每日經濟新聞 2021-06-12 13:23:45
◎本次出讓的地塊的整體開發難度是較大的,對拿地企業的綜合能力要求較高,這也進一步對房企操作規范性和合法性提出更高要求,一定程度上也有利于引導土拍降溫。
◎成都在落實‘穩地價、穩房價、穩預期’的重要決策部署同時,也在不斷尋找城市發展建設、購房者、開發企業三方面需求的平衡,持續促進成都房地產市場的平穩健康發展。
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
經過5天10場競拍,2021年成都首批集中土拍于6月11日落幕,最終40宗地全部成交,總成交金額為354.8億元。
值得注意的是,在“限地價+限清水房價+競自持”新規則下,頻頻被刷新的土地最高自持租賃面積比例取代了平均7.4%的溢價率,成為各方關注焦點。此外,清水交房、成品房交房、配建公共設施、裝修價格限制等多重要求,讓房企在拿地時就可以估算出利潤空間,也是此次成都集中土拍的另一大亮點。
“本次集中供地的土拍競爭是較為激烈的,但激烈程度較前幾年已經有所下降,這也是市場變化和政策調控共同作用的結果。”西南財經大學經濟學院教授劉璐向《每日經濟新聞》記者分析指出,在“雙限”政策下,使得本次出讓地塊的整體開發難度較大,對拿地企業的綜合能力要求較高。
成都錦江 圖片來源:每經記者 魏文藝 攝
復盤本次長達5天的集中土拍會發現,房企對成都市場的布局熱情依然高漲。
公開數據顯示,成都首批次集中供地40宗,合計約3449畝,建設用地約230萬平方米,規劃建筑規模469萬平方米,起始總價達330億元。共吸引了超80家企業報名參拍,既有華潤、中海等央企,也有萬科、龍湖等一線上市房企,以及人居、新希望、成都城投等成都本土房企。
值得一提的是,華潤、龍湖、萬科、保利等頭部房企報名地塊均達到或超過20宗,德商、龍光、人居、金茂、融信、卓越等房企的報名地塊也均達到或超過10宗。最終,40宗地塊被31家房企瓜分。
從拿金額看,在此次集中拍地中,成都本土房企人居表現尤為耀眼,共獲得位于天府新區、龍泉驛區和溫江區的4宗地塊,總金額53億元高居第一;龍湖則以18.7億元取得龍泉驛區一宗地,位列第二;龍光競得2宗地,成交金額18.4億元,排名第三。
其中,華潤、萬科、龍湖等14家一線品牌房企均成功拿地,總金額合計為136億元,占總成交金額的38.3%;本土與中小規模房企拿地金額合計為218億元,占總成交金額61.7%。值得一提的是,四川遠達、國銳、永利融投資、廈門源昌、重慶銀河等房企均為首次入蓉拿地。
“取地房企面臨分化趨勢,亦能證明各類規模房企對成都市場均有較高預期。”貝殼研究院高級分析師潘浩表示,本土企業主要布局在成都近郊區域,一線品牌房企則以核心城區為主。
劉璐也向《每日經濟新聞》記者表示,“隨著成都城市格局擴張,板塊持續外延與發展,郊區的規劃與配套逐漸完善,也成為承接主城外溢需求的主要陣地,市場基本面持續向好,近郊與遠郊的價值也得到了更多認可。”
事實上,在此次成都集中土拍首日(6月7日),成都市住建局發布《關于房地產開發企業參與我市商品房建設用地競買的主體資格審查辦法(試行)》(下稱《辦法》),直接將同時踩中“三條紅線”(即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%,現金短債比小于1倍)或有嚴重失信情形的開發企業納入競拍黑名單。
“本次出讓的地塊的整體開發難度是較大的,對拿地企業的綜合能力要求較高。”劉璐表示,這也進一步對房企操作規范性和合法性提出更高要求,一定程度上也有利于引導土拍降溫。
雖然聯合操盤、合作開發的模式已被視為房企擴張的安全方式,不過成都此次集中供地中僅有17.5%的地塊是通過聯合方式拍得,占比較低。
本次土拍最值得關注的是,成都采取了新的游戲規則“限地價+限清水房價+競自持”。出讓的40宗土地中,除兩宗沒有要求競自持外,其余38宗在出讓文件中或明確有“競自持租賃住房面積比例”的要求,或規定了產業引入。自持比例從第一天的最高30%,到此后大部分都超過30%,甚至超過了50%的比例。
其中自持比例最高的是由四川遠達競得的高新區中和街道76畝地塊,自持比例高達59%,成交樓面地價13500元/平方米;其次是天府新區興隆街道的龍光地塊,自持比例為45%,成交樓面地價10400元/平方米。
與此同時,40宗出讓地塊均為“雙限”地,在限制了最高地價外,也限制了后期銷售的房價。這也就意味著,拿地時房企就可以匡算出利潤空間有多少。
以四川遠達競得的59%自持比例的高新區中和街道地塊為例,按照2.5容積率計算,其可建設面積約為50687平方米,其中可售面積20782平方米,自持租賃面積29905平方米。該地塊清水房限價為20200元/平方米,也即其未來可售房屋部分價值10.49億元,自持租賃部分房屋價值15.10億元。相比于其拿地總價17.11億元,可售房屋部分價值甚至無法覆蓋其拿地成本。而且該地塊需成品房銷售,即至少兩年后項目才開始回本,對房企現金流壓力可見一斑。
另貝殼研究院數據顯示,本次成都40宗地塊整體成交溢價率7.4%,較2020年全年土地成交溢價率下滑8個百分點左右。其中有31宗地塊觸頂轉入競自持階段,自持面積68萬平方米,占規劃建筑面積比重為15.3%,在已結束及正在進行的首批集中供地的城市中仍位居前位。
“大量自持租賃物業的存在,對拿地房企的產品設計和運營能力都會有更高的要求。畢竟拿地和開發都是短期的,而自持運營是長期的。”劉璐向《每日經濟新聞》記者分析指出,本次集中土拍也可以看作是未來大規模房企自持長租公寓物業的開端,給未來大城市的長租公寓發展提供更積極的帶動和影響。
值得一提的是,此前杭州首批集中土拍也全部采用了“競自持”政策,結果57宗地塊中41宗拍至溢價封頂,進入自持階段,最終12宗自持比例超過20%,已經讓幾乎所有開發商直呼“不賺錢”。
不過,在本次土拍前的6月1日,成都市住房和城鄉建設局、成都市財政局印發的《成都市住房租賃市場發展試點財政獎補資金使用管理辦法(修訂)》提到,根據租賃住房建筑面積計算,新建租賃住房按1200元/平方米標準進行補助(含通過商品房配建的自持租賃住房)。這也意味著,對于這次土拍中拿到自持租賃住房用地的企業來說,租賃部分可以拿到1200元/平方米的補貼。
與此同時,在本次集中土拍期間,成都還發布了兩項通知,分別對新建住宅建設品質技術管理和新建成品住宅裝修管理進行規范。
“成都在落實‘穩地價、穩房價、穩預期’的重要決策部署同時,也在不斷尋找城市發展建設、購房者、開發企業三方面需求的平衡,持續促進成都房地產市場的平穩健康發展。”中指院分析指出。
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封面圖片來源:攝圖網
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