019年下降3.5個百分點。

碧桂園服務也不可避免存在類似問題。2020年，碧桂園服務在城市服務分部的毛利率由2019年的38.7%下降6.2個百分點至32.5%，原因是，“年內收購滿國及東飛業務的毛利率較低所致，“三供一業”業務由于年內投入設施維護成本高，其毛利率下降6.4個百分點至約7%；社區增值服務毛利率出現微降。

不過，由于物業管理服務、非業主增值服務的毛利率增長抹平了下跌的影響，去年其整體毛利率微增2.4個百分點至34%。

封面圖片來源：攝圖網