每經AI快訊，中國銀河06月01日發布研報稱：維持房地產行業推薦評級。

物管行業進入黃金發展期，“新”變化不斷涌現：2020年資本市場迎來史上最大規模上市潮，全年共計18家公司赴港上市。目前頭部物業公司已基本完成資本市場布局，在港交所提高主板IPO盈利要求的背景下，中小型公司上市進程或受阻。隨著板塊稀缺性降低及行業的加速發展，物管公司的估值水平逐漸分化，關聯公司實力雄厚、品牌力強、業務拓展增速快的公司更能得到市場的認可。行業處于快速擴張階段，頭部企業市占率穩步提升，實現高營收+高增長；企業進行全國化布局趨勢，聚焦城市群；高業績指引提供確定性，科技賦能加速行業發展。

多重政策利好助力估值抬升：10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》進一步打開行業空間；“十四五”規劃首提物業行業，智慧物業引領未來；規范型政策向鼓勵型政策轉變，物業費動態定價逐漸推行；老舊小區改造為市場帶來增量空間。

千億存量市場待開拓，萬億增量市場助飛躍：存量市場方面，當前無物業面積占比33%，在管面積遠遠未達天花板，僅基礎物業服務就有近萬億級市場待開拓；增量市場方面，預計2030年市場規模達2.5萬億，增量規模近1萬億，天空海闊助力行業飛躍。

行業屬性決定估值底，企業品牌力決定估值頂：相較于房企地產開發，物管行業具有輕資產、低負債率、現金流穩定的優勢且不受行業周期性波動影響，這決定了行業較高的估值下限水平。物管公司優質的服務水平帶來的品牌效應為業績增長提供有效背書，品牌力是公司具有較強定價能力以及實現長久發展的關鍵。

基礎物管業務仍是物管公司最重要的基本盤和成長性的保障：基礎物管業務仍是物業公司的基本盤，增值服務業務占比有增長趨勢。短期而言，關聯地產公司近三年的高銷售將增厚物管公司的業績，長期來看，關聯公司豐厚的土儲面積將增強公司運營的確定性。外拓能力是物管公司的核心競爭力。

增值業務打開業績增長空間：增值服務已經成為優質物業公司業務發展的重要組成部分，增值服務業務有取代基礎物業服務成為未來利潤核心來源的趨勢。目前非業主增值服務較成熟，未來社區增值服務將迎來發展爆發期。

投資建議：物業管理行業全面迎來黃金時代，萬億級市場空間助飛躍，多重政策利好進一步打開行業空間。目前行業正處于快速擴張階段，科技賦能加速行業發展，頭部公司全國化布局趨勢已現。輕資產、低負債率、現金流穩定的行業屬性為估值提供支撐，高業績指引和企業品牌力為估值提升創造想象空間。我們長期看好行業未來的發展以及頭部企業的投資機會，A股建議關注招商積余、新大正，H股建議關注碧桂園服務、華潤萬象生活、金科服務、永生生活服務。

風險提示：增值業務拓展不及預期，收并購進展不及預期，人力成本上升壓縮盈利空間。

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(記者 蔡鼎)

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