每經(jīng)記者 李娜    每經(jīng)編輯 葉峰    

一改以往疲憊不堪的上證指數(shù)，終于在5月的最后一日攀升到了3600點(diǎn)之上，然而這一產(chǎn)品卻比A股市場(chǎng)還要火熱！

5月31日首批公募REITs正式面開(kāi)售。然而，沒(méi)有想到的是，僅僅一上午的時(shí)間，就迎來(lái)了十幾倍的超募資金，將啟動(dòng)比例配售。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至發(fā)稿，目前已有鹽田港REIT、蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能3只REIT宣布提前關(guān)門(mén)謝客，并采用“末日比例配售”的方式控制規(guī)模。

公募REITs提前關(guān)門(mén)

“是的，是的，超募了，那個(gè)還挺火爆的，我們的公眾份額才幾億份，一上午就已經(jīng)賣(mài)了幾十個(gè)億。”提起自己REITs首發(fā)的火爆，某基金公司銷(xiāo)售人士表示。

“開(kāi)賣(mài)沒(méi)多久我們就發(fā)現(xiàn)超募，要啟動(dòng)比例配售。我們也了解到整個(gè)行業(yè)都賣(mài)得非常火爆。但是具體的數(shù)字要晚間統(tǒng)計(jì)完會(huì)比較準(zhǔn)確。”滬上某券商銷(xiāo)售人士表示。

下午3點(diǎn)過(guò)后，某基金公司相關(guān)人士也坦言，今天募集結(jié)束，超募很多，現(xiàn)在還有包含基金公司直銷(xiāo)柜臺(tái)在內(nèi)兩個(gè)通道可以買(mǎi)，但時(shí)間也不多了。

午后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，多家公募基金及券商資管正在擬定相應(yīng)公告，準(zhǔn)備提前結(jié)束公眾募集。

此前，有媒體報(bào)道稱(chēng)，博時(shí)基金、富國(guó)基金等公募旗下REITs面向公眾投資者發(fā)售的份額已超募15倍以上，預(yù)計(jì)最終配售比例或低于5%，平安基金、東吳基金等旗下相關(guān)產(chǎn)品最終配售比或低于10%。

5月31日晚間，首鋼綠能發(fā)布公告，截至2021年5月31日，本基金公眾投資者場(chǎng)內(nèi)、場(chǎng)外合計(jì)募集規(guī)模已超過(guò)公眾發(fā)售規(guī)模上限，將提前結(jié)束募集，并啟動(dòng)末日比例配售。

與此同時(shí)，鹽田港REIT、蛇口產(chǎn)業(yè)園也都發(fā)布了類(lèi)似的公告。

“首批REITs這么受投資者歡迎，是大家沒(méi)想到的。也可能是初始戰(zhàn)略配售比例比較高，留給公眾投資的份額比較少造成的。”前述券商銷(xiāo)售人士表示。

統(tǒng)計(jì)顯示，初始戰(zhàn)略配售比例最低的華安張江光大園REIT，也超過(guò)了55%，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT的初始戰(zhàn)略配售比例則是達(dá)到了76%，網(wǎng)下配售比例為24%，而面向公眾發(fā)行的份額比例只有4.8%。

遠(yuǎn)超貨基收益率

每年分配不少于90%收益的強(qiáng)制性分紅規(guī)定，給首批的REITs都烙印上了明顯的固收+屬性。

作為基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)投資基金，不低于基金資產(chǎn)的80%都投資于底層的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，基金的其他基金資產(chǎn)可以投資于利率債、AAA級(jí)信用債、貨幣市場(chǎng)工具等。

這意味著首批REITs的收益來(lái)自兩部分，大塊頭來(lái)自于底層資產(chǎn)，也就是被投資者比喻為收租的租金，而一小部分則是來(lái)自于固收市場(chǎng)的投資。

以富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，其招募說(shuō)明書(shū)就顯示，該基金認(rèn)購(gòu)價(jià)格為3.7元/份，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值（即發(fā)售規(guī)模）為 18.36億元，2021年凈現(xiàn)金流分派率為8.74%，2022年凈現(xiàn)金流分派率為9.15%。

首批9只公募REITs的招募說(shuō)明書(shū)顯示， 其預(yù)測(cè)的2021和2022兩年的現(xiàn)金分派率預(yù)測(cè)值集中在4%-12%。預(yù)測(cè)值最高的滬杭甬杭徽REIT的公告顯示，本認(rèn)購(gòu)價(jià)格為8.72元/份，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值為43.6億元，經(jīng)測(cè)算2021年現(xiàn)金分派率為11.71%，2022年現(xiàn)金分派率為9.91%。

