每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

各自有算盤。

2021年5月27日下午，隨著魯能憑借高標準住宅建設方案獲得朝陽區王四營鄉1304-L02、L05地塊，北京首次集中供地落下帷幕，30宗地塊成交總金額達到1109.71億元，10宗競高標準住宅建設方案地塊也塵埃落定。

北京首次集中供地多了些新面孔，少了些老熟人，你方唱罷我登場，市場格局也隨之將產生轉變。

融創返京

5月24日，各個房企開始進行高標準住宅建設方案的投報，當天金地、保利、華潤聯合體便取得了取得朝陽王四營L01地塊，原因是只有該聯合體一家申報。

此后，首開、住總、旭輝、花樣年聯合體取得密云檀營地塊，綠城取得豆各莊地塊，住總取得延慶地塊，魯能、招商、五礦、北京城建聯合體分別取得朝陽王四營L02/05、L03地塊，建發取得崔各莊L06地塊，陽光城、北京城建聯合體取得副中心6004/6002地塊。

而此前頗受關注的2宗樹村地塊皆被融創包攬，加之該公司之前取得的石景山和朝陽區金盞鄉2宗地塊，此次融創一次性以180億元權益成交金額成為北京集中供地榜首。

融創這家明星企業，除了2019年初接手泛海項目外，已經很久沒有在北京掀起太大輿論波瀾了。

如今超大手筆拿地，融創的底氣到底來自何處？

5月27日融創的股東大會中，董事長孫宏斌就解釋道：“融創通過公開市場拿地的規模大概占新增土地儲備的1/3左右，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實際上融創需要投入的資金并不多。”

的確如此，從公開資料來看，海淀區樹村兩宗地塊被認為是融創單獨拿地，事實上并未如此。

海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊的競得公司為“北京融貿億盛置業有限公司”，據啟信寶，該公司大股東其實是國貿控股（香港）投資有限公司，占比達51%，融創所占股比僅有20%。

樹村棚戶區改造B-1北地塊競得公司為“北京陜創企誠置業有限公司”，啟信寶顯示，陜西建工控股、陜西金融資管等均出現在該公司股東名單中。

此次北京集中供地排名第二的是卓越，共取得4宗地塊（包含聯合取地3宗），權益成交金額113億元；其后是中冶取地2宗，成交金額85億元。

這3家企業都有著一個共同點——已經很久不曾出現在北京市場了。

根據Wind，2019～2020兩年間，融創在北京通過招拍掛僅拿了兩宗地塊，分別為石景山區古城南街東側(首鋼園區東南區)1612-757地塊、大興區黃村鎮孫村組團DX00-0009-6010地塊，目前二者均已開售。

而卓越，根據其官網顯示，該公司目前在北京在售項目僅有翡翠山曉和翡翠公園兩個項目，皆同其他房企合作操盤。

根據公司官網顯示，目前中冶在北京僅有賢德公館在售，并且從網簽數據看，該項目已經接近清盤。

也即，在本輪拿地之前，這些企業并非現階段北京市場的主流玩家。

中海“隱身”

而北京市場的主流玩家在此次土拍中一無所獲。

根據諸葛找房統計，2020年北京市場銷售額冠軍是中海，銷售額達到了282.7億元。

如此之高的銷售額背后是充足的貨值。2019年至2020年兩年間，根據Wind，中海在北京通過公開招拍掛共拍得9宗地塊，投入金額超過470億元，其中就包括單幅超過80億元的造甲村地王地塊。同時，中海也鮮少和其他家聯合拿地，9宗地塊中僅有2宗權益占比不足100%，頗具冠軍豪氣。

但此次集中供地最后成交榜上卻沒有中海的身影。中海共報名參與了18宗土地競拍，其中獨立報了15塊地，但最終無一斬獲。此外萬科也同樣顆粒無收。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，中海以“利潤王”著稱，“近2年盈利能力受到地售比影響有所下滑，近期拿地策略中有一定的利潤指標要求，可見當前強化利潤導向的房企，在集中供地的模式下優勢減弱，預期競爭壓力下穩健與發展博弈加劇。”

“另根據貝殼研究院統計，2020年中海新增土儲權益占比為98%，處于行業較高水平，可以解釋此次北京集中供地中，未見中海與其他房企聯合體出現，對盈利指標和權益指標的追求或許會增加中海在熱點集中供地市場的限制。”

不過，一些觀察聲音認為，集中供地第一批地塊可能價格偏高，此后價格可能會有所下降，孫宏斌就表示：“集中供地一定會對地價有往下壓的影響，但第一批是壓不下來的，因為第一批每個城市出來的都是好地塊，而到了第二批、第三批，好地塊就會變少。另外，供地政策，我相信各地政府也會進一步調整。”

今年北京還將有兩場集中供地，中海是否會出手值得期待。

格局生變

對于此次集中供地，北京市規自委也表示：“對于成交地塊，將壓縮工作時限，加快審批服務，促進項目年內開工。”

此前據媒體報道，從一般的前期手續周期來看，第一批供應的地塊，如果開發商各種手續進度較快的話，年底前入市銷售也是很有可能的。

這給北京市場提供了極大變數。

以融創為例，此次該公司拿下的4宗地塊，經統計建筑面積共約34萬平方米，如果按照各自的售價上限計算來看，共可產生約320億貨值。

而中海手中在北京的地塊，經記者統計，僅有兩宗石景山區北辛安地塊尚未面世，和此次融創在北京斬獲可謂相去甚遠。

此外，2020年北京市場銷售季軍首開，此次除自身中標房山一共有產權房用地外，和卓越、住總、花樣年、保利等組成的聯合體，在競拍中共獲取了4宗地塊，雖不顯眼但也保持了一定存在感。

項目操作模式生變，利潤更趨透明，新玩家進場，老玩家謹慎，令北京市場格局驟然生變，各家成績如何值得期待。

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