每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

鐵打的中交，流水的總裁。

隨著兩天前官宣李永前辭任，中交地產（000736.SZ）迎來了5年內的第四位總裁汪劍平。

在幾家央企開發商中，招商、中海、華潤、金茂等早已“千億”，發展規模遠遠甩開中交。而沖刺“千億”的關鍵之年，中交地產再度換帥，“復制綠城中國、創新中交地產”的重任也隨之落到了汪劍平身上。

中交地產公告截圖

李永前的代建情懷

2019年7月從綠城再度回歸中交地產之時，李永前也曾雄心勃勃，表示“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”。

事實上，在2017年7月喊出“央企前三”的豪言壯語之際，中交地產的業績還在百億元級別，而其想要追趕的目標保利和中海，彼時的流量金額就已經分別達到了3000億元和2000億元。

此后的中交地產甚少出現在公眾視野，僅有的幾次，事由都是高管人員流動。

2017年12月，吳文德辭去中交地產董事長一職；2018年5月，楊劍平辭去中交地產總裁一職；2018年9月，孫國強不再擔任中交地產董事、董事長（法定代表人），耿忠強補位總裁；2018年末，趙暉出任中交地產董事長一職；2019年7月，耿忠強辭去中交地產總裁一職，李永前接任；2019年年底，趙暉辭去中交地產董事長一職，李永前接任。

李永前任職中交地產總裁兩年，算是近5年在這一位置坐得最久的一位，此前楊劍平、耿忠強的任期分別是1年零10個月和7個月。按照李永前的規劃，2021年正是中交地產沖刺“千億”的關鍵時刻，但這一棒如今交到了汪劍平手里。

對于頻繁的人事變動，“中交地產作為中交集團全面深化改革的試點單位，將推進所屬房地產板塊重組整合工作”成為官方給出的主要原因。而隨著最新一輪人事變動，中交地產系后續可能還會在組織架構、解決同業競爭等方面有所調整。

任期內，李永前開始對中交地產進行改革，做代建便源自他從綠城帶來的情懷。

2020年3月13日，中交地產官微披露，全資公司北京聯合置業有限公司正式更名為中交房地產管理集團有限公司（下稱中交管理），并完成工商注冊，這意味著李永前正式在中交開啟輕資產代建業務。

如今，李永前對標的綠城代建板塊綠城管理已經成為“代建第一股”，2020年新拓代建項目合約總建面1869萬平方米，新拓項目代建費預估58.1億元，而中交的代建板塊2020年簽約銷售面積1.87萬平方米，簽約金額8.38億元，規模上看仍有較大發展空間。

5月24日，有投資者向中交地產提問代建業務現狀和規劃，該公司表示，目前代建業務整體占比還較低，處于起步階段。

 數據來源：企業年報

腳踩兩道紅線的擴張

這兩年，中交地產對規模的渴望是顯而易見的。

耿忠強上任中交地產總裁伊始曾宣布過一個“553計劃”，即2019年完成200億元銷售額，3年內做到500億元，5年做到1000億元。但李永前更激進一些，如前所述，他希望5年能達到的業績要遠在千億之上。

年報顯示，2019年，中交地產實現營業總收入140.63億元，同比增長57.16%；歸母凈利潤5.43億元，同比下降33.01%；簽約銷售金額（全口徑）293.87億元。2020年，中交地產實現營業總收入123億元，同比下降12.5%；歸母凈利潤3.5億元，同比下降35.9%；簽約銷售金額533億元，同比增長81.37%。

公開資料顯示，僅2020年一年時間內，中交地產就新增土地30宗，計容建筑面積635.59萬平方米，同比增長176.90%，拿地總額達535.80億元。而2013年～2016年的4年間，中交地產的拿地總額僅為109億元。

飛速擴張帶來的隱患也隨之顯現。

2019年中交地產經營活動產生的現金流凈額為-48.3億元，2020年進一步下降至-187億元，同比下滑288.04%；總負債為866.11億元，同比暴增108.95%。

據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，中交地產剔除預收款后的資產負債率為83.4%，同比上升約0.8個百分點，仍超出閾值；凈負債率296.4%，同比上升約146.2個百分點；現金短債比為1.43，較上年同期下降約0.34。由此，中交地產2020年腳踩兩道紅線，維持“橙檔”。

今年第一季度，中交地產虧損1.4億元，其給出的解釋是“公司獲取新項目的數量及土地儲備面積均大幅度超過以往年度”。

就負債問題，中交地產曾在投資者平臺表示，作為央企控股上市公司，將更加注重風險防控，后續也將嚴格按照政策要求，加快存貨去化。

盡管去職總裁，但李永前依舊在任中交地產董事長一職。不過至少從目前的情況看，李永前還沒有實現“復制綠城中國、創新中交地產”的夙愿。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網