發(fā)售規(guī)模超過(guò)90億元的平安廣交投廣河高速REIT，其公告顯示，基金2021年6月1日至2021年12月31日止期間及2022年度可供分配金額測(cè)算報(bào)告及審核報(bào)告》中2021年6-12月和2022年度預(yù)計(jì)可供分配金額分別為5.38億元和6.26億元，現(xiàn)金分派率為可供分配金額除以發(fā)售規(guī)模。在2021年6月1日至2021年12月31日止期間、2022年度預(yù)計(jì)取得的現(xiàn)金分派率分別約為 5.91%和6.87%。

此外，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，預(yù)測(cè)2021年凈現(xiàn)金流分派率為4.39%，2022年預(yù)測(cè)凈現(xiàn)金流分派率為4.46%。首鋼綠能招募說(shuō)明書(shū)顯示，預(yù)測(cè)2021年6月1日（根據(jù)招募說(shuō)明書(shū)假定的基金成立日）至2021年12月31日止期間、2022年度預(yù)計(jì)取得的現(xiàn)金分派率約8.52%和7.63%。

“根據(jù)目前產(chǎn)品預(yù)測(cè)年度不少4%的收益率，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了現(xiàn)有銀行現(xiàn)金類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品的收益，適合養(yǎng)老型的投資者。”某券商銷(xiāo)售人士表示。

事實(shí)上，這樣的收益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了貨幣基金。近幾年來(lái)貨幣基金的收益率持續(xù)走低，目前七日年化收益率也都不到3%。

“如果沒(méi)有太多的意外，這個(gè)收益是可以實(shí)現(xiàn)的，出現(xiàn)微幅偏差的可能性比較大。”某券商資深資產(chǎn)證券化人士表示。

短線打新的渴求

發(fā)行火熱的同時(shí)，表明首批公募REITs正成為各類(lèi)機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者眼中的大明星。

那么，這些明星們又有哪些魅力呢,特別是在機(jī)構(gòu)投資者眼中。顯然，不同的資管機(jī)構(gòu)都有著不同的看法。

有趣的是，部分私募人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，更多的是視為不錯(cuò)的打新品種。

“我們參與這個(gè)就看作是打新，作為一種事件驅(qū)動(dòng)策略來(lái)處理，大概率有溢價(jià)的機(jī)會(huì)且風(fēng)險(xiǎn)較小（因?yàn)橛懈叻旨t的債券屬性），我們不是長(zhǎng)期持有。”某私募人士向記者坦言。

中金公司研究指出，我們認(rèn)為參與公募REITs的投資價(jià)值主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，其中之一就是首發(fā)認(rèn)購(gòu)的打新收益。國(guó)內(nèi)公募REITs采用類(lèi)股票IPO的詢價(jià)認(rèn)購(gòu)機(jī)制，因此投資者以首發(fā)認(rèn)購(gòu)價(jià)買(mǎi)入，上市后賣(mài)出可能存在套利空間。國(guó)內(nèi)首批REITs的公司項(xiàng)目整體質(zhì)地都較好，作為稀缺性的品種，上市初期或?qū)⑹艿酵顿Y者追捧，不排除出現(xiàn)溢價(jià)交易的情形。但考慮到基金上市的周期相比于股票可能更長(zhǎng)項(xiàng)目數(shù)量目前仍不多、全額繳款資金效率較低、認(rèn)購(gòu)中簽率可能不高、REITs估值體系穩(wěn)定缺乏上漲彈性、封閉式基金可能存在流動(dòng)性折價(jià)等多方面因素，參與REITs打新套利收益的吸引力可能并不如股票打新大，我們假設(shè)REITs基金在繳款后20天上市，中簽率為5%，首日漲幅為5%-10%，則REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。

“首批公募REITs的底層資產(chǎn)和原始權(quán)益人我們覺(jué)得都還是不錯(cuò)的，我們將其作為一個(gè)資產(chǎn)配置參與其中。”某資管機(jī)構(gòu)研究負(fù)責(zé)人表示。

在中金公司研究看來(lái)，公募REITs具備長(zhǎng)期持有的配置收益。在海外成熟市場(chǎng)REITs被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類(lèi)資產(chǎn)，其配置價(jià)值主要體現(xiàn)在:1)長(zhǎng)期收益表現(xiàn)較好:1994年-2020年，NAREIT綜合指數(shù)的年化收益率達(dá)到9.5%，接近標(biāo)普500指數(shù)，并大幅領(lǐng)先于美國(guó)債券綜指。2)具有良好的分紅率:美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施和倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs的平均分紅率達(dá)到3.5%，高于美國(guó)股票分紅率和十年期國(guó)債利率。3)與傳統(tǒng)資產(chǎn)相關(guān)性較低，多元化配置能夠?qū)崿F(xiàn)組合風(fēng)險(xiǎn)分散。我們認(rèn)為，隨著資產(chǎn)配置的重要性越發(fā)提升，REITs作為新的資產(chǎn)類(lèi)別，依靠介于股票和債券之間收益風(fēng)險(xiǎn)特征穩(wěn)定的分紅率以及和傳統(tǒng)資產(chǎn)低相關(guān)性等優(yōu)勢(shì)，將獲得國(guó)內(nèi)FOF、銀行理財(cái)、固收+產(chǎn)品等資金的青睞。

值得注意的是，即使對(duì)投資預(yù)期有不同追求的機(jī)構(gòu)也在某種程度上達(dá)成了共識(shí)，公募REITs高分紅比例的政策，顯然讓它具備了攻守兼?zhèn)涞耐顿Y屬性。

稀缺性會(huì)讓REITs上市溢價(jià)？

9只REITs成立后，存續(xù)期內(nèi)不開(kāi)通申購(gòu)贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致上市后基金出現(xiàn)折價(jià)？

事實(shí)上，招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)曾表示：公募基金采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)通申購(gòu)贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

“上市交易的基金很容易因流動(dòng)性而出現(xiàn)折價(jià)，對(duì)于我們投資者而言，是不是等上市交易后會(huì)更好？”一位投資者略帶困惑地咨詢道。

參與本次REITs詢價(jià)發(fā)行的私募人士則坦言：“我們內(nèi)部研究判斷認(rèn)為，9只REITs溢價(jià)的可能性比較高。作為公募基金的創(chuàng)新產(chǎn)品，REITs具有一定的稀缺性，正是這種稀缺性決定了它存在溢價(jià)的可能。特別是此前市場(chǎng)的創(chuàng)新未來(lái)基金，上市后引得市場(chǎng)追捧。”

1月21日，華夏、易方達(dá)、鵬華等五只創(chuàng)新未來(lái)基金上市，連續(xù)3天場(chǎng)內(nèi)價(jià)格快速竄至漲停板。而稀缺的場(chǎng)內(nèi)份額成為五只創(chuàng)新未來(lái)基金飆漲的核心原因，以至于當(dāng)時(shí)只需要幾十萬(wàn)資金就能將一只產(chǎn)品拉漲停。

而從本次9只REITs產(chǎn)品發(fā)售來(lái)看，初始戰(zhàn)略配售比例在6成的居多，最低也有55%，那么這也意味著上述產(chǎn)品在上市初期只有4成左右的份額進(jìn)行流通交易。

不過(guò)也是不少機(jī)構(gòu)人士并不認(rèn)同，“從過(guò)往ETF等封閉式基金的運(yùn)作來(lái)看，很多時(shí)候都是規(guī)模靠機(jī)構(gòu)，流動(dòng)性靠散戶的特性，往往這類(lèi)產(chǎn)品會(huì)存在一定的折價(jià)。”有公募基金投資人士指出。

某券商基金研究人士則是表示：“很難去判斷9只REITs會(huì)折價(jià)還是溢價(jià)。從港股市場(chǎng)REITs的表現(xiàn)來(lái)看，存在差異，有折價(jià)也會(huì)有溢價(jià)。”

與此同時(shí)，前述券商資深A(yù)BS人士明確指出，“本次REITs的做市機(jī)制是比較強(qiáng)的，預(yù)計(jì)上市很難出現(xiàn)大幅折價(jià)的現(xiàn)象，存在微幅折價(jià)的可能性。”

9只REITs選擇密碼

秒完、火爆、超出預(yù)期，首批公募REITs的火熱景象讓眾多機(jī)構(gòu)人士驚訝感嘆，也讓不少還未出手的投資者略有遺憾，準(zhǔn)備上市后入手。

高速公路、產(chǎn)業(yè)園、污水處理，豐富的底層資產(chǎn)讓不少投資者不知該如何選擇？

“其實(shí)這個(gè)不是比誰(shuí)的定價(jià)高，最簡(jiǎn)單的方法就是從網(wǎng)下機(jī)構(gòu)超募的倍數(shù)，就能看出9只REITs的自身價(jià)值的差異。”前述券商資深A(yù)BS人士指出。

從發(fā)行來(lái)看，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為344582萬(wàn)份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的15.31倍，成為認(rèn)購(gòu)倍數(shù)最高的REITs。其次是首鋼綠能和華安張江光大園，在剔除無(wú)效報(bào)價(jià)和低價(jià)未入圍后，其網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)分別達(dá)到了11.13倍和8.85倍。

該人士進(jìn)一步表示，超額倍數(shù)的差異體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一個(gè)底層資產(chǎn)的性質(zhì)。就發(fā)行來(lái)看，資產(chǎn)類(lèi)的REITs比收益權(quán)類(lèi)的REITs更受機(jī)構(gòu)投資者歡迎，其次，基金本身的定價(jià)也就是性價(jià)比。同類(lèi)資產(chǎn)中，受機(jī)構(gòu)追捧較高的產(chǎn)品，往往發(fā)行價(jià)定的比較偏低，溢價(jià)率不是特別高。

在該人士看來(lái)，首批發(fā)行的9只REITs本身的資質(zhì)都很不錯(cuò)。若從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，也可以看看其這些REITs背后未來(lái)可裝入的資產(chǎn)有多少，以及資產(chǎn)本身的質(zhì)地如何。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)